在金融监管部门轮番“喊话”敦促之下，各路资金终于加速入场，这也预示着房企资金面拐点终于来了。

  11月23日，多家国有大行宣布与多家房企签署战略合作协议。其中，万科获得由中国银行、交通银行提供的共计2000亿元意向性综合授信额度；美的置业获得由交通银行提供的不超过200亿元意向性授信额度；农业银行与中海发展、华润置地、龙湖、金地、万科5家房企签署战略合作协议。

  11月24日，中国工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

  这些企业几乎都是头部优质房企，且均未“出险”。

  同样是11月23日，国务院常务会议召开。会议提出：落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款；适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

  在业内人士看来，“适时适度降准”是本次国常会最值得关注的内容，这意味着更多流动性将被释放。“预计央行将在随后几日内宣布降准，幅度或与4月相同，同样为25个基点。”中国民生银行首席经济学家温彬认为。

  “信号很明确，必须要提振当前贷款情绪，以对冲地产下滑导致的全社会流动性陷阱。无论是保交楼资金投放，还是房企合理融资，预计在剩下两个月内银行将全面恢复房地产合理融资。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  大规模资金入场

  大规模的救火资金终于来了。仅两日，国有大行已与多家房企签署了近万亿元融资协议。

  11月24日，工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元，共促房地产市场平稳健康发展。

  根据合作协议，工商银行将充分发挥资金、渠道、服务等方面优势，围绕房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域，与相关房企集团开展全方位合作，满足企业合理融资需求。

  除了工商银行，多家国有大行在近两日相继宣布与房企建立战略合作关系，涉及银行包括中国银行、农业银行、交通银行、邮储银行等；涉及房地产企业包括万科集团、中海发展、华润置地、龙湖集团、金地集团、碧桂园等。

  其中，碧桂园获得了邮储银行500亿元意向性授信额度，再加上工商银行、中国银行的授信，总授信额度将超干亿元；万科已获得中国银行、交通银行各自1000亿元的意向性综合授信额度。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，国有大行与房企签署全面战略合作协议，是对“金融16条”和11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的落实，后续会有更多银行、房企签署合作协议，增加房地产贷款投放，并将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。

  民营企业债券融资支持工具（“第二只箭”）也在扩容。11月23日，中债增进公司出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

  目前，中债增进公司已收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

  与此同时，与之前各路债主挤兑“画风”相反的是，近期出险房企存量债务展期加快。据公告，富力地产已完成旗下135亿元的境内债展期。11月22日，绿地控股公告宣布，旗下9只美元债展期决议已在相关会议上正式通过。

  李宇嘉认为，资金纾困首要的并不是“救助”房企，而是“保交楼”。只有确保能交楼，市场对于民营房企的信任度、对期房的信任度才能修复，购房者信心才能稳定，楼市需求端才能稳定，开发商自身造血功能才能修复。

  11月24日，银保监会相关部门负责人表示，截至目前“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。下一步，银保监会将坚决贯彻党中央、国务院决策部署，继续做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

  稳楼市稳经济到了关键时刻

  9月28日，国务院总理李克强主持召开稳经济大盘四季度工作推进会议时强调，四季度经济在全年份量最重，所以“要抓住时间窗口和时间节点”，“推动政策举措全面落地、充分显效，确保经济运行在合理区间”。

  此次国务院常务会议再次强调，“当前是巩固经济回稳向上基础的关键时间点。要深入落实稳经济一揽子政策措施，保持经济运行在合理区间，力争实现较好结果”。

  但从10月经济运行情况来看，受疫情反复、外需回落以及地产低迷等影响，经济虽然继续保持恢复态势，但基础并不稳固。生产端，工业和服务业双双回落；需求端，出口年内首次转为负增长，消费同样转为负增；楼市下行步伐仍未止住，且有更多城市加入房价下跌行列。

  根据国家统计局数据，1-10月份，全国房地产开发投资同比下降8.8%；商品房销售面积同比下降22.3%；商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%。

  10月份，70个大中城市新房价格环比下跌0.4%，二手房价格环比下跌0.5%，均比9月份扩大0.1个百分点，是近年来最大跌幅。10月份也是下跌城市数量最多的一个月。70城中，新房和二手房价格环比下跌城市分别为58个和62个。同时，各地二手房挂牌量创新高。

  尽管LPR（贷款市场报价利率）不断降低，首套按揭利率创新低，但市场信心仍然不足，这一点并未改变。这时，需要有为政府、有效政策，需要外部资金注入，以更大力度纾困地产和保交楼，止住下行扩散效应。

  11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（业内称为“金融16条”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。

  11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

  会议强调，稳定房地产开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全前提下合理展期。全国性商业银行要增强责任担当，发挥“头雁”作用，主动靠前发力，用好政策性开发性金融工具，扩大中长期贷款投放。

  在业内人士看来，此次座谈会的召开其实是对“金融16条”的督促落实。11月23日晚间，央行官网正式挂出“金融16条”，强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。

  11月21日-23日召开的2022金融街论坛年会上，金融监管部门“一行两会”主要负责人现身，表示将支持房地产市场健康发展。

  人民银行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，央行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，并扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围内。

  “支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”证监会主席易会满表示。

  “对楼市整体纾困而言需求端是最重要的，由此可以判断，LPR和个贷按揭利率还会继续下调。”李宇嘉认为，当下已没有“一招鲜”政策，必须供需两端同步发力，且每一端都要多措并举，持之以恒，楼市才能稳定下来。