中房网讯 虽然近期个别城市出现楼市回暖信号，但开年以来土地市场的表现却不太乐观，各项指标均大幅回落。

  上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示，受春节因素影响，2月份40个典型城市土地成交建筑面积同比下降29.4%，土地出让金收入同比下降27.5%，土地成交均价同比下跌11.3%，土地成交溢价率同比下降12.1个百分点，各项指标均大幅回落。

  易居研究院研究员王若辰对中房网（微信公众号：zhongfangwang）表示，综合各项指标来看，目前40城土地市场相比去年同期出现明显的降温态势。从《2019年政府工作报告》来看，基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。政策方面并未放松，仍然以“稳”为主。随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。

  多项指标同比增速转负

  土地成交建筑面积方面，1-2月累计同比下降16%。报告显示，2月份40个典型城市土地成交建筑面积2849万平方米，环比大幅下降40.8%；同比大幅下降29.4%，且已经连续4个月下降。与2018年2月份相比，40城土地成交量下降明显。

  从前两月来看，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积7662万平方米，同比下降16.2%。从数据上看，土地成交建筑面积累计同比增幅自2018年6月开始持续回落，而目前已经转负，土地市场降温明显。易居研究院分析认为，房企资金压力较大，购地节奏明显放缓，预计2019年上半年成交面积同比增速将维持在负区间内。

  土地出让金收入方面，连续两个月同比下降。报告显示，2月份40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元，环比下降36.6%，同比下降27.5%。自2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年，土地出让金连续两个月环比下降。易居研究院认为，目前政策与经济环境并未发生大变化，预计未来会持续这一下降趋势。

  从前两月来看，40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，12月份开始转负。

  分城市来看，1-2月份40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为北京、苏州、上海、杭州和福州，累计土地出让金总额分别为583.5、307.8、277.3、273.7和231.7亿元。其中，杭州和苏州累计土地出让金同比大幅下降，降幅分别为-53.4%和-31.8%；上海和福州分别同比增长33.6%和30.4%；北京基本保持不变。

  值得注意的是，杭州土地市场在2018上半年异常火爆，下半年后地市降温，多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出让金居全国首位，进入2019年后地市降温明显，将逐步回归理性水平。此外，苏州与杭州类似，属于强二线城市，2018年上半年土地市场过热，2019年土地出让金同比下跌较大。在易居研究院看来，一线城市土地市场调整时间较长，上海土地出让金同比增加主要是因为地价的上涨，而非成交量的扩大，而福州土地出让金同比增加主要来源于成交量的扩大。

  土地出让均价方面，连续12个月同比下跌。报告显示，2月份40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比上涨1.7%，同比下跌11.3%，地价相比2018年同期下跌较明显。

  从报告看，40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。易居研究院预计，在政策调整幅度不大的情况下，上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

  土地成交溢价率方面，同比下降12.1个百分点。报告显示，2月份40个典型城市土地成交溢价率为9.2%，与1月相比上升0.5个百分点，与去年同期相比下降12.1个百分点。

  报告指出，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方提高起拍价和热点城市限地价有关。易居研究院分析认为，2018年11月至今，40城土地成交溢价率已处于历史低点附近，目前已有企稳的趋势，按过去短周期规律来看，未来几个月有望在该水平上筑底企稳。

  分城市来看，2月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为南昌、徐州、岳阳、昆明和合肥，土地成交溢价率分别为56%、56%、41%、36%和34%。这几个城市多为弱二线城市和三线城市，这也反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。此外，2月份溢价率为0的城市达到了17城，比1月份多8城，土地市场降温明显。

  一二三线地市集体降温

  从城市分类来看，一线城市成交建筑面积同比下降9.5%。报告显示，2月份4个一线城市土地成交建筑面积为328.4万平方米，环比下降5.2%，同比下降9.5%。环比成交面积因受春节假期影响，除广州外均为负增长。从同比变化来看，广州和北京成交面积同比增长，上海和深圳同比下降。

  从报告来看，4个一线城市土地成交均价为12850.9元/平方米，环比下降1.1%，同比下降7.9%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，2018年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关，溢价率持续维持在10%以下的低位。从土地成交建筑面积数据来看，自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。2018年11月成交面积较高系正常的年底地价翘尾现象，2019年2月一线城市土地成交建筑面积继续回落。易居研究院认为，一线城市土地市场在经历了较长的调整时间后，目前尚未见到成交量明显回暖，探底仍在进行中。

  二线城市方面，成交建筑面积同比下降34.5%。报告显示，2月份二线城市土地成交建筑面积为2136.1万平方米，环比下降35.6%，同比下降34.5%；成交均价为3618.8元/平方米，环比上涨0.1%，同比下跌20.1%。

  从报告来看，二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌，预计2019年上半年土地成交面积仍将维持在较低水平。二线城市土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，2018年5月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8月份再次转跌，跌势延续至今。2019年2月份地价环比微幅上涨，但以当前的土地成交量水平来看，地价仍处于下跌趋势中。

  三线城市方面，呈现量价齐跌态势。报告显示，2月份三线城市土地成交建筑面积为384.7万平方米，环比下降66.5%，受春节假期影响较大；同比下降6.8%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段；成交均价为1993.4元/平方米，环比下跌6.6%，该价格已经低于2018年12月份的低点2024.1元/平方米；同比上涨14.4%。对此，易居研究认为，主要因为2018年下半年三线城市，特别是弱三线城市房地产市场处于较火热的板块轮动上涨阶段。

  值得注意的是，棚改货币的推动力大幅减弱。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。易居研究院认为，随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，并结合2月份成交面积的较大下滑以及成交价格创2018年7月份来新低的市场信号，将在2019年持续降温。

  【说明】：报告中所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。土地成交均价及土地成交溢价率的计算，均取过去6个月此类指标的移动平均值。

  【附：40个典型城市分类】

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳

  22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南

  14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：王若辰