小区业主共有部分经营收益，到底归谁？

  业主大会成立难、业主委员会监管难，怎么破？

  怎样才能真正提升物业服务质量，保障业主合法权益？

  6月15日上午，海南省新闻办公室举行新闻发布会，海南省人大常委会法工委、海南省住房和城乡建设厅等相关负责人，就新修订的《海南经济特区物业管理条例》进行了详尽解读，并回答了人们最关心的热点话题。

  “物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，是重大的民生问题，也是社区治理的重要组成部分。”海南省住房和城乡建设厅总工程师林诗辉称，此次条例修订坚持问题为导向，着力解决物业管理中的焦点和难点问题，主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等。

  《海南经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”）自2011年1月1日起实施，至今已过去了整整10年时间，这10年时间海南经济社会发展快速，房地产新建小区如雨后春笋蓬勃涌现，物业管理服务行业出现了许多新问题和新矛盾。从2018年开始，海南启动了该条例的全面修订工作。

  今年6月1日，全面修订的条例经海南省六届人大常委会第二十八次会议审议通过，将于今年11月1日起施行。

  “新条例”变化大

  “围绕已经出现的难点痛点问题，条例在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量保障业主合法权益、规范物业使用和维护，以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性地进行了创新和改进。”林诗辉表示。

  对于社会关心的业主大会和业主委员会运作问题，林诗辉表示，通过降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等办法，推动业主大会成立。条例通过列举方式规定业主委员会委员的禁止行为以及委员职务终止的相关情况，并强化业主委员会履职信息公开，保障业主知情权和监督权。

  在提升物业服务质量保障业主合法权益方面，条例规定了相关举措：规范前期物业服务人选聘，要求通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务人，明确不同情形下选聘招标方式，并限定了前期物业服务合同期限；通过列举方式，明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息，便于全体业主对物业服务人的监督。

  条例明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任。在进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理方面，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。

  破解了“业主大会成立难”

  业主大会成立难是物业管理的长期难题，海南物业管理新修订的条例如何破解这一难题？

  海南省人大常委会法工委规章备案处处长林崇高表示，这次条例的修订坚持以问题为导向，主要从以下几个方面着手解决这一难题：一是降低首次业主大会成立的门槛。条例明确，物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会。

  同时规定，符合以上条件的，建设单位应当申请成立首次业主大会会议筹备组，业主可以提出书面申请，街道办事处、乡镇人民政府也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。

  二是增加业主大会的表决形式。林崇高称，海南省部分小区属于候鸟型小区，业主居住季节性较强，传统的书面征求意见的方式一定程度上制约了业主参与小区管理的权利。为解决这一难题，条例明确规定，在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。

  三是建立业主决策信息服务平台。条例要求县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用，用信息化手段解决业主特别是业主大会召集中的决策事项。

  规范业主委员会行为

  有记者问到“业主委员会是业主大会的执行机构，条例如何规范业主委员会的运行？”

  海南省住建厅房地产市场监管处处长王智回答称，针对业主委员会运行存在的权利边界不清晰、运行不规范、权责不对等的问题，条例做了相应规范：一是明确业主委员会公布公示义务。条例规定，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息，公示业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况，保障业主的知情权和监督权。

  二是建立业主委员会备案制度。条例规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持委员名单及相关资料、业主大会会议表决结果及决议等材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

  三是规定业主委员会委员的禁止性行为。条例以列举的方式明确业主委员会委员的禁止性行为，如：侵占、挪用业主共有部分收益，擅自与物业服务人签订物业服务合同，泄露业主信息等。同时，条例还规定了业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的法律责任。

  四是建立经济责任审计制度。条例规定，经业主大会决定，可以对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计。五是明确业主委员会换届选举的程序。条例规定，业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立换届小组，召集业主大会会议，重新选举业主委员会。

  共有部分经营扣除成本收益归业主

  小区业主共有部分经营收益到底归谁？这是社会普遍关心的热点问题。

  林崇高回应称，业主共有部分经营收益被物业服务人挪用、侵占引发的矛盾比较突出，为了保护业主的共同利益，条例作了相关规定：应当依法决定利用业主共有部分进行经营。规定业主大会成立前，利用业主共有部分进行经营的，应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定；业主大会成立后，应当经业主大会同意。

  林崇高表示，条例规定利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，并应当单独列账或者设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。业主大会、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计。

  他解释称，条例还规定，物业服务人、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  针对住宅专项维修资金管理难、交存难、使用难的问题，王智表示，条例也从多个方面进行了规范：实行分级账户管理；明确建设单位的首期交存义务；规范住宅专项维修资金的一般使用程序。比如维修、更新、改造业主共用部分，需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务人或者相关业主可以提出使用建议，经业主依法共同决定后，由市、县、自治县人民政府物业管理主管部门审核同意列支。

  条例同时规定了七种危及房屋安全和人身财产安全的情况，可以紧急动用住宅专项维修资金。如：消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的；屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险，危及人身财产安全等。