2023年9月20日，央行发布“国新办举行经济形势和政策国务院政策例行吹风会文字实录”，会上就降低存量首套住房贷款利率落地问题展开了具体论述。

  中国人民银行货币政策司司长邹澜在回答记者问时表示：大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至贷款市场报价利率。对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确将于9月25日，主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。

  2022年下半年起，在房贷利率预期下行、存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，购房者提前还贷的意愿不断加强。进入2023年“提前还贷潮”屡上热搜，不少城市出现了预约办理提前还贷至少排队一个月的现象。市场期待对存量房贷进行优化调整。

  2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。在各家银行积极响应下，存量首套房贷利率下调问题正式推进落实。

  我们认为，本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，进而提振居民支付能力和消费信心，促进包括住房在内的各类消费。

  2022年下半年，市场上开始出现“提前还贷”的现象。

  产生这一现象的背景为2022年内LPR的多次下降。据中央人民银行每月公布的贷款市场报价利率（LPR）显示，2022年1月五年期以上LPR在连续20个月持平后，开始出现下降，当月小幅下降5个百分点，此后5月和8月两月五年期以上LPR皆下降15个点，从1月至8月，5年期以上累计下降35个点。

  不仅如此，2022年5月15日，央行、银保监会发布公告称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  这就意味着，在不额外加点的基础上，2022年1月之前的房贷利率与8月之后的最低利率，最高可达55个点的差距。

  2023年1月5日，央行、银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  至此，部分城市首套房贷款利率最低降至3.7%，与此同时市场上还有不少房贷利率在5%以上的存量房贷，这就造成了当前部分存量房贷与新增房贷之间利差高达1.3%以上。

  在房贷利率预期下行、存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，2023年2月“提前还贷”成为各大社交平台热议话题，在当时，部分城市“提前还贷”排队时间在1个月以上。

  2023年6月五年期以上LPR再次下降10个点。居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

  在这背景下，2023年7月14日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，首次回应“提前还贷”问题，并表示：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

  8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。明确允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，可以选择由商业银行新发放住房贷款置换，也可以协商变更合同约定的利率水平。

  9月7日，四家国有大行发布公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确将于9月25日，也就是政策实施首日，主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。对于“二套转首套”等其他情况，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。

  9月20日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，会上提及聚焦经济运行中的重点难点，陆续推出了一批务实管用的新政策新举措。其中，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，推动“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率等落地，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

  在有关降低存量首套住房贷款利率的问题上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示：“降低存量房贷利率据我们了解已在积极有效推进。考虑到房贷存续期最长可达30年，而且不同贷款的时间、地域、个体差异较大，政策公布后，我们与主要银行保持了密切沟通，指导银行按照市场化、法治化原则，细化政策落地方案，尽可能为借款人提供便利。”

  至此，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至贷款市场报价利率，2022年5月以后的将降至贷款市场报价利率减20个基点，直接下调至政策下限。中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则。

  预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

  从政策本身来看，虽然这一调整对于已购房人群来说，能够适当减轻居民还款压力，但该政策仍有两大约束：

  一个是首套约束，即二套存量房贷款利率暂时不会有变化。

  另一个是加点调整约束，政策规定在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

  以广州为例，比如2021年6月首套房贷款利率为LPR+100BP，彼时广州最低利率为LPR+80BP，也就是说新政后存量房贷利率最多只能下调20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，广州最新房贷利率为LPR+0BP。两者之间仍存在一定利差。

  2022年9月20日，即国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会同一日，中国人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，均与上月持平。

  我们认为，9月LPR“按兵不动”符合市场预期。目前商业银行正在开展存量首套房贷利率调整工作，在这一背景下，保持LPR不变有助于平衡和缓解银行存量和新增房贷利差。

  长期来看，宽松政策仍是接下来调控主旋律，不排除第四季度或者明年初仍有降息的可能。

  但从房地产市场来看，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，房地产市场很难再现当年的V型反转行情，除了信贷政策调整，楼市政策仍有进一优化空间。比如交易税费减免、限价放松甚至取消、限购政策局部调整放松，以提振楼市信心。

  存量首套房贷利率的下降，在一定程度上确实能够降低购房者的还贷压力，但对房地产市场本身来说，并不存在直接的刺激作用，更多的是中长期的影响。

  我们认为，当前市场环境下，居民风险偏好下降、收入和房价增长预期羸弱，无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间，还是降利率减轻居民负债，难以从根本上扭转购房者消费预期，只有在稳定的收入增长预期和房价平稳预期下，才能真正转化为有效购房需求。