形势突然又起变化。

  今天（8月11日），青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

  同是今天上午有消息称，8月10日自然资源部召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。

  中国房地产报记者经过多方信源了解到，此次自然资源部确实召开了闭门会议，集中供地规则也确实要进行调整。但具体怎么调，尚未有明确政策出台。

  “前段时间自然资源部开了几次关于‘两集中、三公告’的会议，大家都认为集中供地政策推出后，反而加剧了企业抢地。现在讨论的重点是怎么优化这个政策，怎么补漏洞，目的就是将地价控制住。”一位参加过土地出让“两集中”会议的研究人士对中国房地产报记者表示。

  从上半年22个城市试点首批集中供地的情况来看，反而让开发商更积极抢地，土地溢价率突出，对稳地价进而稳房价产生了“负外部性”。

  目前从试点城市动作来看，也透露出政策待变的迹象。自8月6日起，深圳、沈阳、天津以及前述的青岛都先后宣布中止或延期第二轮集中供地计划。外界认为，这些城市都在等待土地拍卖新规的“靴子”落地，有分析认为，估计会要求城市政府限定土地溢价上限，如单宗住宅用地溢价率不能超过15%，并且不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

  有城市拍地违背政策初衷

  做得最好的是北京

  土地市场是房地产市场的源头。尤其城镇国有建设用地市场形态介于垄断竞争和完全垄断之间，其竞价出让规则被认为是推高地价的主要原因。管控地价、抑制住房成本和企业用地成本已成为共识。

  中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎对中国房地产报记者表示，今年推出的土地“两集中”政策，本意是分散土地竞争、释放土地集中大量供应的预期信号以平抑地价，但结果有些适得其反，热点城市集中供地反而加剧市场垄断、释放土地短缺信号，引发企业积蓄财力集中购地，导致溢价率上升。

  所谓土地“两集中”，一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动，原则上全年不得超过三次。自然资源部划定了22个重点城市进行实施，包括北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。

  在首轮集中供地中，除郑州、长春等城市遇冷，多数地块以底价成交外，诸如合肥、厦门等城市热点地块，开拍即达最高价，并进入摇号阶段。尤其是南方城市，多次出现10多家知名房企或联合体围猎一幅土地的现象。

  在土地市场热得发烫的杭州，首批推出的57宗地块中，有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高的地块高达40%。

  机构统计数据显示，重庆首批集中供地出让46宗地块，总成交金额为635亿元，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率43%，其中有22宗地块成交溢价率超过50%，最高溢价率达到130%。

  在武汉，还诞生了首轮集中供地竞价轮次高达421次的地块，溢价率超100%，堪称武汉光谷“新地王”。

  愈发严格的竞拍条件还催生了“马甲”大军。在广州土地拍卖市场上，位于黄埔军校小学的地块吸引竞拍的房企“马甲”达320家。在苏州，就在32宗地块竞拍前夕，有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。这显然是违背了集中供地政策的初衷。

  做得最好的，还是北京。“原以为北京会争夺得最激烈，但没想到溢价率都控制得很精准，拿到地的房企也都有钱可挣，其他城市可以来现场观摩取经。”一位企业人士称。

  在首轮供地落幕，第二轮即将开启之际，各大城市纷纷变得谨慎起来。

  8月6日，深圳公共资源交易中心发布公告称，中止第二批集中供地的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告；开发商已交纳的保证金将原路退回。

  8月10日，天津市规划和自然资源局公告称，第二批61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。8月11日，青岛市相关部门亦宣布，6宗土地拍卖活动因故“终止”；同日，惠州发布消息称，原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在8月10日被中止出让，理由是该地块需要完善房价地价联动措施，“待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让”。

  二轮集中供地新规迎大调整

  学者建议企业不能一次投多块土地

  7月30日，中央政治局会议再度强调“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。这是对下半年房地产调控工作的总体部署。此基调下，对土地拍卖规则进行优化调整，控制住地价，已成为当务之急。自然资源部门的压力不可谓不大。

  据此次土地拍卖形势的分析信息，第二轮集中供地新规可能涉及内容有：参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；建立有效的购地审查制度；单宗住宅用地溢价率不得超15%；在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人等。

  实际上，对于土地拍卖新规的出台，此前中央已有相关基调上的明确。

  7月22日，中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，他指出要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

  同一天，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

  “近期一系列政策信号正是对第一轮政策的实际效果偏离初衷的补救，但效果还需要检验。” 柴铎认为。

  柴铎通过对前期3000个土地成交案例样本进行定量研究发现，一次竞价等规则在热点城市土地市场的应用可能适得其反，当资源稀缺、大家竞相抢购时，限价规则必然出现失效。

  “而在达到地价或溢价率上限时，通过摇号方式确定竞得人的做法，也很难保证公平。可能撑死胆大的、饿死胆小的。就像北京机动车摇号一样，想要的企业拿不到地，有些企业运气好，一直能拿到地。这可能催生土地二级市场使用权二次交易的活跃和房企合作的大量出现。”柴铎分析称。

  这种担忧并非没有道理，目前已经出现一个新现象，即一味抢地后已经有开发商开始退地。

  7月20日，宋都股份（600077.SH）公告，该公司放弃此前在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一幅宅地。8月10日其回复上海证券交易所的公告中称，放弃该地块的原因，是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司单方面表示不再参与本次合作，“单方面的违约导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力”。

  易居智库研究总监严跃进置评道，“政策完善其实是对土地市场进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作，具有真正稳地价功效。”从一些城市的做法和规定可看出，未来拍地一旦超过溢价率，就会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。对于房企而言，未来要不断研究竞品质的新规则，尤其是要学习北京模式。

  严跃进建议在竞品质方面，房企要关注绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、管理模式、城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境等因素，真正具备高品质建造技术，进而在竞品质评分环节取得高分。

  柴铎认为，从当下几种土地拍卖规则来看，超限价后“熔断”，对于避免热点地块产生“地王”最为有效，但却经常导致超限价流拍，不仅浪费资源，也会打乱城市土地供应节奏；限价+竞价模式，则可能导致用地主体在后续环节压缩成本，造成房屋面积缩水、质量问题，同时，由于未来市场不确定性，限房价可能导致销售期新房和二手房价格倒挂，扭曲市场；“一次报价”模式，相对行政干预相对较少，这种方式未来很可能大量采用，但缺点在于地价控制较柔性。

  “还应该出台的补救措施很多，包括一个企业一次不能投三块土地，中标多块土地的，只能选择其中一块，然后其他的重新摇号。” 柴铎建议。