“十三五”期间，上海在住房租赁体系构建、房地产市场调控、既有住房居住条件改善、住宅小区综合治理以及新建住宅品质提升方面，虽取得了一些成效，但住房发展中不平衡、不充分问题还一定程度存在。

  为了进一步解决住房发展中问题，8月13日，上海发布《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称“规划”）。

  规划指出，“十四五”期间，上海将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，深入改善居民居住环境。

  在构建住房租赁体系方面，上海明确提出要切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。“十四五”时期，上海要形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

  从规划发布影响来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次上海明确提出多层次租赁住房供应体系并提及42万套租赁住房的具体供应数据，说明上海从总量方面给予租赁住房以保障。此次规划将对“十四五”期间上海房地产行业发展具有非常好的指导意义，充分理解“十四五”发展规划内容，对于地方政府、房企和购房者等都有较大的启发。

  两个明显转变

  从规划内容来看，“十四五”相比“十三五”，上海住房政策有两个明显转变。

  第一个值得关注的内容是，在发展目标方面，此次规划提出以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化居住需求，让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感，更好服务人民城市建设。

  其中明确提及“住有宜居”内容，“十三五”期间提法其实是“住有所居”。

  严跃进认为，这个地方的表述转变实际上强调了“宜”的概念，也体现了对于居住品质提升的考虑。

  其表示，另一个转变是，在住房发展方面，明确提出了重点任务，且把“持续构建住房租赁体系”放在第一位。这和“十三五”期间更强调“增加城镇住房供应总量”等表述是有差异的。这也说明“十四五”阶段对于此类产品的供给和发展将给予更大支持。尤其是提及了“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系内容，说明对于租赁市场发展规律和规划更加清晰到位。

  从数据上看，此次规划在提出多层次租赁住房供应体系同时，也明确提及租赁住房42万套供应内容。

  “据此可以认为，最近5年发展中，要关注上海在租赁住房的供应总量和结构。当然在此基础上，注重产品的分配、加大上海租赁住房产品的宣传，也是后续值得关注的内容。”严跃进表示。

  目前，以万科、龙湖、旭辉等为代表的房企在租赁住房方面均有布局，上海此次发布的“十四五”规划内容对于此类企业有何启发？有房企人士在面对其他媒体采访时提及，房企切入租赁房建设和运营虽然有开发的天然优势，但当前主流房地产企业依赖于短期资金加大杠杆的商业模式，对于通过精细化管理来控制成本、提升收益最终在资本市场获得认可的长线商业模式并不匹配。未来要在该领域取得成果还需进一步寻找资金、提升精细化管理能力。

  旧改、数字化转型等将加强

  除了在住房租赁体系方面重点着墨，此次上海发布的“十四五”住房规划还强调要深入改善居民居住环境，其中对加快推进旧区改造做出重要指示。

  规划指出，要加快推进旧区改造，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；本规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。“十四五”时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设“美丽家园”示范小区100个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30%。

  “5000万平方米旧住房更新改造”的目标任务与“十三五”期间的数据持平，但不难看出，上海住房发展“十四五”期间规划内容进一步细化，对“多层住宅加装电梯”、建设“美丽家园”示范小区以及住宅小区专项维修资金方面做了具体的数据指标要求。

  严跃进认为，这将使得房企对于此类产业的投资会更加清晰。类似旧区改造的内容，是未来需要重点关注的，尤其是需要在“利益诉求”方面多研究。此类工作细节较多，需要房企或投资者精雕细琢。类似工作若做到位，则可以在全国其他城市进行更好的推广。

  此外，规划中还提及推进住住房领域数字化转型。相对租赁住房体系和旧改，住房领域数字化转型的提法比较新，值得房企和相关物业企业的关注和重视。

  尤其是最近两年，物管行业强势崛起，上海“十四五”住房规划内容中多个重要方向都与物管行业息息相关，例如推动住宅小区数字化、智慧化建设；推动建立线上线下服务平台；老旧社区改造，深度参与城市更新；建立“质价相符”物业费调节机制等。

  嘉和家业物业服务研究院院长唐卓认为，以上四个方面将是未来5年物业企业重要发展建设要点，尤其是在数字化建设方面，要积极推动物业数据平台的建立，真正融入国家基层服务治理体系中，为居民提供更具针对性品质服务。同时在线上线下服务平台的建立上，也要依赖于数字化服务体系与产品的完善及升级；在老旧社区改造方面，会有更多的服务市场空间被释放出来，对于有老旧社区运营管理改造的物业企业来说将是重要的利好，也会激励一部分物企积极布局该领域，在承担城市发展的责任与义务；在物业服务“质价相符”物业费调价机制下，激励物业企业全方位提升服务品质，未来物业企业将回归服务本质，筑牢服务护城河。