珠海土地市场迎来新动态，3月18日，大横琴集团成功竞得2宗住宅地块，总成交额约11.61亿元人民币。此次出让的地块均位于斗门湖心新城的幸福河畔片区，合计面积达到13万平方米。

  此次成交的2宗地块中，25006地块占地面积51334.39平方米，以4.53亿元成交，楼面价约6788元/平方米；25007地块占地面积79559.51平方米，以7.08亿元成交，楼面价约6780元/平方米。

  至此，大横琴集团在幸福河畔片区已累计竞得4宗地块，在整个湖心路板块则获得11宗地块（不含已回收的6宗），重仓的意图明显。有分析人士认为，在运用专项债收回14宗土地后，珠海土地拍卖市场已经被激活。

  退地与拿地的考量 

  库存高企、新盘集中是当下湖心新城的一大标签。据不完全统计，目前板块内在售新房楼盘包括湖心金茂悦、湖心明荟、湖心明悦、恒裕江山汇、中国铁建未来城、龙湖天澜、复地星愉湾、华发家和城、五洲家园等，新盘数量一度接近20个，且不少项目体量庞大，在整体供应量多的形势下，楼盘之间竞争激烈。

  相较于片区的新库存，3月18日湖心新城地块出让背后，市场的焦点更多被放在大横琴集团的“一退一买”之上。

  早于2月7日，珠海市自然资源局发布了《关于珠海市2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收储价格的公示》，其中涉及湖心新城6宗，均属大横琴集团所有。

  2月15日，根据广东省公共资源交易平台信息，珠海挂出2宗住宅用地，同样位于湖心新城，且与大横琴集团去年2月份竞得的2宗地块相邻。

  如今，随着大横琴集团再度拿地，一出一进之中，不乏被部分市场观点认为是左手倒右手式“换地”。“或与企业布局策略以及区域下一步产品形态的迭代有关。”一位市场人士表示。

  从资金层面看，大横琴集团的“换地”动作，并不亏。

  该企业被收储的6宗湖心新城地块，总收储金额约17.6亿元，相较原22.3亿元的总拿地价格，打了约8折。

  反观大横琴集团3月18日最新拿下的2宗地块，成交楼面价约6780元/平方米，地块相邻即是大横琴集团去年加仓的住宅用地，在位置及容积率指标相近背景下，彼时成交楼面价为8470元/平方米，相当于也是打了8折。且新地块享新规加持，后续产品打造上或更具竞争性。

  根据出让要求，2宗新地块皆支持每户设置9平方米平台不计容积率，高度不小于两层层高。参考去年6月珠海发布的《珠海市关于加快发展智慧住宅 提高居住品质行动方案》，即2宗地块都可利用挑高、错层、外挑式大阳台集中打造“户属空中花园”，即当前市场热度较高的四代住宅产品。

  目前，珠海已有诸如华发珠海湾、华发香山湖壹号等个别项目在探索类似设计，随着大横琴集团斩获新地块，后续湖心新城也有望迎来全新的“四代宅”产品，为区域的产品形态、人居环境带来升级。

  “这其实就是一场头部国企与地方政府的合力动作，各取所需。”上述市场人士称，“毕竟就大横琴集团于斗门的一系列动作来看，远不止要打造住宅。”

  值得一提的是，就地块所在的湖心新城幸福河畔片区，早于2023年时，珠海大横琴泛旅游发展有限公司在其微信公众号上提到，加速推进斗门湖心新城幸福河畔片区开发建设，完成幸福河畔片区控规优化建议方案，并协助大横琴置业公司完成幸福河畔片区获取开发建设土地的前期谋划工作等内容。

  根据珠海2025年度第一批次拟出让住宅用地清单，湖心新城幸福河畔片区紧邻大横琴地块还有一宗住宅地块待出让，不排除将继续由大横琴集团斩获，形成总占地面积超30万平方米的又一大城。

  楼盘竞争将白热化

  自2022年首次摘得地块、落址斗门的大横琴集团，在不断拿地扩张下，已手握大批土地储备资源。但在不少购房者看来，企业表现出来的却是“只见拿地不见产品入市”。

  目前，大横琴集团手握的十余宗地块大部分均处未动工状态，进度最快的为2022年3月拿下的首宗住宅地块，现已开发为琴湖学苑。

  该盘体量并不大，总占地面积约1.44万平方米，仅由4栋高层住宅组成，推建筑面积约68平方米~127平方米二至四居产品。不过作为新规后的项目，产品方面具备一定特色，如实用率“超100%”，层高做到3.15~3.3米。

  除琴湖学苑抢先试水外，剩下地块则是以百万平方米体量的琴湖大城为布局，目前2号地块主体工程已全面施工，14号地块已进入到桩基础施工。

  不过随着部分地块的被收回，以及新地块的加入，琴湖大城的具体呈现仍需时间。

  对于项目开发动态，大横琴集团斗门区有关人士在此前表示：“加强市场研判、灵活调整开发节奏，抓住机会，适时把产品推出市场，保持竞争力。”

  事实上，从过去的高周转盛行到如今的谨慎进场，市场的反馈影响着企业的开发节奏。

  就目前来看，库存庞大的斗门楼市，伴随个别项目还在下探的价格与不断掀起的价格战，复苏压力仍较大。接下来这批新规产品的陆续进场能否给片区市场带来积极信号，仍待观察。