1月20日，一年一度的全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。

  会议对于2021年房地产工作总结的表述是：稳妥实施房地产长效机制，建立部省市调控责任机制，加强政策协调联动。规范发展住房租赁市场，整治房地产市场秩序。在各方面共同努力下，房地产市场运行总体平稳。

  相比总结去年工作，2022年住房问题有哪些重点，更受到外界关注。本次会议把“加强房地产市场调控”列为首要任务，强调“毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制”。

  与去年相比，“增信心、防风险、稳增长”首次被提起。

  住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在本次会议上表示，把防风险摆在更加突出的位置，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。同时，充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

  政策强调“协调性精准性”

  自2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这一政策主基调已坚持5年，并继续成为2022年调控主基调，这一点始终没有改变。

  相比2021年，本次会议在强调“保持调控政策连续性稳定性”的同时，还提及“增强调控政策协调性精准性”。2021年12月底，王蒙徽在接受新华社记者采访时就强调政策协调性精准性，他表示，加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同；加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

  可见，所谓“协调”即土地、住房、银行等必须齐心协力，形成有效组合拳；所谓“精准”，指发布政策要基于各地市场基本情况。这意味着，下一步“因城施策”调控政策会有更充分体现，对房企和项目存在问题也会采取更精准手段。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，今年会议重点强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，强调“不依赖、不刺激”，保持政策连续稳定，主要基于近期市场回调，政策纠偏，担心有些地方借此托底楼市，刺激楼市。预计2022年调控政策会有松绑，但热点城市政策框架不会改变，只能是在人才住房、落户政策、限价政策等方面做边缘性调整。

  对于目前个别企业出现“暴雷”情况以及楼盘延迟交付风险，本次会议也明确提出：“坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。”

  “稳”字成为2022年楼市调控的主要目标。王蒙徽表示，坚持稳字当头、稳中求进，着力在“增信心、防风险、稳增长”上下功夫，促进房地产业良性循环和健康发展，这是2022年房地产发展的主要任务。

  大力增加保障性租赁住房供给

  租赁住房将迎来前所未有的历史发展机遇。

  王蒙徽说，房地产市场基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率为63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。

  因此，“推进住房供给侧结构性改革”成为2022年房地产重点工作之一。本次会议指出，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。

  第七次全国人口普查显示，2020年我国流动人口规模达3.76亿，占总人口的26.6%，人口净流入省份多为经济发达地区，其中长三角、珠三角人才聚集度极高，这个趋势仍在进一步增强。但市场化租赁住房和政府提供的公租房依然难以满足市场需求。

  发展保障性租赁住房成为整个“十四五”时期住房工作重点。2021年，全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套。按照规划，“十四五”期间，北京计划供应各类住房100万套左右，新增保障性租赁住房套数占比不低于40%；上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），其中2022年底建设筹措保障性租赁住房24万套（间）；广州市计划筹建保障性租赁住房60万套（间）；深圳目标是不少于40万套（间）。

  今年2月自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。预计2022年将开始形成供应。

  CIC咨询的测算显示，2020年我国国内租赁市场规模达到1.9万亿元，预计2024年国内租赁市场规模将达到3.1万亿元。

  实施城市更新行动

  随着棚改进入尾声，老旧小区改造成为下一个发力点。按照规划，“十四五”时期，要基本完成21.9万个城镇老旧小区改造。其中，2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。

  “实施城市更新行动”依然是2022年重点工作之一。本次会议指出，将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。

  具体举措为：在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。组织推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。编制城乡历史文化保护传承体系规划纲要。推动城市建设适老化转型，大力推进新型城市基础设施建设。加强城市治理，构建全国城市运行管理服务平台“一张网”，建立部、省、市城市管理工作体系，建立超大特大城市治理风险防控机制。

  中国城市规划学会副理事长、住房和城乡建设部总经济师杨保军表示，实施城市更新行动，是推动解决城市发展中的突出问题和短板，提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重大举措。城市更新行动的总体目标是“建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量和城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路”。

  实施乡村建设行动

  在“十四五”规划中，房地产市场将迎来巨变，除了人口不断集聚的大都市圈市场，乡村振兴无疑也将成为下一个布局重点。

  本次会议在部署2022年重点工作时指出，实施乡村建设行动，以农房和村庄建设现代化为着力点，加快建设美丽宜居乡村。在全国100个样本县开展乡村建设评价，实现省级全覆盖。实施农房质量安全提升工程，持续实施危房改造和抗震改造，深入推进农村房屋安全隐患排查整治。落实县城建设“营建要点”，推动转变县城建设方式。落实乡村建设“营建要点”，探索形成符合当地实际的乡村政策机制和建设方式，整治提升农村人居环境。

  中国扶贫开发协会会长袁文先表示，在乡村振兴战略中，最基础的、摆在首位的就是产业振兴，社会力量在产业兴旺中，应当积极作为，也可以大有作为。

  产业建设正是房地产企业所擅长的领域，有望成为一个新的增长点。碧桂园、绿城等多家龙头房企，都是脱贫攻坚与乡村振兴的参与者。

  落实碳达峰碳中和目标

  推动建筑业转型升级

  应对气候变化，向绿色低碳转型，中国提出“2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”两大战略目标。

  原建设部副部长宋春华表示，实现“双碳”目标，就要赋能城市绿色发展。在城乡建设中，建筑业、房地产业应加强双碳目标战略研究，尽快制定行动方案，要做出总体部署，这是一个大的顶层设计。

  这也成为2022年房地产工作重点之一。本次会议首次提出“落实碳达峰碳中和目标任务”，具体表述为：出台城乡建设领域碳达峰实施方案，指导各地制定细化方案，推动城乡建设绿色发展；研究建立城乡建设碳排放统计监测体系；构建绿色低碳城市、县城、社区、乡村考评指标体系，研究建立考核评价制度和方法。

  “双碳”战略下，作为碳排放大户，房地产及上下产业链面临着巨大挑战，尤其是规模越大的企业可能产生的碳排放量就越高。

  中国房地产业协会《中国房地产企业碳排放调研报告2021》披露，目前中国房地产建筑业的碳排放规模位居全球第三，中国40%的碳排放主要来自房地产建筑业。TOP30房企中已披露碳排放量信息的，其碳排放总量已超过300万吨。

  有房企人士称，从前期拿地到后期物业管理环节，都对房企提出了新的要求，即落实碳达峰碳中和目标任务。要实现目标，必须把着眼点放在上下游产业链减碳和碳中和技术创新应用上，倒逼行业向“绿色低碳”转型。

  在此次会议上，住建部还强调，2022年完善智能建造政策和产业体系，大力发展装配式建筑，2022年新建建筑中装配式建筑面积占比达到25%以上。持续开展绿色建筑创建行动。完善工程建设组织模式。加快培育建筑产业工人队伍。健全建筑工程质量安全保障体系，完善工程质量评价制度。

  装配式建筑发展，建筑工业化变革势不可挡。这对于房地产企业而言，同样是挑战也是机遇。