每一次国家大政变化接续的时刻，房地产总是牵动人心。在“十四五”即将开启之际，关系亿万群众切身利益的住房问题，再次成为焦点。

  11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“建议”）。建议重申“房住不炒”定位，同时提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”。“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展”。

  “这是在促进房住不炒、控制住投机炒作、房地产违规加杠杆之后，对房地产与实体经济两者关系的一个正本清源的重新表述。房地产发展和实体经济发展并不违背，与‘房住不炒’也并不矛盾。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

  李宇嘉认为，国内大循环中，消费是主要推动力量，这其中就包括住房消费。房地产存量时代下，住房消费潜力很大，房屋装修、老旧小区改造和社区建设、配套设施完善、智慧化城市改造等都会推动房屋整个的升级换代。农村人口就近城镇化的过程，也会促进住房需求释放，成为扩大内需的重要支撑点。

  不少房地产业内人士认为，“盖有人住的房子”“盖人们支付得起的房子”将是房地产未来的主流开发方向。

  内循环离不开住房消费支持

  “十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。规划和远景目标意义重大。

  建议明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是中央首次将“房住不炒”写入五年规划。这意味着，下一个五年，“房住不炒”仍是楼市调控的主基调，也是地方因城施策不可动摇的根本。

  事实上，近几年来，中国很多城市房价一直处于猛涨居高不下的状况，背后都萦绕着投机炒作的影子。高房价挤压了实体制造业，吸纳了太多资金，更滋生了投机炒作不劳而获的思维。因此，自2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”方向后，各类房地产政策制定都严格遵循这个思路。

  就在“十四五”规划建议发布的同一天，浙江台州就升级了楼市调控，其中明确提到实行住房限售政策，要求11月4日起在台州市区新购买住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不动产权证书满3年后方可转让。再次彰显了中央层面“房住不炒”的底线，不可逾越。

  但这也并不意味着政策就会一味打压房地产、打压金融。相反，内循环离不开住房消费的支持。

  此次建议特别强调“消费”的重要性，提出了“全面促进消费”。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费。推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。海南省10月份出台新的汽车消费政策提出，只要持房产证就可以参加汽车摇号，这突破了之前必须拥有户口的规定。住房和汽车消费自从1998年房改以来，就是两个相辅相成的新消费热点。

  这不难理解。在拉动经济增长的"三驾马车"中，出口受阻，投资谨慎，消费自然就成为重中之重。而其中，住房消费与汽车消费同时被单独点名，更说明了这两个经济的消费热点，还需培育和发展。

  “车辆进入存量时代，住房也进入存量时代，都在向使用管理转变。从国外看，美国、日本等国家房地产增加值占GDP增量能达到12%以上，我国的深圳、上海等城市房地产增加值也占到GDP增量的10%以上，这说明存量时代住房消费潜力很大。老旧小区改造、二手房流转、租赁市场建设、闲置低效用房改造等，都可以重新定义实体经济与房地产的关系。”李宇嘉认为。

  在贝壳研究院高级分析师许小乐看来，“促进住房消费健康发展”，重点在于“健康发展”。健康发展是居民基于城市迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足，房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配，房屋装修、改造、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展，服务品质得到进一步提升。

  “住房消费要真正释放，就要杜绝各类炒房的干扰，即要落实房住不炒的思路。而房住不炒的落实，本质上就是为了给住房消费提供更大的空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  发展长租房需要金融支持

  从构建多层次住房体系角度看，住房租赁市场有着巨大的发展空间。但同样，只有遏制住投机炒作，令房地产回归居住属性，住房租赁需求才能得以释放。

  对于住房租赁，意见明确，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

  “利用集体建设用地建设租赁住房，背后就是要降低租赁住房的成本。因为任何一个大城市，在集体土地上建小产权房的租金很低，就是因为集体土地本身成本就很低，在控制住投机炒作后，用低成本的集体土地建租赁住房，能降低租赁房的建造成本，从而提高长租公寓运营收益。”李宇嘉分析称。

  “租赁市场最核心的问题就是租购比悬殊，开发商开发商品住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%~2%，而集体用地因为地价相对较低，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。”一位做长租公寓的市场人士表示。

  在近几年农村土地改革过程中，一个较大的突破就是集体建设用地和租赁住房的结合。尤其是随着新《土地管理法》的实施，此类产品的开发将会成为一个重要亮点。

  建议还强调，“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。这是政策层面首次将“长租房”写入五年规划，尤其对于北京、上海、广州、深圳等一线城市住房租赁市场，意味着大利好。

  有专家呼吁，从短租到长租的跳跃，需要各类金融等政策的支持。尤其是长租房也需要享受各类同权的保障，包括租房可落户、租房可入学等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。

  都市圈迈入大有可为时代

  意见特别指出，深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。

  同时，优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

  建议对区域发展也作出明确指示：推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。支持革命老区、民族地区加快发展，加强边疆地区建设，推进兴边富民、稳边固边。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造创新平台和新增长极。推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新区。

  这在业内看来，都市圈依然是发展核心，特别是京津冀、粤港澳大湾区、长三角、黄河流域、成渝地区这几个纳入国家战略的重点区域。雄安新区、长江经济带等也会在未来承担重任。而要“发挥中心城市和城市群综合带动作用”，预计中央也会继续把发展重心放在一二线城市。

  全国政协委员、“十四五”国家发展规划专家委员会秘书长王一鸣说，“十四五”乃至更长一段时间，全球经济会进入相对低迷的阶段，“三低两高”（低增长、低通胀、低利率、高债务、高风险）的日本式衰退在全球范围内会持续。未来，内陆地区的城镇化率会进一步升高，将为我国城镇化率的提高作出主要贡献。在“双循环”的格局下，中国应在“十四五”期间大力度推进土地制度改革和户籍制度改革，增强大都市圈和城市群在“双循环”中的枢纽和战略支点作用。