7223亿元，这是当前15城首批集中供地取得的成绩。在首轮集中供地热潮下，多数房企“薄利”甚至“亏损”也要抢地，一场内卷化焦虑感充斥整个行业。相比之下，中海地产等标杆大房企拿地表现在外界看来显得颇为“佛系”。

  尤其是在被视为中海必争之地的北京市场。在北京首轮集中供地中，中海共报名参与了18宗土地竞拍，最终却无一斩获。这些年，中海不仅是北京楼市多年销冠，还连续3年居北京拿地权益金额榜首。

  这令外界不解：中海究竟是遗憾错过，还是另有深意？“集中拍地令土地市场过度火热，热门地块竞争激烈回报率低，中海坚守刻度底线，不盲从跟进。”一位中海地产相关人士对中国房地产报记者透露。

  不得不说，这样谨慎的拿地策略符合中海一贯“稳健”做派。在风险高企时，盲目扩大规模会影响企业未来稳健增长，中海深谙此道并践行着严格财务风险管控下的有质量增长，在房地产周期中寻找机会，在房地产行业的大风大浪中稳健前行。

  集中供地上半场 多数房企薄利抢地

  截至5月27日，已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等15个城市完成了首批集中供地，成交金额高达7223亿元。尽管部分热门城市从出让到销售环节都设置了多项限制政策，比如限价、自持、竞配建、竞共有产权比例等，但热点地块仍然竞争激烈。

  “一方面，货币超发推动地价水平不断抬升；另一方面，房企规模增长诉求让首批集中供应土地显得格外抢手。”一位房地产人士直言。

  与此同时，集中供地“后遗症”凸显，房地产行业陷入盈利摊薄焦虑中。

  近日，杭州首轮集中拍地最大赢家之一滨江集团召开了一场2020年度业绩说明会。有投资者问，最近集中推地拍下的几块地净利润能有几个点？滨江董事长戚金兴坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”，这个数字实现前提还包括“团队精干高效管理、融资能力、品牌影响力”等。

  在集中供地“抢地潮”下，滨江集团不过是一个缩影。为抢地，多数房企已逐渐陷入微利甚至亏损境地。据业内人士测算，按照1%-2%的项目净利润水平，很显然集中供地下房地产项目利润率已低于传统制造业水平。首轮集中拍地多数地块楼面价已然接近周边在售楼盘价格，未来将面临盈利难题甚至是更严峻困境，房地产行业盈利难局面或将长期存在。

  为什么盈利预期低，甚至亏损，集中供地下还是会出现“抢地潮”现象？多位业内人士分析称，一方面维持规模增长，保证核心城市市占率是房企可持续发展保障；另一方面，一二线热点城市需求表现相对坚挺，去化更有保障，相较于实现利润更多承担补充现金流作用。行业规模见顶共识下，活下去是众多房企更真实想法。

  冲规模还是要利润，怎样选择就决定了未来要走的路。纵观2017年高点疯狂拿地的众多房企，一方面在局部市场逐渐隐退，另一方面不得不在2020年业绩中将高点拿地的项目做了减值处理，继而影响企业盈利情况。

  中海地产坚持多元化拓展 “不盲从跟进”

  就在多数房企陷入“恐慌性”拿地之下，仍有部分房企坚持有质量增长。中海地产是其中之一。

  “利润王”“稳健审慎”，这是这些年来中海地产被冠上的标签，也是中海光环所在。中海主席兼执行董事颜建国曾以“一场马拉松”形容企业发展，称追求的是“稳中求好、稳中求快，不急不躁”。

  要规模还是要利润，中海追求的是两者平衡。在热门地块利润率维持低位甚至亏损的状况下，中海仍然保持定力，稳健投资，恪守投资刻度底线，而非盲目跟进、非理性加价。在云谲波诡市场中，更好地穿越周期。

  中海整体投资节奏稳步推进。尽管首批集中供地斩获较少，但今年中海拿地仍排在第13名，位居第二梯队（拿地金额在300亿元左右），虽然与融创、保利等企业有些差距，但中海整体投资节奏稳健，在重庆、厦门、天津、南京、济南等地都有土地入账。

  在北京市场，中海土储货值约千亿元，货量依然充足。其中，在石景山区域，中海于去年9月以69.78亿元竞得北辛安棚户区改造B区1608-658地块；此外还拥有中海京叁号院、中海寰宇视界、中海首开拾光里等多个项目，货值都很大。以目前去化率看，即便今年不在北京拿地，也够消化两三年。

  除公开市场拍地，中海在拿地策略上还注重多元化拓展。为此，中海成立了投资拓展与产业合作部，积极拓展非公领域，践行“蓝海战略”，在大市场找大业主造大项目。

  2020年，中海多元化渠道购地金额达到327亿元，占权益购地总金额的24.8%，包括大型城市更新项目、棚户区改造项目、产业资源整合项目和大型的商业综合体项目。再比如，之前取得成功的北京北辛安项目、济南华山项目、上海红旗村项目（单盘年销售均过百亿元大关）以及新拓展的武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目均来自非公拓展渠道。尤其是上海建国东路项目，总投资额超过590亿元。

  中海地产相关人士称，相信2021年在国家提倡城市更新政策下，中海会在非公领域加大投入，更积极开放地多元化吸纳土地。

  中海地产还善于逆周期拿地。在2017年市场高点过后的逆周期中，中海不断丰富土地储备，从而使得其在北京市场销售额从2017年的42亿元（排第25名），一跃成为北京市场第一名，并连续3年蝉联。

  正是在这样的坚持下，成立42年的中海地产多年来稳居利润之的宝座。过去10年间，中海地产毛利润率稳超30%，净利润率超20%，这在行业中没有之一。过去5年，其他规模房企大多通过“高杠杆+高周转”换来快速进入30强、10强的高增长；中海则用“低杠杆+中速周转”稳居地产10强宝座。

  拥有充裕资金流在手的中海地产，有信心在接下来的两轮供地中“大展手脚”。前述中海地产相关人士称，在经历了首轮集中供地拍卖后，各房企有望逐渐冷静，相信接下来的土地拍卖会更加理性，例如北京经过10个工作日“冷静期”后，竞高标准方案房企数量已明显减少。

  诚然，这场土拍游戏才刚刚开始，远未到“煮酒论英雄”之际。大企博弈，笑到最后者，方能笑得最好。