着眼于人口增长，南京近年多次出台人才购房宽松政策，但人才效果并不明显，反而使得楼市预期提高，投机行为增多。

  1月15日，南京市发布《南京市人才购买商品房住房办法》，在原有政策基础上“打补丁”，提高了人才购房社保时间，并明确要对弄虚作假行为实行顶格处罚。

  对于投机行为为何会增多，南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华教授表示，这是因为限价政策下，一二手房价格倒挂严重，这意味着房地产调控机制仍需在设计上下功夫。

  吴翔华还表示，近几年以来，许多地方政府在制定人才政策时，往往只顾着设计政策，却没有考虑到人才需要什么。对于南京来说，近几年人口增长放缓有一部分原因是因为人才住房问题没有得到妥善解决，这释放了城市发展考虑不足的信号，这需要注意。

  人才购房政策适当收紧

  与此前施行的2020版人才购房办法相比，南京这次收紧的新版人才购房办法增加了45岁以下本科学历人才分类，并在2020版基础上明确，硕士学历需在南京缴纳社保满6个月，本科学历人才需在南京缴纳社保12个月。

  此前，南京市规定在登记注册并经认定的规模以上企业、高新技术企业、新型研发机构工作的人才，购房只需提供1个月社保或个人所得税缴纳记录即可。

  这次新版办法还明确，伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格；如有弄虚作假，尚未购房的取消人才购房资格，已经购房的，将追回房源。

  这些年，为了吸引更多人才的加入，南京已先后发布多项人才购房优惠政策。

  2018年，南京发布“高层次人才购买商品住房服务工作办法（试行）的通知”，规定人才购房具有优先权利；2019年，南京发布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》，进一步将新房资源向人才倾斜。

  在给人才购房开绿灯的同时，南京还放宽了高淳区、六合区的购房政策，仅凭学历证明、居住证或劳务合同等，就可在南京安家置业。

  到了2020年4月，南京还出台《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，提出45岁以下人才凭本科学历证书即可落户，可优先购房。

  人才焦虑的背后，是南京未来5年想要晋升为超大城市的野心：常住人口突破1000万、经济总量突破2万亿元。

  数据显示，2020年预计南京全年完成地区生产总值1.48万亿元，可比价增长4.5%左右，增幅居GDP超万亿元城市前列，经济规模自改革开放以来首次跻身全国大中城市前十强。人口方面，2019年年末南京市常住人口为850.00万人，其中城镇人口707.20万人，但2019年南京常住人口仅增加6.38万，户籍人口增加12.88万。

  楼市预期提高投机增多

  宽松的人才购房政策推动之下，2019年的南京楼市十分火热，即便是受疫情影响严重的2020年，南京楼市的表现依旧可圈可点。

  2020年3月，疫情刚刚得到控制，南京楼市就率先复苏并迎来一波高潮。房价上涨，限价突破、万人摇号、地王频出一度成为南京楼市上半年的关键词。

  火爆的后果是，2020年7月23日凌晨，南京紧随深圳之后祭出调控新政“宁九条”，涵盖土地出让、优先购房、完善限购、热门楼盘销售管理等九项具体措施。

  外界认为，虽然此次新政力度不大，但覆盖面却极其广泛，信号意义非常强。

  即便是调控不断，南京楼市依旧处于上升通道。中国房地产数据研究院院长陈晟表示，南京的楼市调控一直都比较严格，即便是“宁九条”出台之后，南京楼市依旧呈现火热态势，也就导致只要房价出现较大增长就会触发调控。

  “南京楼市抗压性很强，2020年整体表现不错。虽然均价增长不多，但部分产品或局部区域关注度特别高。”中原地产上海分析师卢文曦分析称，2020年南京土地市场溢价率持续走高，是市场预期提高的直接原因。

  2020年南京卖地收入达到了2094亿元，其中有20多幅住宅地块触顶，需要摇号决定买主。南京临长江的优质地块，楼板价已经超过了4万元/平方米，大致计算，部分房屋单价或将达到6.5万~7万元/平方米才能实现盈利。

  市场交易方面也保持稳定，2020年南京住宅新增成交约9.35万套，高于2019年的8.40万套。

  据中国房价行情网数据显示，南京当下的平均房价为32855元/平方米，同比涨幅为5.83%。

  吴翔华明确表示，新版办法的出台与抑制楼市无直接关联，主要目的是打击投机，解决刚需人才购房困难问题。

  南京楼市投机行为增多的原因，吴翔华认为这是因为限价政策下，一二手房价格倒挂严重。“现阶段房地产调控长效机制在短期内确实起到了控制房价的作用，但还无法有效抑制投机，仍需在顶层设计上下功夫，真正实现‘房住不炒’的调控目标。”

  市场不稳调控随时会加码

  投机行为增多，触发新政，对后市的影响是什么？接受采访的业内人士普遍认为，此举短期利空，但影响有限，长期来看，房地产需求一直都在。

  卢文曦表示，此次南京对人才购房政策进一步收紧和规范，有助于抑制市场热度，保证限购、限贷政策的实施效果。且此次新政也释放了一些信号，一是警示市场，如果市场不稳，调控随时可能加码；二是楼市成交量将会不可避免的出现下降，但幅度不会太大。

  “目前，南京楼市整体偏热，存货去化周期低于十个月，仍处于供小于求的状态，地价、房价、成交量均处于上升通道。”陈晟分析认为，南京收紧人才新政不会对楼市带来太大影响，旺盛的需求只会推迟而不会消失。例如上海，2016年将购房要求改为5年社保，使得2020年楼市需求释放更加火热。

  对于未来南京的调控政策，陈晟建议，核心是要增加适度的土地供给，同时分流一些需求。例如通过市场化手段满足70%的需求，剩下的需求部分通过租赁市场或人才公寓等方式去予以解决。

  吴翔华则基于此次南京新办法的出台分析称，近几年以来，许多地方政府在制定人才政策时，往往只顾着设计政策，却没有考虑到人才需要什么，特别是数量庞大的中低端人才，他们到某一个城市是为了谋求更好的发展机会，绝非是来当“房奴”。

  如果政策存在问题，那人才来了之后，要么留不住人，要么刺激了房地产市场，最终竹篮打水一场空。“对于南京来说，近几年人口增长放缓有一部分原因是因为人才住房问题没有得到妥善解决，这释放了城市发展考虑不足的信号，需要注意和警惕。”吴翔华说。