土拍市场“寒意”四起。

  在首轮集中拍地结束5个月后，首轮土拍热度最高的重庆，于9月24日完成第二批集中土拍。土拍规则迎来全面升级后，流拍、中止出让和底价成交成为主旋律。

  重庆显然是二轮集中土拍遇冷的典型案例。

  在首轮集中土拍中，由于竞拍规则十分宽松，房企参与热度高涨，整体溢价率高达43%，成为22城中溢价率最高的城市。新规之下，二轮集中土拍整体溢价率降至0.02%，28宗成交地块中仅一宗地溢价成交。流拍率也由首轮的零流拍上升至33%。

  第二轮集中土拍规则密集调整之后，不仅重庆，接下来各大城市土拍市场转冷，底价成交将成为普遍现象，土地市场热度面临下行压力。

  01

  竞拍规则全面升级

  相较于首轮集中土拍，重庆(仅考虑主城九区)二轮集中土拍供应规模明显减少，涉及42宗宅地，总供应建面仅447万平方米，较首轮总供应规模减少了36%。

  表：重庆2021年两次集中供地规模对比(幅，万平方米)

数据来源：CRIC

  注：仅统计主城九区涉宅地块  

  此次重庆二轮土拍最重要的变化体现在竞拍规则的调整上。首轮集中土拍规则十分宽松，其中不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建。受此影响，首轮集中土拍房企参拍热度高涨，整体溢价率高达43%，创下22城中溢价率最高。

  在“稳地价、稳房价、稳预期”主导下，重庆第二轮集中土拍规则在四大方面迎来全面升级。

  首先，为严控地价水平，每宗土地均设置最高限价，严控溢价率水平，最高限价溢价率设置在6%-15%之间;

  第二，增加“竞自持”环节，报名开发商数量≥2家的地块，当地块价格触顶后，转入竞自持比例，部分地块还引入了“竞品质”的模式;

  第三，增加配建租赁住房指标，此次推出的42宗地块中，有17宗地配有自持租赁住房指标，占比大约40%;

  第四，对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，一定程度上预防房企的金融风险。

  02

  整体溢价率降至0.02%

  从溢价率表现来看，重庆第二轮集中土拍热度可谓降至“冰点”。

  第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%，较首轮下降了近43个百分点。从溢价成交地块占比来看，成交的28幅地中仅有蔡家地块1幅溢价成交，并且还是超低溢价成交，溢价率仅有0.43%，该地被中铁二十局以7.8亿元的总价拿下，楼板价7641元/平方米，这也是重庆第二轮集中土拍中唯一一宗溢价成交的地块。

  而首轮成交的46宗地块中有40宗地块溢价成交，其中32宗土地高溢价成交(溢价率超过30%)，从这一点也可看出重庆本轮土地竞拍热度下滑程度之显著。

  从流拍率来看，此次集中土拍，重庆挂出42宗涉宅，9宗提前中止出让，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率(含中止出让地块)高达33%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

  表：重庆2021年两次集中拍地土拍热度对比(万平方米、亿元、元/平方米)

数据来源：CRIC

  注：仅统计涉宅地块  

  03

  平均地房比降至0.52，盈利空间提升

  土拍规则全面升级至“限价+竞自持+竞品质(部分)”，重庆土地热度下降也在意料之中。

  叠加近期多数房企面临较大的资金压力，即使是苏州、杭州这样的热点城市房企拿地积极性下降，流拍、提前中止出让成为“标配”。

  从盈利情况来看，不考虑含自持租赁地块，此次重庆二轮土拍平均地房比为0.52，较首轮明显提升，尤其是巴南、渝北的一些地块，地房比低至0.4，典型如巴南区界石组团S标准分区S58-1/01地块，楼面价仅有4767元/平方米，较万科在周边拿下的同类地块楼板价要低4%，按照周边在售项目平均销售价11700元/平方米来测算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空间十分可观。

  即使是本场土拍中唯一溢价成交的北碚区蔡家地块(楼板价7641元/平方米)，按照周边在售均价15000元/平方米来测算，地房比仅有51%，也能保持良好的盈利。

  单价最贵的地块——观音桥区H06-5/04地块，该地被中海底价竞得，楼面价13300元/平方米，该地位于观音桥地王1.7公里处(中海在首轮集中土拍中竞得，楼板价高达15307元/平方米)。对比两地价格来看，本次土拍楼板价较地王价格下降了13%，而周边的新房单价在20000元左右，地房比为67%，这也是本场土拍中地房比最高的地块，依然能实现一定的盈余。

  表：重庆二轮集中土拍典型纯宅地块盈利情况(亿元、元/平方米)

数据来源：CRIC

  注：由于部分用地设置初始的自持租赁，本表仅列举了纯宅地块，结果为初步测算，实际盈利要结合地块自身情况。  

  04

  民企参拍积极性下挫

  从已完成第二轮土拍的城市来看，国企和央企及有实力的房企拿地积极性更高，成交前20企业拿地金额总和已突破千亿元，在第二轮集中供地含宅用地成交总额的比重达到60%。

  从重庆二轮集中土拍来看，成交的大部分地块均是土地国企平台“兜底”，此外，中海、中铁二十局、葛洲坝等少数央企低价抄底。而民营企业参拍积极性明显下挫，首轮土拍中表现积极的龙湖、融创等房企表现均不积极、甚至未参拍。

  实际上，就拿地成本来，虽然部分地块起始楼板价较首轮略有提升，但由于大部分地块底价成交，对比首轮成交楼板价来看，相当一部分地块价格较之前有所下调，拿地成本明显下降，盈利预期也将进一步提升，现金流比较稳健的房企可以适度补仓。

  图：重庆第二轮集中土拍房企拍地情况

数据来源：CRIC

  整体来看，在土拍全面升级的影响下，首轮土拍热度最高的重庆第二次集中土拍市场也急速降温，市场热度降至“冰点”。

  预计在当前市场下行、紧资金的双层压力，企业愈发看中现金流管理，拿地积极性将受到影响，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储，接下来土拍市场转冷、底价成交将成为普遍现象，尤其是那些非热点城市，地方国企平台“兜底”的现象还会出现。