2018楼市半年考系列

  中房网讯 （记者 亚晨）“分化”成为上半年全国土地市场的关键词。

  上海易居房地产研究院近日发布的《2018上半年40城土地市场报告》显示，上半年其监测的40个典型城市土地市场量增价跌，土地成交面积同比增长18%，土地成交均价同比下跌13.2%，溢价率保持低位。分城市来看，上半年一二线城市逐渐降温，土地成交面积及土地成交均价均出现下行趋势。三线城市火热，成交均价创2011年以来新高。

  整体来看，上半年40城年初累计土地成交面积同比增幅逐步放缓，土地成交均价也继续震荡下行，地价房价比连续下行3个季度，整个市场呈现降温态势。

  上半年40城土地市场量增价跌

  报告显示，40个典型城市上半年土地市场呈现量增价跌态势。

  土地成交建筑面积方面，上半年，40个典型城市土地成交建筑面积22455.3万平方米，环比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增长18%，增速有所收窄，但仍然维持在一个较高的水平。

  从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看，目前已经保持了连续16个月的正增长态势，但增幅已逐渐放缓，显露出下行趋势。参考历史规律，考虑到各地市场的逐渐降温，且地方政府的供地节奏存在变数，预计2018年全年40城土地成交面积将保持增长，但增幅较2017年将有所收窄。

  土地出让金收入方面，上半年40个典型城市土地出让金为10453亿元。从40城年初累计土地出让金同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

  分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6亿元。从土地出让金的同比增速来看，排在前5位的城市分别是北海、岳阳、福州、青岛和沈阳，同比增速分别为4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，这说明这些城市的土地市场较为火热。

  土地出让均价方面，上半年，40个典型城市的土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显。

  土地成交溢价率方面，6月份40个典型城市土地成交溢价率20.4%，与5月相比增长0.5个百分点，有所企稳。上海易居房地产研究院分析认为，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。

  分城市来看，6月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别北海、扬州、荆州、岳阳和佛山，土地成交溢价率分别为242%、220%、105%、94%和87%，这几个城市基本上都是三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。6月份，上海、厦门、大连等6个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，或提高了参与土拍的门槛，以此控制溢价率。这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

  一二线降温 三线火热

  从城市分类来看，一线城市成交均价震荡下行，二线城市成交面积逐步萎缩，而三线城市却市场火热，其成交均价创2011年以来新高。

  一线城市方面，6月份土地成交建筑面积为235.6万平方米，环比增长551.5%，同比下降13%。成交均价为11886.9元/平方米，环比增长5.1%，同比下降22%。

  二线城市方面，6月份土地成交建筑面积为2658.1万平方米，环比增长34.1%，同比下降17.6%。成交均价为4827元/平方米，环比增长3.5%，同比下降4.6%。

  三线城市方面，6月份土地成交建筑面积为1166.5万平方米，环比增长47.1%，同比增长12.5%；成交均价为2274元/平方米，环比增长4%，同比增长31.8%。

  上海易居房地产研究院分析认为，6月份一线城市土地成交出现大幅反弹的主要原因是广州和北京供应明显增多，拉动了一线城市的总体成交。从一二线城市整体来看，预计三季度土地成交面积及均价仍有下行空间。从三线城市来看，不但土地成交面积环比大涨，成交均价更是创下了2011年以来的新高，需要警惕市场过热情况。

  降温趋势不变 防范三线市场过热

  整体来看，上半年40城土地市场维持了降温趋势。

  对于下半年的土地市场，易居研究院研究员詹毅凡分析认为，由于一二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线市场的土地市场比较火爆，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨，预计全国的土地市场将逐渐降温。

  对于房地产企业而言，在金融环境逐渐趋紧的背景下，资金压力将逐渐加剧。那些给未来制定了较高销售目标的房企，补库存意愿仍然强烈。但从政策方面考虑，房企在拿地时也会更加理性。

  附注：40个典型城市分类如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

  22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；

  14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

  报告来源：上海易居房地产研究院