2021年楼市在“寒冬”中度过，2022年楼市怎么走，备受市场关注。

  一年一度的中央经济工作会议于12月8日至10日在北京举行，对2022年经济工作作出全面部署。会议通稿中提到：“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。这样的形势下，“明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。”

  对于2022年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第五次定调“房住不炒”。这也说明房地产调控从严大方向不会发生改变，中国经济转型从长期来看还将坚持逐步“去地产化”路线。

  但同时在需求端也会给予扶持。此次会议提出，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求和促进房地产业良性循环”。

  值得注意的是，这次会议对于房地产表述出现很多新变化，首次提出“加强预期指导、探索新的发展模式”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。对于房地产业来说，中央经济工作会议释放出的这些信号向来不容忽视。

  财政与货币政策协调联动

  此次会议关于财政货币政策的表述是：积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。

  “中国虽然存在着通货膨胀的威胁，虽然存在着金融脆弱性的问题，但是主要矛盾的主要方面是经济增长速度的低迷。”中国社科院学部委员余永定在CMF热点问题研讨会上表示。他认为，可以适当采取扩张性的财政货币政策来刺激经济增长。

  会议还要求，“财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合”。这是关于宏观政策有效实施做出的新的提法和要求。

  民生银行研究院分析师王静文解读认为，政策基调由2021年的“灵活精准、合理适度”回归到2020年的“灵活适度”，实际上已有边际宽松的含义在。跨周期和逆周期的有机结合，既要求政策在短期内加大逆周期对冲力度，又要从中长期内综合评估，避免政策超调或副作用过多。

  红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖则认为，这说明2022年货币环境仍是分化的，一方面对传统部门比如地产和基建，还是偏紧，松只是针对防风险而言的，松是为了稳住存量，但坚决遏制增量；另一方面，对小微企业、科技创新、绿色发展的结构性宽松的货币政策还将继续深化和延续下去，比如再贷款、定向降准、碳减排支持工具等结构型货币政策工具明年可能还将继续实施。

  从这个角度看，如果地产、基建的增量融资需求继续遏制，仅是保住地产存量风险，货币政策又仅是结构性宽松的话，整体“宽信用”政策效果将相当有限，预计整体社融增速在10.5%-11%。

  “房住不炒”定位不变

  “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，中央经济工作会议再度强调。这是楼市调控根本，不容动摇。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央对房地产的政策一直是明确而延续的。在不同的时期采取宽或严的调控是正常的，但基本原则不能变，以防出现硬着陆。要守牢房地产发展底线，一是不能带来金融风险，二是不能影响实体经济发展。

  但合理的住房需求会给予扶持，这也是政策纠偏需要。此次会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

  李奇霖解读认为，房地产调控从严的大方向不会发生改变，但短期来看，由于部分地区房地产调控措施过严、房地产贷款集中度管理遏制了正常的刚需和改善型需求、房地产融资收得过紧等执行层面问题导致房企今年信用风险不断，明年还是房企债务到期高峰，这均引发了市场对信用风险扩散的担忧。因此，出于防风险需要，近期按揭贷、开发贷、并购贷等房地产金融支持措施都会有所加快。

  此次会议的另一大亮点是提出，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这已经是管理层或重要会议第三次提房地产业良性循环了，这意味着目前行业循环不畅，影响到了行业健康发展甚至是防范风险的高度。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为，促进房地产良性循环就是要去除阻碍其顺畅循环的问题，包括控制源头上的地价无序上涨、控制依赖度，这样就能控制住房价。要控住地价上涨，还得控制住前端购地融资，金融长效机制就要落实下去。同时，还要调整住房供应机构，比如增加保障性租赁住房供应，盘活存量资源，比如老旧小区改造等。

  交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为，相比此前一贯围绕“房地产市场”的提法，促进房地产业良性循环和健康发展不仅限于交易环节，还涵盖了前端投资环节，延展到整个房地产行业。这表明除了支持居民刚需外，还将合理支持房企的正常开发、并购及相应的贷款、发债需求。

  房地产行业融资层面已出现改善信号。12月10日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

  对于再次强调“因城施策”，李奇霖认为，不排除部分房价下行压力较大城市可以放松房地产调控，但对多数房价上涨压力较大一线和核心二线房地产调控预计还将从严，不会有大的变化，房地产政策的“松”仅是针对此前“过紧”而言的。

  此次会议还提出“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。长租房即长租公寓，自从去年暴雷以来，国家更多强调保障性租赁住房，对于长租房的相关表述变少。去年中央经济工作会议对此的表述是“规范发展长租房市场”。

  李宇嘉解读道，长租房和保障性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分，满足不同类型租赁需求的房源，因此应在总结长租公寓问题基础上，加强监管和建设模式，作为未来多渠道住房供应来源，引导开发行业转型升级，因为新房销售已经见顶了，必须向存量转型。

  首提“加强预期引导，探索新的发展模式”

  此次会议首次提出预期引导的概念，会议表示“加强预期指导、探索新的发展模式”。当前房地产市场正在由增量市场向存量市场转型过程中，新的发展模式意味着多个层面的改变，包括房屋市场、土地市场和房地产企业等。

  易居智库研究总监严跃进认为，这说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作，包括后续在稳房价方面，各类土地供应会持续跟进，以进一步稳定市场预期；房地产市场秩序的整顿工作也还会推进，对于各类炒作房价和引起预期不稳的行为会进行严管。除租购并举、长租房、保障性住房等方面发展外，未来对于存量市场的房地产发展模式、房地产税的推进等，都会有各类新的政策，值得期待。

  李宇嘉认为，房地产新发展模式体现在这些方面：一是多元主体。过去，开发商为唯一供应主体，“拿地、融资、开发、卖房”的循环是唯一的模式。现在，国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作重点，并且提出5个供应渠道和主体，还强调长租房，这都是多主体。

  二是多元房屋类型。国家第一次明确“十四五”住房保障的顶层设计，包含三个房屋类型（公租、共有产权、保租房），还强调长租房、共有产权等新住房类型。这些房屋类型，可以不是开发商供应，而是用地用房主体（村集体、企事业单位、园区主体、商业办公主体等）引入开发商或合伙、入股开发；

  三是新的供地类型，可以不是新增供地建设，可以是盘活存量，新增供地可以搞弹性年期、多用途综合开发；

  四是新的融资模式，可以不用大规模加杠杆，而是用专项债、REITs、ABS等新的融资模式。

  五是商品房开发，也要探索新的土地出让模式，并不是价高者得，而是招标、建设方案竞标等多种出让方式，房价地价要联动，有的地方要探索现售模式，还要优化预售资金监管，既不能挪用，也要灵活使用。