近日，成都市“双集中”首轮土拍落下帷幕。“限房价、定品质、竞地价”成为此次土拍热议话题，有力的折射出成都对于房地产市场调控政策的进一步升级，也正朝着稳地价、稳房价、稳预期方向坚定前行。

  经过超80家房企激烈角逐，本次供应的40宗地块共计约3449亩,以354.8亿元全部出让完毕。据中指院统计，德商、电建分别以联合体形式斩获4宗土地，本轮拍地还吸引了不少新面孔，比如国锐地产、四川远达、重庆银河房地产等中小房企，此次均成功进入成都市场。

  但龙头房企、规模房企表现则相对谨慎，万科、华润、龙湖是龙头房企中少数参与拿地的房企。

  值得一提是，相对于重庆首批次集中供地楼面价刷新至15711元/平方米、平均溢价率42.99%，成都最高溢价率仅为10%，整体热度相比而言有所下降。

  土拍为楼市降温 最高自持比例高达59%

  成都首批次集中供地40宗，其中主城区10宗，高新区+天府新区共计9宗地块，近郊区14宗地，远郊区7宗地。建设用地约230万平方米，规划建筑规模469万平方米，最高自持比例高达59%。

  成都此次出让40宗地均全部采取设最高限价+竞自持租赁住房比例方式竞价，有8宗土地因未竞价达到最高限价而未进入竞自持比例环节。经过测算，此次土拍自持租赁比例达到8成。

  从拍卖结果来看，此次土地出让成交金额约355亿元，平均溢价率7.4%，整体成交楼面均价7565元/平方米，大部分企业竞拍自持租赁占比都达到了30%，其中高新区甚至达到了59%；成交楼面价最高的是金牛区交通巷的纯住宅用地，以18700元/平方米成交。

  “总体来说本次集中供竞争较为激烈，但激烈程度较前几年已经有所下降，这可以看作是市场变化和政策调控共同作用的结果。”西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐在接受中国房地产报记者采访时提到。

  克而瑞研究中心分析表示，与此前多城土拍中规模房企“一马当先”不同的是，规模房企中仅万科、龙湖、华润等成都“老玩家”有所斩获，且多数成交地块位于主城区。30强房企在成都共竞得11宗地，其中10强房企只有万科竞得2宗地块、华润拿下1宗地块。

  “严”字当头 资金链与运营能力受双重考验

  在首轮土地集中拍卖中，成都市还接连发布了三项通知，分别对竞买企业资格审查、新建住宅建设品质技术管理和新建成品住宅装修管理进行规则制定，旨在进一步规范市场的同时保证建设质量，维护购房者合法权益。

  “目前的局势相当于堵住上下游溢价能力，房企变相‘自废武功’沦为来料‘加工车间’。”有资深业内人士评价，此次土拍卖与以往土拍不同是，土地出让方法和限制要求严格，附加细则让房企拿地门槛提高，房企竞拍利润变得透明、溢价空间也十分有限、自持30年以上租赁住房对房企资金链和运营能力也是较为严峻考验。

  记者采访了成都房企土地拓展负责人杨先生，他表示，本次集中供地伴随着成都持续出台与之配套的政策，从各个方面都能明显看出此次成都市政府对于落实中央“房住不炒”政策的决心及其具体落地的措施。

  杨先生认为，从政策调控端口来看，分别有对房地产企业的“三道红线”及资金流向强制要求、“双限制价格”要求以及“精装标准及其具体施工要求”等。其次，从供需端口来看，分别有加大集中性土地供应、冻结二手5年左右流动性、出台二手房指导价调控二手房市场泡沫等。

  房企在拿地后将面临的问题是什么？

  “本次集中土拍影响深远，可能最大的影响就是以后大量的住宅小区都会有比例不低的自持租赁物业存在。这对拿地房企的产品设计和运营能力都会有更高要求。毕竟拿地和开发都是短期的，自持运营是长期的。”刘璐评价到。

  刘璐认为，考虑到去年底全国各地大量‘暴雷’的‘二手房东’式的长租公寓模式的先天问题，或许由开发机构自持的长租公寓模式会给未来大城市长租公寓发展提供更积极的带动和影响。

  就此次土拍诸多问题，中国房地产报记者分别采访了成都市规划和自然资源局（以下简称“成都市规自局”）和成都市住房和城乡建设局（以下简称“成都市住建局”）相关负责人。

  相比于其他重点城市，定品质成为土拍亮点。

  “此次土拍最大的不同就是‘限房价、定品质、竞地价’方式，且这应该是有史以来最严格一次。其中‘定品质’很多地方没有这条，竞地价时限了房价，导致溢价空间变得狭小，为防止房企在修建房屋的外立面、配置、绿化等品质上可能会有所降低。因此，我们专门出台一系列配套政策从最大程度上保障房屋品质。“成都市规自局相关负责人告诉记者。

  记者梳理发现，本次还向市场提供了400多万平方米更低价位、更适合刚需群体的一批中低价位的土地，它比周边的平均房价略低，这批土地今后在市场供应出来的房价比同区域同地段的房价将会下降了1000-5000元/平方米不等。以高新区房价为例，现在在售的房价可能在28000元/平方米，通过这次限房价之后的价格应该在23000-24000元/平方米，不统计平均值的情况下下降了至少10%。

  除此之外，本次土地出让还为市场提供了约69万平方米的租赁性住房和10.8㎡人才公寓。以60平方米户型套数来算，租赁性住房大约有11500套，人才公寓约有1800套。

  关于此次供地条件如此严苛，对市场的降温非常明显。

  成都某开发企业负责人介绍，经过我们精确测算，给开发商留的利润大概在10%以内，不同的区域浮动空间也不一样。如果走高周转全靠项目贷款来做负担就非常高，所以融资成本低、融资渠道宽、企业支撑实力比较强的国企可能会展露头角，同时之前做高周转率的公司也在逐渐退出市场。

  对于在自持租赁住房方面，成都市场不成熟，市场上80%-90%都是以自己租赁住房为主，没有形成统一的管理、建设、出租、运营。这次通过租赁住房竞自持，是在促进租赁住房市场的发展。此次土拍只明确规定在拿到相应自持比例下和自持年限内，其功能必须用于租赁住房，在整个市场运营上要给市场留出一些空间的。

  对于下轮土拍是否会有一些调整？成都市规自局相关负责人告诉记者，第二次集中供地在政策上可能会针对性更强，每个城市的房地产市场发展不一样，因城施策也不会搞“一刀切”。比如这次竞拍自持租赁住房有些区域已经满足需求，下一次就有可能在竞拍自持租赁住房有所调整，我们可能会满足人才住房需求。本次土拍有一个短板，40宗地全部是采取住房租赁自持，但实质上可能有些区域不需要，对于未来推向市场可能很难做出去，下次土拍我们针对性地做更精准的研判。

  可以看出，此次土拍结合因城施策的原则，强化对土地源头进行管控，彰显了成都对楼市调控的坚定决心。

  成都市住房和城乡建设局相关负责人表示：“成都根据市场的变化情况不断精准施策、因城施策、综合施策，持续堵漏洞、补短板、打补丁。这次限房价是坚决按照不超过周边在售商品住房的价格来研究限定的房价水平，要坚决遏制‘面粉贵过面包’现象的出现，稳定市场的预期。”

  成都市的第二轮土地集中供预计在7月至8月进行，土拍政策上还有哪些新的变化和调整，现在还不得而知。