上海易居房地产研究院7月2日发布《2021年6月40城土地市场报告》，该报告显示：6月40城土地成交环比量价齐升，溢价率小幅上升，地市继续小幅升温。从土地成交面积看，6月环比同比分别增长26%和17%；从土地成交价格看，6月环比同比分别上涨13%和12%；从溢价率来看，6月为16.9%，环比同比均小幅上升1.2个百分点，地市继续小幅升温。上半年40城土地成交建筑面积同比增长15%，创2015年以来同期新高。2021年上半年，40城土地成交建筑面积为28910万平方米，近十年来仅次于2013年和2014年，创2015年以来同期新高，40城土地出让金则较2015年上半年增长了近3倍。上半年杭州上海土地出让金大幅领先其他城市。上半年40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和南京，其土地出让金总额分别为1988、1877、1361、1278和1226亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中杭州和上海上半年的土地出让金大幅领先其他城市。三四线城市中，佛山和徐州的土地出让金最高。

  易居研究院研究员沈昕表示: 上半年房地产市场调控密集，信贷整体呈收紧趋势，预计随着调控的深入，下半年热点城市房价涨幅将收窄，部分城市楼市降温将传导至地市。土拍政策方面，截止目前已有南京、无锡、苏州、南昌、东莞5个城市相继出台相关政策，限制房企多个“马甲”抢地，预计第二批集中土拍部分城市热度将有所下降，预计下半年40城土地市场整体仍将保持平稳态势。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体:6月环比量价齐升，溢价率小幅上升，地市继续小幅升温

  1、土地成交建筑面积：6月环比增长26%，同比增长17%，上半年创2015年以来同期新高

  2021年6月，40个典型城市土地成交建筑面积7024万平方米，环比增长26%，同比增长17%。6月合肥、长沙、郑州、成都、上海、武汉、徐州等城市完成首批集中出让，厦门、长春完成第二批集中出让。

  2021年上半年，40城土地成交建筑面积为28910万平方米，近十年来仅次于2013年和2014年，创2015年以来同期新高。

  2、土地出让金收入：6月环比下降18%，同比增长18%，上半年同比增长29%

  6月，40个典型城市土地出让金收入为4616亿元，环比下降18%，同比增长18%。上半年，40个典型城市土地出让金累计收入19326亿元,同比增长29%。

  2021年上半年，40城土地出让金为19326亿元，得益于本轮楼市行情的韧性，2016年以来土地出让金逐年稳步增长，2021年上半年40城土地出让金较2015年上半年增长了近3倍。

  分城市来看，上半年40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和南京，其土地出让金总额分别为1988、1877、1361、1278和1226亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中杭州和上海上半年的土地出让金大幅领先其他城市。三四线城市中，佛山和徐州的土地出让金最高。

  3、移动平均土地出让均价：6月环比上涨13%，同比上涨12%

  6月，40个典型城市移动平均土地成交均价为6685元/平方米，环比上涨13%，同比上涨12%。

  4、土地成交溢价率：6月为16.9%，环比同比均小幅上升

  6月，40个典型城市土地成交溢价率为16.9%，环比同比均小幅上升1.2个百分点，从溢价率来看，4月份以来土地市场有所回暖。

  2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度多个热点城市政策收紧，溢价率小幅盘整；四季度溢价率持续下降。2021年一季度，40城土地溢价率在12%-13%之前小幅盘整。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率持续小幅上升。

  分城市来看，6月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、南昌、荆州、扬州和惠州，土地成交溢价率分别为61%、55%、39%、33%和31%。6月东莞仅有二宗面积较小的商住地块出让，其中一宗规划建面仅1851平方米的地块溢价率达到237%。6月南昌新建区望城镇4宗商住用地成交溢价率较高，主要是起拍价和毛坯限价的价差较大，房企竞争比较激烈。需要看到的是，上海土拍新规控地价和溢价率的效果非常明显，溢价率明显小于徐州、厦门、合肥、武汉、成都等6月集中土拍的城市。

  二、城市分类：上半年一二三线城市土地成交建面相比2020年和2019年同期均增长

  1、一线城市：6月土地成交量环比同比分别增长23%和11%，成交均价环比和同比分别上涨0.7%和6%；上半年土地成交量同比增长18%，相比2019年同期增长79%

  6月，一线城市土地成交建筑面积为606万平方米，环比增长23%，同比增长11%。上半年，一线城市土地成交建筑面积为2995万平方米，同比增长18%。6月，一线城市6个月移动平均成交价为15661元/平方米，环比小幅上涨0.7%，同比上涨6%。6月上海完成首批集中出让，31宗涉及普通商品住宅的经营性地块总建面394万平方米，成交总金额约774亿元。此前4月和5月广州、北京和深圳已完成首批集中出让，其中广州共成交42宗，土地出让金906亿元；北京共出让30宗地块，土地出让金1110亿元；深圳首批集中出让6宗地块，土地出让金138亿元。

  回顾历史，2016年5月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，地市已有较长时间的调整，有企稳回暖的需求。不过目前一线城市的土拍规则均严格限制了地价的上限，预计土地成交均价还是小幅震荡趋势为主。

  2、二线城市：6月土地成交量环比同比分别增长24%和28%，成交均价环比同比分别上涨13%和14%；上半年土地成交量同比增长16%，相比2019年同期增长6%

  6月，二线城市土地成交建筑面积为5248万平方米，环比增长24%，同比增长28%。上半年，二线城市土地成交建筑面积为19657万平方米，同比增长16%。6月，二线城市6个月移动平均成交价为6009元/平方米，环比上涨13%，同比上涨14%。

  回顾历史，二线城市土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后，二线城市地价上涨幅度较大，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显；下半年，政策快速收紧，成交量持续下降，地价涨幅也不断收窄，8月后形成明显的下跌趋势，一直持续到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热，成交均价快速反弹；三季度，多个热点城市出台调控收紧的政策，地市逐渐降温，地价开始高位盘整；四季度，成交均价持续下跌。2021年1-4月，成交均价在去年年底位置附近小幅震荡，随着热点二线城市陆续集中土拍，5月和6月成交均价上涨。

  3、三线城市：6月土地成交量环比增长41%，同比下降13%，成交均价环比同比分别上涨21%和11%；上半年土地成交量同比增长11%，相比2019年同期增长22%

  6月，三线城市土地成交建筑面积为1171万平方米，环比增长41%，同比下降13%。上半年，三线城市土地成交建筑面积为6258万平方米，同比增长11%。6月，三线城市6个月移动平均成交价为4513元/平方米，环比上涨21%，同比上涨11%。

  2016年以来，样本中的三线城市（其中，长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成）地价，呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨，6月份突破新高，7月和8月继续小幅上涨，9月份以来地价持续回落至2021年2月。3月以来部分长三角和大湾区的三四线城市地市持续火热，三线城市土地成交均价持续上涨。这里主要有两点原因，一是中型房企在一二线城市集中供地制度下拿到地的概率下降，为了保证规模加大在热点三四线城市的拿地力度；二是一二线城市大部分都实施严格的限价政策，导致房企净利润率很低，而三四线城市大部分限价较为宽松，房企有机会获得较高的利润率。这导致了部分三四线城市的土拍竞争异常激烈，激烈程度甚至超过一二线城市。

  三、预计下半年整体地市仍较相对平稳，市场分化延续

  从22城首批集中供地情况来看，市场分化比较明显，重庆、杭州、南京、合肥等城市土拍竞争激烈，青岛、长春、沈阳等部分北方城市土拍遇冷，预计后续的土拍中这种情况还会延续。此外，北京和上海土拍新规控地价和溢价率的效果非常明显，首批集中供地平均溢价率均为6%左右，对其他地市较热的城市有借鉴意义。

  集中供地新规与房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理一起，是我国房地产发展长效管理机制的重要组成部分，目的是为了落实中央稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控要求。上半年房地产市场调控密集，信贷整体呈收紧趋势，预计随着调控的深入，下半年热点城市房价涨幅将收窄，部分城市楼市降温将传导至地市。土拍政策方面，截止目前已有南京、无锡、苏州、南昌、东莞5个城市相继出台相关政策，限制房企多个“马甲”抢地，预计第二批集中土拍部分城市热度将有所下降，预计下半年40城土地市场整体仍将保持平稳态势。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员 沈昕

  邮  箱：shenxin@ehousechina.com

  电  话：021-60868811