2023年的楼市行情呈现出一种少见的“脉冲式”走势。

  1月份惨淡，春节过后热度急速拉升，3月中旬又冲高回落，上涨势能逐步放缓。这背后，既有疫情全面解禁后购房需求的补偿性释放，也有刚需、刚改等自住需求的蠢蠢欲动。此外，还有一个决定成交能否放量的重要因素，那就是今年商品住宅的供应情况。

  一个确定的事实是，2022年土地市场成交规模锐减，创下2015年以来的新低，而且城投托底的占比持续上升到超过6成，这些都对今年商品住宅的新增供应量产生明显的制约。

  接下来的问题是，在4月市场供求都转向下降，尤其是全国重点30城的供应显著缩量，且已降至近5年来同期新低，成交也环比下降27%的情况下，5月份的市场供应规模，将对市场走势产生决定性影响。

  据CRIC调研，5月全国28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1355万平方米，较4月环比下降14%，同比还保持增长9%。前5月28城的累计供应面积预计可达6350万平米，累计同比增幅7%。

  如果从今年每个月的供应量看，1-2月是供应淡季，3月供应量冲高后就开始持续回落，5月的供应量略高于今年以来的月平均数，但如果与去年平均每月1433万平米的供应量相比，今年楼市的整体供应量还是略显疲软。

  不过，一线城市5月份的供应还是保持平稳状态，环比小幅微跌1%的同时，同比涨幅高达77%。其中，北京和深圳都在5月迎来供应的集中放量，环比增幅分别高达86%和39%，上海和广州的房企推货积极性不高，但因为去年基数较低，所以单月和累计供应量的同比表现还是保持增长。

  二线城市在5月开启轮动复苏行情，部分城市的供应有所提速。成都、武汉、宁波5月预计新增供应规模都将超过100万平米，重庆、西安、南京等城市环比涨幅明显，均在4成以上。

  也有短期内行情转冷显著的城市，比如天津、郑州、昆明、福州等城市，5月的供应规模都有不同程度的下滑。

  三四线城市的情况则不太乐观，呈现出同环比齐降的行情。CRIC最近调研了长三角和珠三角的无锡、常州、徐州、漳州、泉州等部分重点城市，仅无锡单月供应规模超过10万平米，漳州与上月供应规模基本持平，其余城市基本都迎来供应量的低谷期，低迷的楼市成交也使房企缺乏推货的积极性。

  如果从产品的供应分布看，28个重点城市的刚需、改善、高端产品占比结构为39%、50%和11%，总体还是以改善为主导。其中，上海各档次的产品供应相对平均，泉州、徐州、天津等城市的刚需占比则在7成以上，5月份的供应中预计刚需还是主力。

  苏州、厦门、宁波、福州、成都等城市的供应则以改善为主。昆明的情况就比较特别，5月迎来改善和高端产品的集中入市期，占比分别达到40%和43%。

  从5月供应的区域分布看，28个重点城市的主城区、近郊、远郊的供应占比分别为51%、31%和18%，主城区还是绝对的供应主力。

  其中，徐州、西安、昆明、重庆、南宁、郑州、福州等城市的主城区供应量占比都在7成以上。无锡、泉州、青岛、济南、北京、厦门等城市的供应则以近郊项目为主，占比都在5成以上。

  少数城市如常州、天津、广州等城市的远郊项目还将持续加大供货量，预期将会造成库存积压。上海和宁波各区域供应都相对平均，占比都在3成左右。

  根据5月的供应预测，结合当下各城市的成交特征，我们对市场后续走势的简单预判是：5月刚需动能持续趋弱，整体成交规模还将低位持稳，后期各城市的分化情况主要还是看改善产品的供应与成交。

  如果按目前市场分化的情况进行分类，大致可分为以下四类：

  1、 热点恒热的城市，包括上海、北京、杭州、成都、合肥等，后期成交预期平稳运行，成交规模放量多寡主要取决于供给约束。

  据CRIC监测，4月份上述五座城市还是“热点恒热”，在多数城市增长动能转弱的背景之下，这些城市的项目来访、认购量都没有显著的下行征兆，总体延续高位平稳的状态。

  从供给端看，成都还保持在单月供应规模100万平米以上，5月预计开盘的49个项目中，一二圈层改善项目高达30个，开盘基本都能实现热销，也能对短期市场热度有很好的支撑作用。

  北京、上海、杭州和合肥的供应规模基本都处于低位，不过从产品的供应结构来看，还是以改善为主，持续刺激部分中高端需求释放，支撑市场成交。

  2、 短期供应放量的城市，如深圳、南京、西安、宁波等，供应环比涨幅显著，且产品以改善为主的城市，成交还有释放空间。

  以深圳为例，据不完全统计，预计5-6月份超过20个项目逾1万套新房入市。热点片区如前海的深业云海湾、招商壹湾臻邸，龙华的中海珑悦里、安宏基天曜府，南山的赤湾开云府，宝安的勤诚达云邸、云上润府等项目都在入市计划内，这些热点区域的项目后续入市有望持续支撑新房市场的热度。

  3、 供应成色一般的城市，如广州和武汉，如果后续出现项目涨价或取消优惠，再没有政策利好叠加刺激的话，市场就会有压力。

  以武汉为例，今年2-3月市场回暖明显时，已经有部分开发商开始收回折扣、望风涨价，从我们的统计数据看，折扣力度越低，成交缩量越明显。如万科新都会收回7-8个点的折扣，成交量就面临腰斩。

  这也意味着，武汉目前的市场回暖基本是“以价换量”带来的假性繁荣，没有“便宜”可捡，购房者基本也就不会入市。问题是，今年武汉的月均供应基本会持续稳定在100万平米以上，加上武汉的广义库存较高，后续项目之间的竞争压力也会加大。

  广州也是如此。五一假期推新量为近四年来最低的一年，意味着房企还是抱着去库存的想法，而且4月份楼市的项目来访、去化都出现了疲软的迹象，也让开发商不敢过分乐观。不排除后期各房企会加大营销力度，冲刺年中业绩。但考虑到5月的推盘主要集中在远郊片区，预计后续去化也不容乐观。

  4、 供应缩量或供需错配的城市，如郑州、天津等弱二线城市，回暖持续性略显不足。

  虽然郑州本轮的回暖主要以刚需客群为主导，但从目前的认购情况看，刚需的回调幅度也是最大的。5月40万平米、3160套房子即将入市，还是以刚需为主导，市场后续有很大可能面临供过于求，库存堆积。

  天津2-3月楼市出现的成交暴涨，主要源于本地刚需、刚改部分恐慌性购房情绪影响，随着这部分需求释放完毕，整体项目上的来访和去化都出现了回落的迹象。

  天津这一轮回暖的成交结构也比较特殊，30%的项目贡献了80%的成交量，目前盘点下来，去化周期小于12个月的热销项目库存面积约236万平米，占比仅17%，未来部分区域也将面临供应短缺。而且天津5月份的供应不足70万平米，这也会限制市场的成交放量，预期5月楼市还是延续筑底行情。

  总的来说，目前房地产市场还是面临比较大的供给约束。一方面是供应量缩减，据CRIC测算，无论是供地端还是项目端，2023年整体供应规模都将面临腰斩；另一方面，部分城市供需错配的问题会更加突出，今年刚需下行、改善平稳、高端回落已是大概率事件，对于以刚需为供应主力的城市，如天津、郑州等，供需矛盾将更为突出。

  目前楼市点状回暖和区域性复苏的持续性，也有赖于市场的供求关系变化。新房市场，供求平稳或供不应求的区域，项目就会热销；供过于求或供需错配的区域，就会出现项目滞销、行情急转直下的情况。二手房市场，区域挂牌量下降的话，交易活跃度会提升；一旦挂牌量上升，交易周期就会延长。

  所以，我们认为，“脉冲型”的行情还将持续，但波幅会收缩。今年的第一次“脉冲式复苏”始于1月下行，2月春节后复苏，3月先增后降，4月缓步下行。第二次“脉冲”何时发生以及发生在哪些城市，还有待进一步观察。

  同时，今年的行业规模将会回落，包括土地成交规模、新房成交和二手房成交都会回落，行业规模将回到2015-2016年的水平，不会因单月的回暖发生趋势性改变。