房地产纾困政策正以更大力度落地。

  先是4月15日央行宣布于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。这次降准，被业内认为是住房金融回暖的表现。

  但仅靠投入市场流动性显然还不够。当下，对房地产市场缺乏信心的不止是购房者，还有金融机构。

  3日后，4月18日，央行、外汇局联合出台《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。其中提到，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

  通知还要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。

  第二日，即4月19日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，要求抓好近期各项金融政策的落地工作，加大疫情防控和经济社会发展金融支持。央行上海总部及相关分支机构，18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司的主要负责同志参加了会议。

  此次会议上，央行再度强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。

  “这次座谈会是在疫情对经济冲击超出预期，以及房地产债务风险处置急需加速推进两个背景下召开的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示，一方面，央行在受疫情影响的个人按揭贷偿还上作出部署，2020年疫情暴发后，很多城市也推出了这种政策，规定一段时间内推迟还贷不算违约，不计入个人征信记录；另一方面，优化住房信贷政策，部分区域可根据疫情影响和房地产下滑程度，动态调整差别化住房信贷政策，包括调整首付比例等。

  在李宇嘉看来，此次央行强调执行好房地产金融宏观审慎管理制度，目的是为了促进房地产市场平稳运行。对于房地产风险处置，央行要求区分项目风险与企业集团风险，即把大风险拆分成小块风险处置，也就是从项目盘活作为切入点，这样有利于加速房地产风险处置进度，快速理清房地产整体风险。

  此次央行还要求，要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

  今年一季度，至少16家房企以发行公司债及申请金融机构贷款等形式获得并购融资，融资主力亦逐渐由央企、国企扩大至优质民营房企，包括碧桂园、美的置业、旭辉控股、新希望地产4家民营房企已合计获得并购类贷款逾700亿元。

  但更多民营房企融资依然艰难，它们面临的更大压力还有来自到期债务与融资发债造成的剪刀差缺口。

  贝壳研究院监测数据显示，今年房企到期债券总额约为9603亿元，其中3-4月连续两个月到期债务规模均超过千亿元，这两月无疑对房企资金流动性构成一定威胁，将增大对房企融资能力考验。整个2022年房企美元债本金存量金额约2043.23亿美元。

  但从2020年末开始，在“三道红线”与贷款集中度约束下，房企自身融资渠道呈现收紧态势。

  今年一季度，房地产开发企业到位资金同比下降19.6%，这是有统计数据以来最大降幅，比2020年一季度还低。其中，国内贷款同比下降23.5%；定金及预收款同比下降31%；个人按揭贷款同比下降18.8%；自筹资金同比下降4.8%。这也从侧面反映出，当前，银行、信托等金融机构对房地产企业投放积极性仍然谨慎，放贷风险偏好降到低点。

  “内地金融监管机构应放宽对房地产开发商债务限制，以协助度过新一波疫情冲击。”人民银行调查统计司前司长盛松成近日在接受采访时表示。

  他指出，疫情可能严重打击房屋销售并阻碍市场复苏，各级政府应对开发商流动性危机导致的恶性循环保持高度警惕，认为考虑到目前的市场情况去杠杆应可适当放慢，监管机构亦应允许银行继续向违反“三条红线”债务指标的开发商提供贷款。

  他还呼吁，应允许银行有更多时间来遵守限制房地产贷款的规定，同时地方政府亦需继续放宽购房限制以刺激需求。