房地产调控这件事情绝对马虎不得。

  4月8日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人。

  住建部要求地方政府负责人切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  倪虹在约谈会上表示，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。有关省住房和城乡建设厅要切实发挥监督和指导作用，及时报告全省房地产市场情况和工作。

  上海中原地产市场分析师卢文曦在受访时告诉中国房地产报记者，上述5城市被约谈，说明这些城市的楼市有过热倾向。“现在楼市温度过高，而且有违规资金入市的现象，苗头不好，违背‘房住不炒’的基调。以后楼市过热的城市随时会被约谈。”

  5个城市在会上表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实城市主体责任，密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  据了解，住建部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

  调控没有松懈的空间

  在此轮约谈5城之前，住建部曾赴地方调研督导房地产工作。据不完全统计，今年以来，住建部赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。

  1月26日，倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况；3月3日，倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况；3月20日，倪虹又带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。

  这些城市在督导后，均出台政策稳定楼市发展。例如，深圳于2月8日连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

  上海于3月3日发布新政，明确实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让；西安则在3月连续三次发文调控楼市，按照新规，西安新房、二手房“满五”才能交易。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年楼市调控政策频率明显要高于往年水平，而且很多城市还在持续在收紧，这说明当前房地产调控更紧更严厉。过去房地产政策更多是“打补丁”，现在监管部门则更多的是希望达到“滴水不漏”的效果，“各地调控没有松懈的空间，继续从严”。

  约谈背后的楼市波动

  4月8日5个城市被约谈的背后，是各城市在过去的一段时间明显上扬的房价。

  亿翰智库提供的数据显示，3月份，东莞均价28479元/平方米，同比上涨26%；广州均价42849元/平方米，同比上涨20.58%；宁波均价26556元/平方米，同比上涨11.52%；南通均价19839元/平方米，同比上涨10.3%；合肥均价18151元/平方米，同比上涨9.33%。各城市房价涨幅处于明显高位。

  另据国家统计局披露，2月份，二手房方面，广州环比涨幅1.0%，位列全国第三，同比涨幅为9.8%，位列全国第四；而宁波同比涨幅为10.1%，位列全国第二，仅次于深圳。

  2020年以来，上述城市的楼市就已十分火热。

  合肥房价在2020年经历了明显上涨。贝壳找房成交系统统计显示，2020年10月至今年3月，合肥二手房挂牌均价持续走高，从约1.69万元/平方米升至2.02万元/平方米，半年涨幅达19%。

  挂牌价格不断上涨的同时，二手房成交量也在走高。中指院统计显示，合肥今年一季度二手房成交量环比上涨约60%，远高于成都30%、武汉30%、西安10%等其他核心二线城市涨幅。

  尽管东莞的房价涨幅没有合肥高，但接连的“日光盘”也突显了当地市场的火热。克而瑞数据显示，2020年，东莞多盘抢房激烈，全年约有65盘“日光”。全年数据显示，东莞商品住宅供需价格均上涨，创近三年新高；成交量达746.9万平方米，成交均价呈直线上扬趋势，达2.45万元/平方米，同比上涨15%；其中，主城区多镇街房价上涨幅度超30%。

  3月下旬，广州一个项目的单价较几个月前上涨了约20%，但依然出现了170套房源“秒光”的情况。

  部分城市调控预计继续加码

  就在被约谈前，4月6日，合肥正式开始实施调控政策。从稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理等8个方面对楼市进行调控。

  4月2日，广州也印发文件，从供地到监管到房价都给出了相应的政策，其中提到要加强对新建商品住房价格的引导，对定价过高项目将暂不核发预售证。

  今年2月份，东莞发布了自2020年7月份以来的第四次调控政策，从社保年限、打击假离婚炒房、落户年限等方面进行了规定；宁波从2020年7月以来也三次加码楼市调控，不断细化政策，围堵“漏洞”，以遏制短期内因市场过热导致的投机需求。

  这样的调控的确起到立竿见影的效果。克而瑞数据显示，东莞在2020年的“7·25”新政后，二手房成交量萎缩，7月后二手市场月均成交量下滑近10%。

  不过，此后东莞市新房市场再度变得火热，市场预期传导至二手房市场，部分业主哄抬房价，当地的二手房均价在年底时又呈现上扬趋势。

  4月8日，倪虹在约谈会上要求，加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

  首都经贸大学教授赵秀池认为，房地产调控要跳出房地产看房地产，不只是限购限贷限价限售等，而要从城市规划、土地供应规划、住房供应规划、人地房对应、优质教育资源均衡配置等角度去进行综合调控。

  “只要坚持‘房住不炒’的定位不变，房价稳定的预期不变，通过各种手段促进供求平衡，则调控的最终目的会实现。”赵秀池补充道。

  严跃进在受访时表示，如果对比历史上的调控，当前各个城市调控是比较积极的。但是为什么会持续加码，很大程度上和外部环境、市场周期等有关。

  “外部环境看，各类资金都将房地产作为资金避风港；从周期看，以合肥为例，目前，合肥已经降温过一轮，本身正处于反弹的阶段。当然各地在调控方面重视程度确实不够，所以从市场的新问题看，调控力度是不大的，需要加码。”严跃进表示。