2020年二季度以来，由于以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应多宗优质土地，土地市场热度明显提升，尤其是一体化进程较快的长三角城市优质地块供应力度明显加强，土地市场整体呈现量稳价增的格局。

  考虑到各城市当前土地市场热度、土地供应预期不尽相同，未来各能级城市市场大概率将继续分化。

  为此，我们结合各城市2020年宅地供应计划动向，对各能级城市接下来的土地市场走向进行系统性分析，进而为各房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

  受疫情影响，今年年初多城市土地出让一度中止，土地市场成交热度也跌至低谷，一季度全国土地市场成交规模同比去年明显下跌。随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以不少热点城市加大了优质土地的供应，刺激市场热度上升。

  同时，为了应对疫情对于房地产市场带来的不利影响，各城市在2、3月份集中出台了“缓缴土地出让金、延长开竣工日期”等救市政策，同时房企紧张的融资环境也适度宽松。

  在多种因素的利好下，以杭州、南京、宁波为代表的长三角率先回暖，大湾区、中西部二线也紧随其后，地市热度不断上涨。

  进入二季度，热点城市推地节奏明显加快，向来供地较少的深圳、东莞等城市也有多宗土地入市，带动整体成交规模在二季度明显回升，甚至超出去年同期水平。不过，大多数需求增长乏力的三四线，土地市场仍然处于低温，与南通、无锡、东莞等热点三四线之间的分化也越来越大。

  01

  一二线城市土地市场热度已重回高位

  2020年前两月，全国土地供应量较去年同期大幅缩减。据CRIC监测数据显示，2020年1-2月全国土地市场的供应量仅为27615万平方米，同比减少了20%。

  为了尽快从疫情的影响中恢复，3月以来各地开启了一轮“量大质优”的供地潮：首先是以北上广深为代表的重点城市加速推地，供地量较年初两月明显恢复；随着市场逐步回暖，信贷政策宽松，企业增储意愿较强，各城市也趁此加速推地，连续4月份土地供应量超出全年同期。

  就上半年全国土地市场的供应量来看，全国土地市场挂牌量较去年同期微涨了1.5%，土地供应规模已经恢复。

  但前期受疫情影响较大，在加之土地入市周期影响，上半年成交量并未能恢复至同期水平。

  为了保证供应，各城市在2020年年初通过降低拿地门槛、缩减配建限制等方式来刺激企业拿地积极性，其中最明显的就是调低地块的出让底价。

  将今年1-6月份成交含宅地块的出让底价和周边3公里内近两年成交含宅地块的起拍单价进行对比来看，2020年四成多的地块起拍单价有所下调。

  5、6月长三角、大湾区及一些中西部热点二线土地市场热度已经重回高位，政府卖地信心明显更足，上调出让底价的地块明显增多，在这些重点城市土地“不愁卖”的情况下，优质土地的实际成交价格很大概率会继续走高。

  以二线城市来看：在疫情冲击下，二线城市今年上半年供应了大量的优质土地，如杭州、南京主城宅地的成交比例均在5成以上。同时，这些位置优越的地块向来是房企的必争之地，大部分城市的出让地价和上一年相比呈现上升的趋势，但也有一部分城市地价出现了回调。

  起拍价上涨的城市包括：杭州、南京、苏州、福州、武汉、宁波、合肥、济南、郑州、长沙、长春、西安、昆明、石家庄、成都、重庆和青岛。其中杭州、苏州、南京、宁波、合肥等城市作为长三角区域的核心二线，疫情之后住宅市场恢复较快，地市热度也同样迅速恢复，同时这些城市出让地块多为主城区优质好地，备受房企青睐，因而地价上涨也比较快；

  长沙、昆明等城市虽然热度不及前者，但由于地价比较低，房地比高，盈利空间较大，因而在这轮市场热度回升中也受到各大房企的青睐，地价也呈现出明显的上涨趋势。

  尽管土地市场热度逐渐恢复，流拍率逐渐下降，但市场热度较去年市场大热时期还是有一定差距。

  02

  建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著

  从前6个月311个典型城市的土地成交均价来看，311个城市中，有124个城市地价较2019年明显上涨（涨幅超10%），108个城市突破2016年以来新高，总的来看，当前土地市场热度已经有明显上涨，其中部分三四线城市表现更为突出：

  三四线城市的市场热度在4月份明显升高，地价也逐渐逼近2000元/平方米大关，6月份在无锡、东莞、义乌等多个高地价城市集中拍地的带动下，平均成交地价成功突破2000元/平方米，再站历史高位。

  与此同时，接近一小半的城市地价有所回调，5%的城市地价回调幅度超过40%。总的来看，地价上涨城市更多。

  在长三角一体化的推进下，长三角三四线城市成为房企竞相追逐的热点，如浙江的丽水、绍兴、江苏的南通、常州、无锡等城市土地价格上涨显著，大部分城市今年上半年地价都创下了2016年以来的新高。

  以上半年溢价率较为突出的绍兴为例，上半年土地成交价格突破自2016年以来的新高，达7949元/平方米，同比2019年上涨了28%。

  此外，东莞、佛山等大湾区热点城市地价上涨也比较明显，如东莞近来已有多个板块的地价被刷新，上半年平均楼板价同比去年涨幅也在10%以上。

  03

       大部分城市下半年供应节奏将明显加快

  2020年已经过半，大部分城市都已经发布了2020年供地计划，根据CRIC整理：541个典型城市宅地计划供应量与2019年基本持平；深圳、长春、石家庄等城市增幅最为显著，增幅均超50%，三四线城市中，吉林、甘肃、安徽等省份涨幅突出。

  从保障房供应情况来看，无论是一二线，还是三四线城市，供应力度较2019年均有小幅下滑，但总的来看，一二线城市保障力度依然高于三四线。

  就2020年宅地供应规模与去年同比来看，541个城市中有188个城市涨幅超20%，占到35%；而供应量降幅超过20%的城市有132个，仅占24%。单从分布上来看，供地量增加的城市数量也明显高于供地量减少的城市。

  一线城市除上海外，京、广、深均已公布2020年供地计划，深圳由于保障性住房土地明显增加，使得宅地计划供应量近乎翻番，达到293公顷，增幅十分突出，而北京和广州宅地计划供应量均有小幅减少；

  至于上海，虽未明确供地计划，但日前已经出台了《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供应量等措施，照此来看，全年供地量将保持较为宽裕。

  二线城市目前有18城市公布供地计划，2020年宅地供应量与2019年相比，有14个上涨、6个下跌；分城市具体来看，长春、石家庄、沈阳、太原、兰州、南昌等大多数城市加强了供地力度。此外，沈阳、太原、兰州等西北和东北城市宅地计划供应量均有显著增加，增幅均在三成左右。

  当然，也有部分城市下调了供地计划，譬如厦门、武汉、福州和郑州等城市，宅地供应量同比2019年降幅均在30%以上。

  以厦门为例，2020年市本级宅地供应量为190公顷，较2019年供应量387公顷下降了51%，究其原因，主要是由于目前厦门商品住宅去化速相对乏力，库存高企，去化周期高达26个月，为预防库存压力再度上升，因此2020年厦门的宅地计划供应量“腰斩”。

  不仅仅是厦门，受新冠疫情影响最严重的武汉，今年的宅地计划供应量有大幅缩减，降至505.5公顷，仅为2019年的一半。

  总体来看，传统的非热点区域的二线城市宅地供应量大都增幅突出，而热点城市的宅地供应增幅则相对平稳或有明显下调。

  也有一些城市2020年宅地计划供应量明显减少，较为集中的分布在云南、河南、内蒙古等地，各省、自治区宅地计划量同比下降的城市占比均超60%。

  04

  稳经济目标下土地计划供应量偏充裕

  疫情影响之下，大部分城市面临财政偏紧的局面，同时考虑到当前出口遭受了前所未有的压力，居民消费需求也日渐减弱，投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。

  双重压力之下，加大土地供应依然成为稳经济、稳就业的重要措施。早在4月初，上海就出台政策提出要增加年度土地供应量。总的来看，由于商品住宅去化速度趋缓，去化周期逐渐加长，相比之下，大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的，尤其是受疫情影响较严重的三四线，土地供应过量的城市比重更高。

  对于接下来的供地动向，结合各城市供地计划来看，全年宅地供应指标相对充裕，大部分城市下半年供应节奏将明显加快。具体到各能级城市来看，一线城市下半年供给节奏还会加快，“宽供应”下上海成交量还会进一步上升；二线城市土地供应量仍将保持充裕，但长春、兰州等少数城市面临库存上升风险；热点三四线中半数拿地机会值得关注，具有规划、人口等利好的佛山、南通安全系数最高。

  综合2020年全年供地计划、上半年供地节奏、地价变化、商品住宅去化周期等多因素考虑，人口流入量较大的二线城市如杭州、宁波、南宁、合肥等城市更值得关注，尽管近期地价上涨，但尚未突破历史高点，盈利空间尚能保证，同时商品住宅去化速度均在8个月以下，再加上全年供应变化不大，下半年供地还比较充裕。当然，对于市场高热而土地供给指标缩减的厦门、福州这类城市，需要注意拿地成本增加的风险。

  还有一类城市也应当注意，即有库存上升风险的城市，如长春、兰州、沈阳等，去化周期均在20个月左右，这些城市今年计划供地量大幅增加，但住宅市场表现却不如人意，以长春为例当前的商品住宅去化周期高达21.5个月，去化压力较大，潜在高库存风险。