“一房难求”的局面或将逐渐结束。

  如果土地资源能够像商品一样在全国范围内自由买卖，那么深圳等特大城市建设用地荒的难题有望迎刃而解，“一房难求”的局面也将逐渐结束。

  这一切正在成为现实。

  1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》。方案提及，要推动经营性土地要素市场化配置，完善建设用地市场体系，开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。

  “这对于深圳来说非常迫切，因为深圳没有新增建设用地指标，那么广东省的粤东、粤西这类相对发展滞后的地方就可以融出一些建设用地指标给深圳，其中涉及土地交易收益如何在村民、村集体和所在辖区间划分更有利于反哺农村，这需要进行评估，这次国家发文就是要建立起这个评估机制和实施机制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

  土地跨域交易有望全国铺开

  土地跨区域交易不算是一个新问题。2017年起，国家就逐步放开耕地占补平衡条件和推行城乡建设用地增减挂钩、跨省域调剂试点。

  此后，在浙江、江苏、安徽、成都、重庆等地均进行跨区域土地指标交易试点，其中，重庆是依托农村土地交易所探索开展节余指标跨区域交易试点。

  “这种制度能有效促进土地资源优化配置，但是当前仍处在小规模小范围实验探索之中，这种地域局限性仍未能克服，且目前指标交易流转市场制度仍不健全，在实施过程中也仍存在着各种问题尚需解决。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国房地产报记者表示。

  去年4月9日，中共中央和国务院联合发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，涉及土地、劳动力、资本、技术和数据等生产要素，并指出加快要素价格市场化改革、健全要素市场运行机制。

  2021年，注定是要素市场化改革实质性推进和落地的一年。土地跨区域交易有望在全国铺开。

  此次方案明确，要推动经营性土地要素市场化配置。深化土地管理制度改革；加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。

  完善建设用地市场体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。

  开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改进完善跨省域补充耕地国家统筹机制，稳妥推进补充耕地国家统筹实施。在有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。

  在劳动力要素流动方面，方案明确，推动户籍准入年限同城化累计互认。除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。

  如果用一句话概括就是：允许建设用地指标全国买卖；（除超大、特大城市外）允许劳动力在城市群内部自由流动。

  破解深圳等大城市地荒难题

  土地要素作为一种重要的基础性资源，在推进城镇化进程中发挥着重要作用，但同时也面临着各种复杂问题。一个突出表现就是，全国各区域间土地结构供需矛盾。

  黄奇帆曾指出，长期以来，我国东部经济发达地区建设用地指标非常紧缺，资源供给和空间保障的矛盾十分突出，成为制约发展的一大障碍。在经济快速发展过程中，直辖市和东部等省份普遍存在着补充耕地的缺口。相反，土地资源富集地区可补充的耕地后备资源很多，但由于经济欠发达，土地价值难以实现。在土地流转过程中，通过地票交易实现级差地租的跨地区转移，即使相对偏远地区的土地也可能“卖出好价钱”。

  这为土地跨区域交易提供了可能性和必要性。

  李宇嘉认为，此次方案的出台，根本上是为了建立城乡统一的建设用地市场，一方面，满足东部发达城市或发达地区对建设用地的需求，另一方面，让中西部或内陆、欠发达地区能够通过建设用地指标交易来分享城市化发展的红利。

  “尤其是对于东部沿海重点城市、都市圈城市、省会城市等影响较大。后续建设用地指标若是过于稀缺，可以通过此类机制或平台进行交易，客观上有助于增加此类用地紧张区域土地供应。此类建设用地尤其是指住宅建设用地，后续供地增加也利好各地房源供给。所以后续从土地投资和城市投资角度看，应该积极关注此类指标交易态势，其对于建设用地市场发展有很多影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  尤其是对于深圳而言，增加建设用地需求更为迫切。

  去年8月份，自然资源部发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，在建设用地方面，支持广东探索建立省域内的建设用地交易机制。创新耕地占补平衡制度，探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。

  接着10月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，并强调支持在土地管理制度上深化探索，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

  “政策上赋予深圳省级的管辖权，就是说在土地利用上可以有省级的权限，可以与外围城市进行建设用地指标的交易，对于深圳来说非常的迫切，因为深圳没有新增建设用地指标。”李宇嘉表示。

  他认为，像深圳这样的城市需要大量建设用地，但仅靠城市更新，调整用地功能和土地用途管制的成本较高，用地周期也较长，如果能够把其他区域的建设用地交易过来，比如与粤西地区交易新增建设用地，那么深圳就可以把一些生态用地指标放开，转为建设用地，这样大范围内建设用地总规模并没有增加，农用地、生态地总规模也不变，但深圳借此增加了建设用地规模。同时，把一部分转来的建设用地和农用地之间价差补偿给融出土地的这一方，从而欠发达地区也可以分享到城市化和工业化产业升级红利，整个住房用地成本也不会明显增加。