住房租赁双轨制时代已经来临。

  10月21日，住建部发展保障性租赁住房工作现场会在福州召开。住房和城乡建设部党组成员、副部长倪虹指出，党中央、国务院高度重视保障性租赁住房工作，要求扩大保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。各地要充分认识发展保障性租赁住房的重要意义，将保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点任务。

  事实上，今年以来，“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”一直是政策持续发力的重点。住房租赁行业在经历了资本风口、长租暴雷种种变迁之后，进入全新的发展期。对于租赁行业来说，目前的痛点是租金回报率难以满足市场投资回报率的要求。大家都想干，但是算不过账。

  “这种情况是暂时的，把资金错配解决了，大的根本性问题就解决了。”与住建部地方会议同一天，在中国饭店协会主办、ICCRA住房租赁产业研究院承办的“领航·第三届住房租赁产业国际论坛”现场，中国房地产估计师与房地产经纪人协会会长柴强提醒：“很多企业，特别是房地产开发企业，对租赁住房目前要高度重视，有条件的提前介入，慢慢建立品牌，等时机成熟机会就来了。”

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，发展保障性租赁租房在政策端与市场端已经达成了共识。现在，不是要不要做的问题，而是怎么快速落地、扩大供给的问题。“从国际经验来看，以机构化、重资产模式和轻资产管理输出的模式将是未来行业主流发展模式。”

  “保障市场双轨制”形成 预期还有长租房政策出台

  住建部地方会议强调，注重把握好保障性租赁住房工作的政策导向，坚持小户型、低租金、面向新市民和青年人，各地均明确保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，以70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

  可以说，针对租赁住房的政策这几年正在不断地细化。

  从2015年“购租并举”的住房制度，到2017年党的十九大报告把这个词变成了“租购并举”，更加突出了“租”的重要性。围绕租赁住房国家先后出台了一系列的支持政策，当然，过程中也有对于发展过快中出现的租赁贷等问题的监管。

  柴强认为，梳理租赁住房政策，大体可以分为四个阶段：2015年-2016年主要是在思想上面，政策吹风上面，原则性上面出台一些政策，有导向型作用；2017年-2018年政策支持更加明朗，更加具体，并展开试点，如中央财政支持地方搞租赁住房的试点；2019年-2021年政策支持进一步加大，特别是在税收方面，同时强调了规范，相应的有一些监管措施。“预期还会出台的，最重要的一个是长租房的政策。”

  在柴强看来，保障性租赁住房也是长租房的一类保障性租赁住房的政策已经有了，将来肯定还要有一些政策落地和明确，但是市场租赁住房还要出台一些政策。

  “将来我希望制定政策的时间也是针对现实中的重点难点去针对。”柴强说，

  政策瞄准的问题一大块是解决租金回报率过低的问题。目前的痛点是租金回报率难以满足市场的投资回报率的要求。市场的投资回报率大家理想至少有4%以上，甚至5%左右更好了，目前不到2%。其次，政策还要稳定租金，盘活各方面的土地，降低各个环节的税费负担。“再一大块是解决长期低成本大额资金缺乏，解决收益和投资错配的问题。支持专业化、机构化、规模化住房租赁企业发展。”

  成本高、收益率低一直限制着住房租赁行业发展的速度，而今年保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs的范围，金融工具的使用将进一步打通住房租赁行业资产管理的闭环，使行业迎来发展新契机。

  “REITs是未来住房租赁发展的必要条件。”中金基金管理有限公司董事总经理、创新投资部负责人李耀光说，他参与了第一单住房租赁的ABS，也参与了第一单住房租赁REITs。“就看明年第一单住房租赁公募REITs会发在什么地方。”

  新青年居住产品进一步细分 运营企业谨慎算账

  “将近20年的发展住房任赁现在已经进入到了成熟的阶段，要扩大保障性租赁住房供给的阶段。但是在这个阶段我们行业、企业、市场三端正是处于要进标准化发展的临界点。”赵然说。

  我国住房租赁市场经过十几年的发展，随着客群对产品品质要求的不断提高，住房租赁产品逐渐开始细分，住房租赁运营企业也开始探索多产品线发展战略。

  会议当天，ICCRA住房租赁产业研究院发布我国首份专门针对租赁住房产品的分类标准研究报告，梳理对比美、德、日不同的分类导向，结合我国租赁市场实际提出5P分类模型，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence），并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

  据赵然介绍，本次的调研标本，团队通过搜集了60个规模型的品牌（整体的规模房间数量要达到1000件，称为规模型的品牌企业），项目分布在38个城市，项目数量达到2800个，整体规模是接近70万件的住房。

  “面向青年人核心市民基本上都是青年公寓，目前以保障性租赁住房的供给会在市场占到主流的位置，是以青年公寓租赁式社区和宿舍型公寓这三类面向新市民和青年人的产品。”赵然表示。

  从房地产行业来看，龙湖、万科、中海、金茂、中骏、旭辉、金地等不少企业已经提前布局长租公寓，并打造了自己的品牌。

  在谈及“租赁住房公募REITs的机遇与挑战”这个话题时，一些典型企业不约而同提到了算账的问题。

  “我觉得REITs不叫金融工具，REITs是在做住房租赁的基础建设了，是很重要的退出方式。”新派公寓创始人&CEO王戈宏说。“第一批REITs的红利有可能跟我们一点关系都没有。现在的核心是原始权益人太少了，除了开发商，开发商有地做担保，我们没有，作为原始权益人，我是七年来唯一的一个。”

  金茂（中国）酒店投资管理有限公司首席财务官张润红认为，作为央企开发商，一是要履行社会责任，另外就是要算账。“坦白的讲无论是市场化运营的租赁住房以及保障房运营在很大程度上都会对资产负债表造成很大的压力，在这过程中我们要不断平衡速度，平衡我们的收益和我们的风险以及监管的压力等。”

  “以前我管投资现在我继续管长租公寓，我们要建立投资者负责的意识，每一个运营官要在脑海里有现金流量表，以资产管理的意识做好收益端的提升。”对于算账，中海商业发展有限公司研拓高级总监饶胤亦赞同，据其表示，目前中海的长租公寓布局主要集中在全国14个城市，基本集中在北京和华东的城市以及粤港澳湾区，正在做从产品端到租金以外收入可能性的探索。“我们长租公寓现在很多是小面积的户型。”

  方隅控股副总裁陈吉灏表示，公司的产品80%是开间，剩下的是一房的户型为主。“我觉得这个行业长远来看发展市场化运营的租赁住房一定是难而正确的事情，但要让行业的运营商能够算得过来账。”