1月21日晚，楼市持续火爆的上海突发调控政策，八大部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等9条主要内容。

  上海调控加码实际是在预期之内，但政策出台速度又在意料之外。

  此次政策出台可以说来得非常及时，内容也非常全面，对于规范和稳定上海市场将发挥比较直接的作用。

  政策核心内容：

  1. 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  2. 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  3. 完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

  4. 严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度

  整体来看，该政策与2020年7月15日深圳发布的政策颇为相似，结合“715”后深圳的走势来看，在市场上升的前半段，政策发布之后短期内市场会出现短暂降温。但长期来看，基于上海市场以自住以及改善性需求为主，这一部分需求并不会显著退坡，整体跌幅也相对温和。

  01

  政策堵投机漏洞

  多渠道供应缓解供需矛盾

  从政策角度而言，一直以来上海的调控政策最为严格，但仍有部分购房者以假离婚等投机行为获取购房资格，钻政策的漏洞。此次上海为打击假离婚增加购房资格的现象，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多个城市已明确离婚年限，堵上假离婚的漏洞，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年，整个时间周期相对较长，从这一角度来看政策也相对更为严格。

  此外，《通知》强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意味着，通过税收的形式，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源“快买快卖”的现象，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。

  政策需求端同样做出抑制，严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  事实上，对购房人首付资金来源核查对购房需求是很大的抑制，但具体力度还要看执行层面。政策中首次提到了“房贷集中度”的概念，后续银行在贷款方面势必需要更为保守，部分热度较高的楼盘，在贷款方面或将面临收紧的可能。

  政策在堵投机的同时，也增加了对无房家庭的倾斜。比如严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求等。值得注意的是，政策并未明确“无房家庭”比例。

  在供应端，政策明确优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。坚持房地联动机制。同时，通过租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。

  过去五年，上海商品住宅供地仅约为500万平方米/年（商品住宅计容建面），导致增量供应持续的疲软无力，因此从中长期来看，通过增加土地供应稳定预期，这对行业来说至关重要，同时多渠道增加供应能够有效缓解目前较为紧张的供求矛盾。

  当然，市场秩序的规范很重要，近期部分楼盘、二手房被炒热，很大程度上是部分自媒体、中介为了自己的目的利益，搅乱了市场，误导市场预期。

  02

  豪宅限价仍有调整空间

  从具体实施过程来看，政策仍然有一部分细化和调整空间。

  比如，优先满足“无房家庭”自住购房需求层面，让无房户优先摇号，是否会存在投资人找“无房户”购买摇号名额，然后以无房户的名义买房后，再炒房变现的问题。

  因此，我们建议此项规定应该做出细化，比如在市场均价或低于市场均价的此类中低价普通商品房考虑到住房保障性，可以实行无房户优先，如单价5万元/平方米以下的项目无房户具备优先购买权等。但是高端的项目没必要无房户优先，实际上无房户一般属于刚需群体，消费能力有限，一旦高端项目对无房户放开，很容易形成“代持”炒房的乱象。

  此外，除了政策限制措施之外，新房限价应适度放开。

  过去几个月，上海排队买豪宅现象不断，频现豪宅抢购潮，核心还是在于高端限价问题，一二手豪宅价格倒挂严重，政策限价反而加大了人为的炒房空间，从稳定房地产市场的逻辑来看，是不合理的。

  解决价差的源头问题，就能有效的抑制投机性的需求进入，而总需求的降低又会同时抑制价格的上涨。

  因此，我建议单价10万元/平方米以上豪宅项目尝试逐步放开限价，这样一手房和二手房之间没有差价，让这些产品在价格高位零星成交，炒房空间不存在了，也就不会有楼市中恐慌性抢购的局面，市场也会进一步回归稳定有序发展。

  整体来看，此次上海楼市调控政策的出台还是非常到位且有针对性，对房地产市场出现的问题及时响应，一定程度上，上海也打响了2021年房地产市场调控第一枪，对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。

  至于后续政策的实施效果仍然待于进一步观察，但短期内势必会对市场部分成交产生比较大的影响。在上海楼市“虚火”上浇一些冷水，让市场冷静一下，也将更有利于上海房地产市场未来的稳定和健康发展。