【易哥说】

  3月3日晚，上海楼市又出牛年调控新政，涉及七项举措，其中最受关注的是两个“限”——

  1、住房限售。对于优先购房政策下购买的新房，在合同网签备案 5年后方可转让。

  2、拿地限价。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。

  丁祖昱评楼市认为当前调控意在进一步抑制楼市炒作，那么结合近期上海出台的一系列密集调控政策，和同样备受热议的“五大新城”规划建设来看，上海的从紧从严举措会对楼市产生什么样的影响？背后有没有关联城市发展的另有深意？让我们来看看，他们是怎么分析的。

  「易居研究院智库中心研究总监严跃」

  正式打响全面解决

  大城市住房问题的调控战

  关于实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

  这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容。客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。同时，和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。此次上海的做法也是充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作。

  关于在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

  这一点规定和此前上海普陀区部分地块交易有一定的关联，当时的土地交易也面临了政府约谈。从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。

  关于规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

  对于企业购房进行严管。这主要是两个渠道。第一，企业购房后，其持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作。第二，通过明确居民购房优先的内容，减少了企业抢房的现象。有助于真正保障购房居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。

  「真叫卢俊」

  五大新城

  将成为上海房价的缓冲地

  一边限价一边摇号一边限售，在一手房市场的态度已经表达的很清楚了：就是一手房会便宜，但是一定倾斜给那些无房户家庭就是一手房会便宜，但是一定倾斜给那些无房户家庭。

  无房户家庭买到一手就是赚到，但是不让你快速卖掉就是防止你套现投机，倾斜给你的确实是福利，但是房住不炒是更重要的一件事情。大家最近可以留意下后续项目的一手房价格，可能很快就会有直观感受，这会成为一手市场未来很长一段时间的主旋律。

  当然藏在里面的还有一个政策同样不能够被忽略：加大供应。

  大家都知道，加大供应很重要，但是在哪里加大供应更加重要，因为上海的一手房相比较二手还是少的，所以一手这样的格局主要会在哪里落地也成为一个关键考量因素。

  那么结合这些一手未来的核心供应集中在五大新城，那么你就可以看到上海的态度，就是希望通过一手房来解决城市基础刚需的问题。

  从战略层面我们可以这样来理解：

  第一，上海也需要用房产资源进行抢人，但是不可能用整个上海的房产资源，所以五大新城成为重要的战略释放地，这里会成为城市房价的缓冲地。

  第二，加大供应，并且限价竞价，这意味着刚需上车门槛已经尽力为刚需降到最低，而这无疑会对人才流入埋了最深的一次伏笔：就是用好价格来抢人。

  再加上新城”居转户“年限由7年缩短为5年，以及落户专项加分政策的吸引，这些调控，组合在一起，会很大程度增加未来五大新城的竞争力。