5月4日，中国人民银行、银保监会、证监会微信公众号均发布了其近日召开专题会议，传达学习中央政治局会议和习近平总书记在中央政治局第三十八次集体学习时的重要讲话精神。

  人民银行会议强调，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

  银保监会会议指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

  证监会会议认为，在助力宏观经济大盘稳定上下更大功夫。科学合理把握IPO和再融资常态化，丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

  在当前经济面临不确定性增加、楼市愈发困难影响经济运行时刻，来自高层对房地产调控的定调尤为重要。

  4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

  一位长期研究房地产行业的人士表示，高层担心发生系统性风险，期待稳住房地产市场，事实上房地产市场已经不稳了，并有可能产生连锁反应，中央已经看到风险所在，这将是一个巨大转折点，关键各地要因城施策。

  与此前中央定调相比，此次会议有两个内容更为引发关注：一是明确“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；二是新增“优化商品房预售资金监管”措辞，这是近年来对商品房预售资金监管最高（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级别定调。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为，从当地实际出发，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整政策权限增加。政策纾困扩大到热点城市，必然会出现更多限制性政策的松绑。继续强调“房住不炒”，意味着政策可以松动和调整，但不会纵容无底线地去刺激楼市。

  “预计下一个阶段，有条件的城市将适当放松商品房预售资金监管标准，这对开发商而言是一项重要利好政策。”植信投资研究院首席经济学家连平表示。

  截至一季度末，在房企资金来源结构中，定金及预收款在开发资金中占比为32%，其重要性极高。

  承压的经济，艰难的楼市

  4月份以来，本轮疫情已波及除西藏以外所有省份，全国近100个城市和地区采取了不同程度的封控管理和停工停产措施。新一轮疫情冲击下，我国经济与楼市异常艰难。

  国家统计局数据显示，一季度，我国GDP取得4.8%增长，这个成绩来之不易，但距离全年5.5%左右增长目标又有一定距离。尤其3月份以后，工业、服务业生产指数、投资、社会消费品零售总额等都出现下降。

  房地产数据表现更差，销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端指标均跌落低谷。一季度，房地产开发投资增速仅0.7%，3月份单月投资增速更是下滑至-2.4%。一季度，商品房销售面积同比下降13.8%，商品房销售额同比下降22.7%；全国土地出让金同比下滑57%；房企到位资金同比下降19.6%，这是有统计数据以来最大降幅。

  “疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，这是4月29日中央政治局会议上，党中央提出的明确要求。

  会议要求，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度。要全力扩大国内需求，发挥有效投资的关键作用，强化土地、用能、环评等保障，全面加强基础设施建设。

  此次中央政治局会议对房地产领域着墨颇多，除继续要求坚持“房住不炒”定位，“有效管控重点风险”外，还提出两个支持、一个优化，即“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。

  国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学表示，在国内外环境复杂性超出预期前提下，中央政治局会议再次强调促进房地产市场平稳健康发展，提出两个支持和一个优化三大举措，分别从政策层面、需求层面和供给层面同时发力，期望房地产在稳增长、稳就业中做出贡献。

  全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，当前影响经济增长的主要因素在于消费和房地产两个方面，这既是今后的政策重点，也是今年能否实现5.5%左右增长目标的关键因素。房地产占我国GDP的6.8%，建筑业占GDP的7%，两个行业加在一起约占GDP的14%，如果这两个行业都是负增长，就需要其他行业以更快增长去弥补其带来的缺口，这是很难做到的。所以对房地产要高度关注，要按照中央关于建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度要求，找寻行业未来发展路径。

  房企命脉的预售资金监管会改善

  4月份以来，各地密集出台房地产稳定政策。继郑州、衢州、秦皇岛、南京、苏州等多城放松楼市限购后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊等也加入限购松绑阵营。

  多位市场人士认为，从此次中央政治局会议精神看，中央对于近期各地完善房地产政策是持支持态度的，预计接下来会有更多地方选择放松房地产相关政策。

  本次政治局会议对于房地产政策的最大亮点，则是提出“优化商品房预售资金监管”，这对于困境中的房地产行业、房地产企业意义重大。

  商品房预售资金曾是一个规模庞大的资金池，也是房地产高周转模式的重要支撑。数据显示，2011年至2015年个人购房定金、按揭贷款预收款占房地产开发资金的比重稳定在38%左右。2016年开始，房地产高周转模式开始盛行，至2021年10月这一比例已经达到53%水平。这意味着，房地产开发资金中一半来自居民预付购房款。

  去年三季度以来，随着部分房企信用事件频发，尤其在知名大房企债务违约事件发生后，为防止项目资金被集团抽调去填补别处空缺，保房屋交付，各地方政府纷纷加强预售资金监管。更多地方虽没有调整政策，但是力度显著加大，房企再也不能像过去一样随意抽取资金。

  现在，随着房企现金流压力加剧，关于预售资金监管放松的呼声渐起。部分地方政府也在试探性地为预售资金监管开出了一条缝。

  近期，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，对预售资金取用进行了一定程度的放松。根据通知，房企可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金，保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此次中央政治局会议看，预售资金监管未来方向不是收紧，也不是放松，而是“优化”。一些领域要给予规范，如加快将各类资金纳入此类监管账户；一些领域则要给予放松，如对于预售资金拨付要给予支持，防范预售资金沉淀。从房企防风险角度看，后续也需要有一些放松的内容和操作，比如适当放松预售资金提取的要求、适当减少预售资金提取的审批流程、适当用银行保函等方式来替换预售资金等。

  连平表示，回顾历史，在2012年、2015年等房地产销售困难、房企资金相对偏紧的时期，相关部门也酌情、阶段性放松过商品房预售监管政策的门槛；2021年底成都、广州等地区也宣布过小范围、小比例松动房企可动用的预售资金比例。因此，总体来看，住房金融环境正在逐步释放积极信号，以求平稳化解房企债务风险，有助于房地产行业良性循环和健康发展。

  李宇嘉认为，预售资金新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持（比如容积率奖励，规划调整等），资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部逐块修复，从而将整体盘活。