8月31日，吉林省长春市房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》（以下简称“通报”）。

  对于这次楼市新政推出，长春房协表示，是从调整供需关系、缓解开发企业资金压力、支持人才和农民购房、加强行业监管等方面采取措施，从而持续优化营商环境，不断提升服务企业水平和能力，满足城市新市民居住需求，保障居民基本居住民生，保持长春市房地产市场平稳健康发展。

  具体而言，此次新政主要涉及数个方面，包括对人才和农民购房进行补贴，其中最高补贴为80元/平方米；发放消费券；原则上不再供应住宅用地；允许公积金组合贷款；加大非住宅去化力度等。

  值得注意的是，近期长春房地产市场表现总体平稳。此前发布的国家统计局公布的70城房价数据显示，7月长春新房房价环比上涨0.1%，同比上涨0.9%；二手房环比上涨0.2%，同比下降1.9%。

  不过，在土地市场上，长春的表现就差强人意了。在今年的首次集中供地中，土地流拍率达25%，即使成交的土地也几乎以底价成交。与此同时，长春还处于住宅用地库存激增的态势中。

  房地产供应库存高而需求少，造成的供需不平衡是长春楼市政策调控的重点。一位地产机构研究人士在受访时称。

  9月2日，记者多次致电长春市房管局和长春市房地产业协会，但均无人接听。

  加速去化意图明显

  在应对长春当前房地产市场方面，此次政策采取多种调节市场需求的措施。

  其中包括，为鼓励人才留长和农民进城买房，解决新市民、青年人住房困难等问题，长春市为首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才以及进城农民，按人才每平方米50元、农民每平方米80元额度予以购房补贴。

  根据房天下的数据，2021年8月，长春二手房参考均价为9801元/平方米，环比下跌0.43%，同比下跌0.52%；2021年7月，长春新房成交均价10213元/平方米，环比上涨0.66%。

  这样来看，此次对于人才和农民购房的补贴至多不超过，新房价格的0.78%，二手房均价的0.82%。

  不过，此次长春市政府还将投放5000万元资金，以抽取消费券形式，向符合条件的购房人才和农民发放。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授认为，长春市给予人才和农民购房补贴的政策，意图非常明显，一方面目的在于加快住房去化速度；另一方面似乎是对人才和农民购房上的照顾。但实际上，未毕起到良好的作用，因为刚毕业的大学生和农民未毕有买房的资金，他们中绝大多数还买不起房，只能租房。

  “买房补贴也只是水中望月而已，实际上很可能拿不到。”赵秀池表示，此外，给予一部分人购房补贴，对于其他不买房人而言，也显失公平，真正解决新市民和青年人的住房问题的方式，恐怕还是要完善保障性租赁住房制度，让符合条件的人应保尽保。

  消费券可用于家电、汽车消费。购房补贴和消费券政策暂定执行至今年年底，视情再作调整。此项政策不含双阳区、九台区、公主岭市及外县（市）。此外，鼓励开发企业对留（来）长人才和农民购房给予优惠，但成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

  在公积金贷款方面，允许使用公积金组合贷款。在长春城区范围内开展住房公积金商业银行组合贷款（试点）和住房公积金家庭组合贷款。购房人家庭成员（包括父母、子女、配偶）缴存公积金的，可共同使用公积金贷款，但仅限2人共同还贷。

  此外，通报指出，对于社会公众比较关注的降低首付款比例、车库按住宅类征税政策，长春市按照现行首套房首付比例30%、二套房首付比例40%，车库按非住宅征税政策执行，不作出调整。除购房补贴、发放消费券政策暂执行至今年年底外，其余政策均执行至2022年6月底。具体政策由各行业主管部门负责解释。

  看似“救市”实则“救企”

  总体而言，房企今年上半年在长春市场的表现可圈可点。

  数据显示，2021年1-6月份，长春房地产企业销售金额十强企业合计销售金额为193.7亿元，同比上涨11.46%；销售面积十强企业合计销售面积179.9万平方米，同比上涨4.42%。

  但即便如此，房企对长春的土地需求意愿并不强烈。今年4月15日，长春进行了年内第一场集中住宅土地拍卖，其中涉及51宗住宅用地。最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，流拍率达到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底价成交，仅6宗溢价成交，平均溢价率仅为3%。

  此次新政指出，因近两年住宅用地供应量高位运行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从地方政府土地交易情况看，这种表述是非常罕见的，一般很少会明确不再供应住宅用地。

  不过这也与长春今年住宅用地库存激增有关。

  7月12日，长春市规自局公开了截止到7月9日的长春市存量住宅用地最新信息。包含了长春市本级+双阳+九台，总共387块地，存量住宅用地总面积2704.69万平方米，未动工土地面积1167.04万平方米，已动工未竣工土地面积1537.64万平方米，未销售房屋的土地面积586.84万平方米。

  相对比今年4月份公布的数据住宅库存激增70宗地500多万平方米。因此，对销售回款非常依赖的房企面临不小的资金压力。

  在此之下，长春也开始纾解开发企业的资金压力。其中，为防止开发企业因资金不足，导致项目烂尾，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售资金监管。

  此外，暂停商品房尾盘销售开发企业一次性代交物业维修资金政策，物业维修资金账户余额能够抵扣交存额，即可进行商品房网签合同备案；房地产开发企业在长春城区开发的楼盘项目，不再缴存为借款人承担阶段性担保的贷款保证金。

  此次长春的政策释放了较多的宽松信号，但准确来说，看似“救市”的政策，实际上有“救企”的倾向，严跃进认为。