“2021年4月20日，江山市住房和城乡建设局官方微信“江山建设”发布消息称，浙江省江山市房地产市场持续健康发展协调小组办公室研究制定了有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施。条款涉及土地供应、住房销售和市场监管等方面。

  在此之前不久，2021年4月7日，浙江省衢州江山市黄陈小区北侧地块出让，起拍价26266万元，起始楼面价7924元/平方米，经296轮竞价，该地块最终由浙江万荣湖北房地产有限公司以46366万元竞得，楼面价13987.15元/平方米，溢价率76.52%，楼面地价再创新高，这距离上宗“单价地王”诞生仅过去两个月。

  自2021年2月末重点城市实施“集中供地”以来，以西安、温州、绍兴为代表的非重点城市土拍市场热度明显上扬，百轮竞拍现象频出，绍兴、丽水等多个城市更是诞生了新的“单价地王”。

  在土地市场热度升温的影响下，今年3月以来，永康、义乌等多个县级市收紧了房地产政策。预计会有更多城市跟进土地侧调控，南通、东莞调控收紧预期最强。”

  01 长三角县市“单价地王”频出

  2021年3月，在三四线城市的突出表现带动下，全国土地市场溢价率创新高，当月成交溢价率突破20%，地价突破2000元/平方米。在这其中，长三角、粤港澳等东部沿海区域的热点城市热度明显上升。

  CRIC数据显示，在重点监测的70个三四线城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢价率超过50%的城市高达18个，其中金华、宿迁等城市的成交溢价率更是高达100%以上。

  此外，二线城市中，西安近阶段的土拍表现也十分亮眼，3月至今的成交地块平均溢价率高达54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢价率高于30%。

图：2021年3月以来CRIC重点监测三四线城市涉宅用地土拍溢价分布情况

  注：数据统计时间范围为2021年3月1日~2021年4月20日，下同；涉宅用地不包含保障性宅地。

  数据来源：CRIC

  事实上，3月以来，22城“集中供地”之外的热点城市的地价天花板在不断提高，尤其是那些之前未对土地价格进行限制的部分城市，3月至今拍出的21个“全市单价地王”中有14宗来自这些县级市，占比高达66.7%。

  绍兴诸暨、丽水龙泉更是在短短的一个半月内两次刷新全市（县）土地最高单价，土地市场热度明显处于高位。

表：2021年3月以来非重点城市成交典型“单价地王”项目

  数据来源：CRIC

  02 “限价”政策开始由市区向下辖市县覆盖

  部分城市在土拍热度下，整个市场情绪也出现了明显变化，为了稳定市场，多个城市加入了调控的行列。据CRIC统计，截止至4月20日，2021年至今已有13个非重点城市出台了房地产市场相关调控政策，包括土拍热度明显高位的义乌、永康、江山等县级市，均有调控政策跟进。

  从目前已经出台的各项调控细则来看，各城市对“控溢价、稳地价、稳房价”更为关注，调控聚焦于分期预售管理、土地供应及加强金融监管、市场秩序监管等方面。

  在这其中，共有10个城市的调控政策针对土地市场方面提出了调控，具体来看，主要可以分为两大类：

  一类是仅强调增加土地供应、优化供地结构或加强房企购地资金审查等，包括东莞、湖州和嘉兴。这三个城市早已采取“限地价”的竞拍方式，近期土拍市场火热多是由于土地供应不足的原因。

  以东莞为例，一直以来东莞土地供应偏少，且供应结构呈现分散化，如3月份出让的5宗宅地分别位于5个不同的板块，并且这些板块近年来出让地块数量较少、新房供应明显偏低；也正是因为如此，房企竞争激烈，5宗地最终均以上限价成交，可售地价也均创下板块新高。对这类城市而言，只有加大土地供应力度才能平稳市场热度。

  另一类是修改土地竞拍规则、对地价或房价进一步进行限制的城市，涉及西安、金华市区、永康、义乌、丽水、徐州和江山。这些城市大部分是近期土拍溢价持续高位的城市，近期成交了多宗高溢价地块，板块、区域地王频出。

  除了义乌、西安和徐州市区全面实施“限地价”外，其余城市均是视情况才会采取“限房价、竞地价”等竞拍方式，如金华市区将在4月21日出让的7宗宅地中仅有2宗“限房价”。

  就义乌、西安和徐州来看，西安调控力度最大，要求市区所有宅地包括共有产权住房用地采取“限房价、竞品质、竞地价”的竞拍方式，义乌和徐州力度较松。

表：2021年以来非重点城市出台政策涉及土地侧调控内容一览

  资料来源：根据政府网站公开资料整理

  03 重点城市“集中供地”名单可能继续扩容

  在重点城市集中供地新政的影响下，近来有优质土地出让的西安、温州、绍兴等热点城市成为房企近期拿地重心，土拍市场热度也因此大幅升温，特别是政策调控十分宽松的县级市，地价天花板更是多次被刷新。“地王”效应下，各城市市场预期也明显上涨，不利于房地产市场稳定发展。因此，3月份以来，多个非重点城市加入调控行列，加码了房地产市场调控。

  值得关注的是，未在重点城市名单中的西安、徐州、义乌、湖州等城市均提到将在土地供应出让方面实行集中供地；以此来看，不排除后期会有更多热点城市采取集中供地的形式拍地，重点城市“集中供地”名单仍有可能继续扩容。

表：“集中供地22城”名单外热点城市跟进土地侧调控预判

  注：均为3月份以来平均溢价率高于30%的城市

  资料来源：根据政府网站公开资料整理

  总体来看，对比土拍溢价处于高位的城市数量与近期调控的数量，可以发现调控政策出台的城市数量相对偏少，特别是温州、南通等土地市场全面火热的城市暂未有具体政策加码。

  从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看，这些市场表现较热的城市均存在调控预期，特别是近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位的南通、绍兴、东莞、温州等城市，后续加码调控的可能性更高，政策力度也会有明显收紧趋势。

  东莞就已经在4月11日发布消息称后续将会落实“一城一策”调控要求，补齐调控短板。

  事实上，在一二线热点城市调控过后，未来三四线热点城市调控政策也是箭在弦上，毕竟房住不炒是基础，稳地价、稳房价、稳预期是目标。