全国“十四五”规划定调：因城施策落实“三稳”，租赁、保障协同发力缓解大城市住房难题。盘活存量土地资源，探索跨区域交易，实现市场化配置集约化管理。新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利，户籍制度改革将成“助推剂”。市场份额将向城市群和都市圈集中，核心城市与卫星城市市场价值将重构。国新办发布会提出：“十四五”期间将基本完成2000年建成的21.9万个城镇老旧小区改造，有望惠及4千万户家庭，在一定程度上将延续居民购房消费。

  依据城市基本面、房地产市场需求两大维度指标，我们最终筛选出70个重点城市，其中一、二线城市近乎全覆盖，仅乌鲁木齐暂未公布“十四五”规划纲要，34个三四线城市则覆盖11大城市群，泉州、无锡等5城GDP万亿，临沂、东莞等常住人口突破1000万人。

  在具体解读70城“十四五”住房规划纲要后，我们发现了多个共性特征和突出点。

  01

  以租赁为抓手，保障覆盖率提高至30%

  纵观“十四五”住房发展规划，绝大多数城市均明确提出：完善住房市场和保障体系，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

  具体而言，北京、上海、成都、济南等多个一二线城市皆重点发展住房租赁市场，加大租赁住房供应力度，并提出了明确的租赁住房供应计划。例如北京，“十四五”期间将新增租赁住房供应不低于40万套。而在土地资源异常紧俏的厦门，同样增加租赁住房供应，到2025年累计新增租赁住房8.5万套。

  相对而言，三四线城市外来人口基数毕竟有限，租赁市场需求着实平平，个别三四线城市即使提出了租赁住房供应计划，较一二线城市仍存在数量级的差距。例如济宁，2025年建成公共租赁住房1040套，较长沙建设1万套公租房相差甚远。

  南京、宁波、常州、温州等二三线城市均着力提高保障性住房覆盖率，普遍达到30%附近。典型如南京，到2025年城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于31%，常州更是达到34%。温州、嘉兴略低，到2025年城镇住房保障覆盖率同样达到25%以上。

  郑州、银川、淄博等更为聚焦，重点解决新市民和困难群体住房问题。例如郑州，“十四五”时期新增筹集保障性住房23万套，解决约50-70万引进人才和新市民新就业人群住房保障需求。

  表：21城“十四五”时期保障房供应计划

资料来源：CRIC

  02

  控增量挖潜存量，发展跨区域市场化交易

  “十四五”时期，多数城市并未明确建设用地规模这一约束性指标，仅限于北京、深圳、武汉和东莞4城有所提及。

  具体而言，到2025年，武汉城镇建设用地规模1200平方公里。2021年，武汉计划供应国有建设用地4667公顷，较2020年增长约10%。其中，住宅用地计划供应1200公顷，同比下降21%，直观反映武汉在适度增加国有建设用地供应的同时，住宅用地供应仍要有所控制，以便将更多的土地资源用于城市基建、工业、公共服务等领域。

  深圳、东莞加大土地收储力度，利于保障土地供应，维稳市场预期。例如东莞，到2025年实现收储整备土地超过5万亩。

  北京则严令“十四五”时期城乡建设用地规模保持下降趋势。2021年，北京建设用地总供应计划3710公顷，较2020年基本持平。其中，住宅用地计划供应1060公顷，较2020年增加60公顷。值得一提的是，商品房用地仍保持600公顷不变，租赁住宅用地则由130公顷提升至300公顷，净增长170公顷，说明北京土地供应仍向租赁住房建设倾斜，全力支持租赁市场做大做强。

  表：4城“十四五”时期建设用地规模

资料来源：CRIC

  03

  8大维度，详解70城“十四五”规划

  1、城镇化以县城、特色小镇为载体

  依据“十四五”期间各城市城镇化规划进程，基本可以划分为以下三类：

  其一，郑州、徐州、驻马店等城镇化仍处快速增长期，预计“十四五”期间城镇常住人口增量皆超40万人。例如徐州，到2025年末城镇化率将达到73%，较2020年末净增长7.4个百分点，预计“十四五”期间城镇常住人口或将增长约66.9万人。

  其二，济南、南宁、泉州等城镇化进入平稳增长期，预计2025年末城镇化率将突破70%，城镇常住人口增量依旧保持在10-30万人区间。例如济南，到2025年末城镇化率将提升至77%，较2020年末净增长3.5个百分点，预计“十四五”期间城镇常住人口或将增长32.6万人。

  其三，厦门、太原、中山等城镇化进入低速增长期，“十四五”期间城镇常住人口增量或将低于5万人。例如厦门，到2025年末城镇化率将达到89.5%，较2020年末仅增长0.1个百分点，“十四五”期间城镇常住人口或将增长0.5万人。

  值得一提的是，武汉、杭州、大连等城镇化率实现下限区间管控，不再制定具体的增长目标。例如武汉，2020年末城镇化率达到84.3%，2025年末城镇化率预期目标高于84%。主要原因在于武汉、杭州、大连等城镇化进程早已进入低速增长期，城镇化率皆超80%，剩余待转移的农业人口已然不多。人口发展目标逐渐由“量的增长”转变为“质的优化”，主要涉及优化人口结构、提高人口素质等。

  表：“十四五”末42个城市城镇化率及城镇常住人口增量（万人）

数据来源：各城市七普及“十四五”规划纲要

  注：假设“十四五”期间各城市常住人口保持不变，测算城镇常住人口增量  

  2、近半城市引进高校生超50万

  “十四五”时期，40个二、三线城市落地人才引进计划，多管齐下重点引进四大类人才，包括行业领军人才、创业型人才、高校毕业生和高技能人才。其中，高校毕业生、高技能人才成为重点引进领域。

  在公布引进高校毕业生数量的16个城市中，近半城市引进高校毕业生达到50万人以上。例如济南，5年新落户高校毕业生80万人以上。三四线城市中的温州同样数量可观，累计新引进大学生60万人以上。岳阳引进高校毕业生数量相对较低，5年内吸引储备300名博士生、4000名硕士生、5万名大中专毕业生在岳就业创业。

  而在已经公布引进高技能人才数量的20个城市中，近半城市引进高技能人才超20万人。例如宁波，新增高技能人才25万名，占技能人才总数比例超过35%。反观，徐州、淄博、银川和烟台等引进高技能人才均低于5万人。例如淄博，到2025年新增高级技能人才2万人。

  3、适度生育保障人口自然增长

  合肥、宁波、惠州等明确提出：落实生育政策，降低生育、养育、教育成本，提升家庭生育养育意愿和能力，促进人口长期均衡发展。

  例如合肥，落实生育政策，增强生育政策包容性，引导生育水平适度提升，并稳定在合理区间，促进人口长期均衡发展。宁波构建生育成本在政府、企业、家庭之间合理分担机制，实现适度生育水平，保障人口自然增长。

  4、棚改基本进入尾声

  “十四五”期间，绝大多数城市棚改将进入尾声阶段，棚改计划开工量仍将持续下滑，其对房地产市场拉动力也将大幅减弱。

  从公布“十四五”棚改目标的12个城市来看，成都、银川、济宁等棚改规模均显著缩量，棚改计划开工量皆不足2万套，成都更是低至1万户。仅限于重庆、温州个别城市仍有一定的棚改规模，但较“十三五”历史高峰期相差甚远。典型如重庆，“十四五”期间将实施10万户棚户区改造，“十三五”期间则累计完成棚户区改造24.78万户，降幅多达60%。

  表：12城“十四五”棚改目标

数据来源：各城市“十四五”规划纲要

  “十四五”期间，旧改将显著提速，北京、大连、南宁等均力争完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。

  从公布“十四五”旧改目标的19个城市来看，杭州、济南、宁波等一、二线城市旧改规模均达到2000万平方米以上，徐州、淄博等三、四线城市同样突破1000万平方米。例如重庆，“十四五”期间将实施1亿平方米老旧小区改造。

  区别于棚改创造了大量的增量购房需求，成为房地产市场持续转暖的催化剂，旧改加速推进则将延缓居民购房消费，在一定程度上将拖累楼市成交上行空间。

  表：19城“十四五”旧改目标

数据来源：各城市“十四五”规划纲要

  5、居民收入稳步增长

  “十四五”期间，居民收入仍保持平稳增长态势，并与经济增长基本同步。2025年，济南、拉萨、成都等二线城市城镇居民人均可支配收入将达到7万元以上，广州更将达到9.99万元，年均增长7.9%。淄博、烟台、泸州等三四线城市城镇居民人均可支配收入将升至6万元附近，温州更将升至8.97万元，年均增长7.2%。

  表：12城“十四五”末城镇居民人均可支配收入及年均增长（万元）

数据来源：各城市“十四五”规划纲要

  2025年，福州、沈阳、海口等二线城市城乡居民人均可支配收入将接近6万元，杭州、宁波则将突破8万元，深圳、南京更将升至9万元，年均分别增长6%和8.2%。南通、惠州等三四线城市城乡居民人均可支配收入同样将接近6万元，无锡、中山则将突破7万元，年均分别增长6%和6.5%。

  表：32城“十四五”末城乡居民人均可支配收入及年均增长（万元）

数据来源：各城市“十四五”规划纲要

  6、培育万亿产业集群

  制造业是立国之本、强国之基，58个城市将在“十四五”时期大力发展先进制造业，培育制造业专精特新企业，促进重点产业集群式发展。

  第一，长沙、惠州等18个城市确立工业或制造业规模增长目标。长沙、惠州制造业增加值占GDP比重分别达到30%、35%左右。苏州、嘉兴规模以上工业企业总产值分别达到4.5万亿、1.6万亿。

  第二，宁波、深圳等13个城市重点培育制造业单项冠军企业、“小巨人”企业。以宁波为例，力争打造全国制造业单项冠军第一城，国家制造业单项冠军达到 100 家、专精特新“小巨人”企业 200 家。

  第三，成都、佛山、潍坊等46个城市全力打造万亿级、千亿级重点产业集群。成都培育形成电子信息、装备制造两大万亿级先进制造业集群，佛山巩固提升装备制造、泛家居2个产值超万亿产业集群，打造2个超5千亿、4个冲3千亿产业集群。

  7、交通发展迎政策红利

  52个城市在“十四五”规划纲要中明确了空港建设发展目标。大致可分为三类：

  第一，广州、西安等31个城市计划改扩建既有机场，譬如广州白云机场将完成三期扩建工程。

  第二，深圳、武汉、重庆等20个城市着力提升航空运输能力，典型如重庆江北机场，预计到2025年旅客吞吐能力达到8000万人次，货邮吞吐能力达到120万吨。

  第三，南通、苏州等8个城市建设或规划建设新机场，南通二甲镇新机场规划已获得民航局批复，建成后也将成为上海国际航空枢纽的重要组成部分，深度融入长三角一体化建设。

  表：52个城市“十四五”航空运输发展目标

数据来源：“十四五”规划纲要

  54个城市设定了“十四五”期间铁路建设目标。具体而言：

  第一，北京、昆明等7个城市明确了铁路运营建设里程目标，譬如温州，将尽早实现县县通铁路，2025年铁路总里程达到380公里。

  第二，上海、广州、郑州等11个城市加快完善城际铁路网，缩短城际通达时间，例如上海，预计将实现中心城60分钟可达毗邻城市、主要枢纽120分钟可达长三角主要城市。

  第三，杭州、西安等39个城市全力推进重点铁路项目建设，加快构建高铁网络，以武汉为例，作为中部地区铁路枢纽，将构筑以武汉为中心“两横两纵两对角”十二方向的“超米字型”高铁网。

  8、卫星城市市场更具潜力

  毫无疑问，核心一二线城市在城市群、都市圈建设中扮演着主导者角色，拥有绝对的话语权，而广大三四线城市多以追随者、加盟者身份参与其中，决策权有限。这也正可以解释，在“十四五”规划纲要中，三四线城市有关城市群建设的文字篇幅要远远少于一二线城市，其内容也主要局限于积极融入都市圈、承接产业和非核心功能转移等方面。具体来看：

  中山、惠州、常州等强三线城市积极对接沪深等核心城市，优化产业分工，促进区域优势互补。惠州将大力承接深圳优质产业跨区域延伸布局，与深圳、东莞共同打造电子信息、人工智能等世界先进制造产业集群。常州计划加快承接上海现代产业、科技创新等优质资源。

  阜阳、岳阳、临沂等三四线城市积极融入城市群产业协作体系，承接中心城市产业转移、成果转化。阜阳深化与长三角中心区对接合作，主动参与长三角分工协作，积极承接产业转移。临沂更是明确打造长三角地区产业转移“大后方”目标。

  唐山、潍坊、济宁等承接城市非核心功能转移。唐山围绕承接非首都功能疏解，实现与京津全方位对接、一体化发展。济宁承接北京非首都功能纾解，吸引教育医疗文化、科研机构、企业研发中心等功能性机构转移。

  综上所述，房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂，“十四五”期间行业销售规模仍将高位保持。当然，各城市房地产市场还将持续分化，未来人口仍将向核心一、二线以及强三线城市聚集，市场前景依旧值得期许，弱三、四线城市人口或将持续净流出，市场前景着实难言乐观。