宁波土地拍卖透露着市场的分化。

  6月28日，宁波今年第三批次集中供地落幕。本批次共推出12宗地块，总出让面积582亩，总建筑面积97.6万平方米，起始总价104.6亿元，含鄞州区4宗、海曙区5宗、北仑区2宗和奉化区1宗。

  其中，鄞州区34号~35号~36号3宗宅地临时终止出让，最终9宗宅地完成出让。成交地块中1宗封顶摇号，1宗低溢价成交，7宗底价成交，收获土地出让金65.3亿元，成交楼面均价10910元/平方米。

  在拿地房企方面，9宗地块分别由宁波奉化城投、杭州大家、宁波经开区控股（2宗）、招商与海曙开发建设联合体（2宗）、海曙开发建设，中国铁建、宁波中云置业摘得。

  相关研究机构人士表示，宁波此次土地拍卖仅东部新城核心区1宗地块封顶成交，3宗地块终止出让，大多数地块均底价成交；亦出现了城投托底现象，说明最近市场降温，在土地市场上房企拿地更加谨慎。

  仅有1宗封顶摇号地块，也是宁波本次土地拍卖最大亮点。

  该地块为甬储出2023-032号东部新城核心区以东片区D1-2-1#/2#/3#地块，吸引了建杭、招商、中海、保利置业、建发、雅戈尔、绿城、华润、万科、维科、越秀、大家、金茂、华发、东投、江山万里、江苏金新城、伟星、钱江等56家房企报名参拍。

  作为宁波市鄞州区东部新城核心区，且产品定位高端改善的地块，该地块1分钟内经20轮报价达封顶摇号，共有48家房企参与摇号，最终由湖州顶浩置业有限公司（杭州大家）以23.1亿元竞得，地块总建筑面积为7.6万平方米（含0.78万平方米可售商业），成交楼面地价30440元/平方米，溢价率14.98%。

  地块新房毛坯限价为44000元/平方米，创宁波楼市历史新高。

  对于该地块的成交，一房企投拓人士表示，地块周边配套成熟，商业氛围浓厚，住宅去化迅速，板块内楼盘明湖懿秋连续两次“千人摇号”，足以说明宁波高端客户对明湖区域的认可。

  该地块就位于两次“千人摇”明湖懿秋楼盘北侧，不仅坐拥城市稀缺的湖景资源，更能看到日出日落壮丽的天际线，板块内明湖懿秋、凤鸣云翠两大楼盘接连两次“日光”，璞云与江明府也开盘即售罄。

  上述房企投拓人士表示，地块与开发商追求快速去化的确定性相吻合，越是核心位置地块，越受开发商的追捧，该项目预期利润率8%，封顶后预期利润率盈亏平衡，利润率2.5%。

  相关研究机构人士也表示，该地块不仅吸引实力雄厚的国企、央企，也吸引了绿城、龙湖等企业参与，在当前新房市场销售不及预期背景下，房企拿地偏向具有区位优势且销售预期确定的地块。

  然而，与东部新城明湖地块形成对比鲜明的是，剩余8宗宁波外围区域地块，仅海曙区CL-01-03b安置房地块低溢价成交，溢价率0.35%，由宁波中云置业有限公司以总价2.88亿元竞得，成交楼面地价3636元/平方米。另外7宗地块均底价成交。

  3宗终止出让地块分别为鄞州区12-01-g1地块（云龙横溪），鄞州区JS-10-e7地块（姜山）与鄞州区YZ07-04-b2-B、YZ07-04-C1地块（钟公庙）。

  上述房企投拓人士表示，云龙横溪地块区位较偏，周边购房需求有限，中心城区外溢客户交通不便利；姜山地块周边在售项目销售不佳且体量较大，钟公庙地块商业占比较大，需要沉淀较多资金，房企参与度不高。

  在5月29日宁波二批次集中供地中，共推出8宗土地，全部成交，有4宗达封顶摇号，封顶率达50%，三批次土地拍卖则明显降温。

  在宁波楼市方面，同策研究院数据显示，宁波自3月份以来市场压力明显，4月~5月份成交量维持在50万平方米左右，新房库存近3个月维持在5.9万套左右，去化周期13个月，超过一年。6月份成交量进一步下滑，二手房市场也出现逐月下滑压力。

  同策研究院研究总监宋红卫认为，受成交量下降影响，楼市降温传导到土地市场，仅1宗封顶溢价成交，其余地块国企与城投为参拍主力，大量民企缺位也凸显了土地市场的冷清，“土地市场区域分化已成为大多数城市普遍共性，控推地数量、提升土地质量是主流，核心优质地块已成吸引房企重要筹码。”