谁是县域楼市购房的新人群？

  8月3日，贵州省晴隆县住房和城乡建设局等11个部门发布《关于印发〈晴隆县关于促进房地产业良性循环和健康发展的实施细则（试行）〉的通知》。文件称，要积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，让农民有钱买房。研究开发适合农民工购买的信贷产品，支持农民工进城购房。

  一天前的8月2日，四川省凉山彝族自治州宁南县发布的《宁南县人民政府办公室关于印发的通知》提出，实施特殊群体置业补贴。根据通知，购买新建商品住房的蚕桑产业大户、烤烟产业大户，年收入前100名，给予每户1万元购房补贴，第101~200名，给予每户0.5万元购房补贴；购买新建商品住房的发展林业、畜牧、果蔬的家庭农场大户，由县林业和草原局、农业农村局出具产业大户及家庭农场证明后，给予每户0.5万元购房补贴。

  7月末，安徽省安庆市潜山市印发《潜山市关于应对疫情影响促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》明确，自发文之日起至2023年12月31日，对自愿退出宅基地进城购房落户的农民，经认定后给予一次性5万元购房奖励。对自愿退出宅基地且宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，经认定后，按每亩3万元给予奖励。

  再往前推一个月，“大蒜、小麦、猪可换房”的神奇营销和广西玉林博白县公务员组成的“加快人口进城看房团”，都印证着农民正成为县域楼市的主要潜在客户。

  在中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所研究员黄征学看来，这类政策出台的原因有三个：一是县城房地产去库存压力大；二是落实上级要求因城施策维护房地产市场稳定；三是县域经济增长和财政增收动力不足。

  他向中国房地产报记者坦言，因房地产市场预期转弱，这类政策对房地产去化有积极影响，但影响有限。目前县城去化面临最主要问题是需求收缩、供给冲击、预期转弱等问题。

  人口流失中的“焦虑”

  5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》首次提出了“人口流失县城”的概念，并要求引导人口流失县城转型发展。

  “过去10年中，我国大部分县城都处于人口缓慢流失的状态。”首都经贸大学经济与公共管理学院教授吴康介绍，根据全国第七次人口普查数据，在已公布数据的2700余个县区中，2010年至2020年中人口出现流失的县区大概有1480个，其中，有近1200个为县和县级市。

  人口流失，是绝大多数县城都绕不开的趋势。记者查阅相关数据发现，此次出台“鼓励农民进城买房”政策的县市均存在人口流失情况。

  截至2021年末，贵州省晴隆县常住人口为23.21万，在2015年，该地常住人口为24.8万，6年时间里人口减少超1万；截至2021年5月，宁南县人口数量为18.43万，比2017年巅峰时期的19.2万减少了近8000；截至2021年5月，安徽省安庆市潜山市人口数量为44.12万，比2019年的52.2万，减少了约8万。

  由于资源、人口正在向大城市、大都市圈流动，不少城市面临着人口持续流失的压力，部分县城更是遭遇了经济放缓、财政下滑的多重困境。

  据晴隆县统计局数据，今年前4月全县财政总收入完成2.34亿元，同比下降32.8%。其中，一般公共预算收入完成1.06亿元，同比下降32%。一般公共预算支出完成8.17亿元，同比下降9.8%；税收收入完成2.19亿元，同比下降21%。

  人口和经济的影响也直接体现在当地楼市上。

  黔西南州自然资源局公布的全州2022年3月份房屋交易情况统计情况显示，3月份，黔西南州一手房买卖共1930套。其中，最少的就是晴隆县，一手房卖出3套。存量房和期房买卖方面，全州交易数据分别为328套、847套，最少为晴隆县和义龙新区，均为1套。

  “县城楼市更容易暴露出问题。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱直言，由于县城缺乏产业支撑，人口流出严重，不少县城楼市出现供过于求局面。

  从土地拍卖数据上看，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年上半年，“三四线城市”的土地流拍率26.69%，高于“一线及二线城市”。

  “因此，不仅是开发商，县城楼市缺乏需求支撑，短期市场难以回暖。”王小嫱表示。

  在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，在多个县市出台“鼓励农民进城买房”政策的背后，还有县级财政收支状况的下滑以及对于土地财政的高度依赖，希望尽快促进楼市回暖来化解财政压力原因。

  黄征学告诉记者，目前县城楼市去化面临的最主要问题是需求收缩、供给冲击、预期转弱等问题。全国1800多个县中，有68%的县人口净流出，长期去化压力比较大。再加上近几年就业压力大，农民工回流现象有所抬头，工资性收入增长放缓，很多人也不敢轻易消费。

  农民正在成为县域购房新人群

  除上述县城外，多地都曾大力度鼓励农民工进城买房。

  2月，吉林省延吉市出台《延吉市鼓励农民进城购房优惠补贴工作方案》，延吉市对进城购房农民给予契税“先购买、再申请、后补贴”的政策，并在此基础上再给予购买商品房的农民1500元家电补贴和1500元住房装修补贴。6月8日，延吉市房产局对首批进城购房的农民发放住房补贴。此次补贴共对29户进城购房的农民发放，共计13.5万元，平均每户补贴4600余元，目前已全部发放到位。

  6月中旬，有媒体报道广西壮族自治区玉林市不仅为新进城的村民群众提供万元购房补贴、帮他们解决子女义务教育入学问题，甚至提出了“买房送工作”，当地政府会优先向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位。玉林各级政府的领导干部还用休假时间走到田间地头，向农民发放宣传资料。

  7月25日，据“遵义发布”，该市14部门联合印发《遵义市促进房地产业良性循环和健康发展的工作措施》，明确提出支持农民工进城购房。同时，持有房产所在地居住证的进城购房农民工， 可平等享受就业、子女教育、医疗等公共服务。

  7月26日，黑龙江佳木斯市人民政府出台十条优惠政策，以购房补贴的方式让利于民，其中一项为农民进城购房补贴。“在我市市区购买新建商品住房的农民购房人，每平方米补贴100元，每套补贴总额不超过2万元；购买新建商业用房的，每平方米补贴150元，每套补贴总额不超过3万元。”

  在多地将楼市希望寄托于农民群体的背后，有着一组看似合理的数据支撑。

  根据人力资源和社会保障部发布《2021年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》，2021年全国农民工总量29251万人，比上年增加691万人，增长2.4％。其中，本地农民工12079万人，增长4.1％；外出农民工17172万人，增长1.3％。

  同时，2020年全国流动人口为3.76亿。其中，从乡村流向城镇的人口为2.49亿，占流动人口的66.3%。

  按照市场观点，进城的农村年轻人想要在人口流入地区落户，是短时间内难以解决的问题。因此，“就近落户”就成为大多数农村进城群体的选择，在这个过程中，必然会产生购房需求。

  在黄征学看来，上述政策对房地产去化有积极影响，但影响有限，“特别是贵州晴隆县和安徽潜山县等地，政策的突破不大。”

  柏文喜也提出类似担忧，县域楼市去化要面临的难题是市场相对狭小、产品溢价空间以及价格调整空间都较小，因此更需要关注市场容量、产品适销对路以及定价合理的问题。

  “市场的购买力不足，居民收入稳定性差，房企与居民都需要慎用财务杠杆，以免推高未来还款风险。”柏文喜提醒。