“保交楼、稳民生”已成为当前住房工作的迫切任务。但对于出险房企而言，“保交楼”的资金来源一直是个难题。

  8月19日晚，住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  这是一个令市场振奋的重大利好。但据记者了解，并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴。

  相关部门表示，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

  同时，“对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。”住建部门表示。

  专项借款发挥“四两拨千斤”效果

  房企长期依赖高负债、高杠杆、高周转模式的弊病，在疫情叠加行业和市场下行背景下愈发显现，这是导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付的根本原因。这一情况的出现，损害了购房人合法权益，影响社会稳定。

  有关部门表示， 房地产企业作为保交楼责任主体，要积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。

  针对此问题，多部门联合出台措施，将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  不过，专项贷款投入的项目选择非常严格，仅用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，精准聚焦“保交楼、稳民生”，且实行封闭运行、专款专用。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，封闭运行、专款专用，意味着资金投入项目后，要尽快产生“四两拨千斤”效果，修复市场信心，银行贷款跟进，施工单位和供应商都能迅速进场，推动复工和交付，平息市场情绪波动，并能在交付后顺利和全身而退，进入到下一个项目。

  投入专项贷款纾困同时，还要压实企业自救的主体责任，落实地方政府属地责任。地方政府对于这类项目，一方面要协调各相关方，共同推进保交楼、稳民生；另一方面，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

  “当前重点是解决保交楼和稳民生的迫切问题，但项目之前存在的问题一定会在事后或同步去追究，包括违法违规问题，挪用和套取预售资金问题。唯有此，才能落实国家一直要求的市场化、法制化原则，并一以贯之的坚持下去，谁家孩子谁抱走，杜绝道德风险，杜绝躺平思路，让违法违规得到应有惩罚。”李宇嘉表示。

  不是政府救市 牢牢坚持“房住不炒”

  7月份以来，房地产行业信用风险加剧，严重影响到了居民消费信心和经济稳定。

  央行数据显示，7月社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。在新增信贷、社融规模增量数据远不及市场预期的同时，广义货币（M2）同比增长12%，创今年以来同比增速新高。从M2数据可以看出，现在市场主体不缺钱，只是不想借钱，不敢花钱。

  安信证券研报称，随着房地产行业流动性问题的发酵，住户部门和相关企业部门出现了资产负债表收缩迹象，这在同期金融数据和资产价格上也形成了映射。预计未来房地产行业的演化，将在很大程度上影响下半年经济恢复的进程。

  “近期出现的房地产风险事件，反映了自去年以来房地产风险的暴露，也一直没有消除。从中期看，对于中国宏观经济将是一个拖累。货币政策要进一步发力，首先要防止房地产信用风险进一步扩散。”清华大学五道口金融学院教授张健华表示。

  当前，稳定大局是根本原则，绝不能发生从地产领域传导至金融市场的情绪恐慌，甚至是信心坍塌，这迫切需求出台新的政策工具；同时，“房住不炒”大基调不会变。这也是近期几次高层会议多次强调的内容。

  7月28日，中央政治局会议将房地产置于“防风险”表述中。下半年如何处置好风险，并避免向民生保障和金融领域蔓延，守住不发生系统性风险的底线，将是货币政策的重要基调。

  8月10日，央行发布2022年第二季度货币政策执行报告，指出：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

  8月12日，银保监会有关部门负责人在通气会上表示，对保交楼金融支持，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

  8月16日，李克强总理在深圳主持召开经济大省政府主要负责人座谈会时表示，7月经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。需求不振是经济运行的突出矛盾，经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。

  此次，住建部、财政部、人民银行等部门推出政策性银行专项借款的同时，亦再次强调：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，抓紧完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

  这也再次表明政策层立场，即专项贷款不是政府救市，不是兜底市场，更不是刺激楼市，只是解决当下楼市突出的问题，避免影响到民生、社会稳定，避免系统性风险发生。

  李宇嘉表示，处置房地产市场风险，不管是之前的鼓励收并购，还是纾困基金，抑或是现在的专项贷款，其应用的大环境、大前提必然是要置于“房住不炒”、稳妥实施长效机制之下，同时探索新发展模式，整顿规范房地产市场秩序，只有这样才能迎来房地产可持续良性健康发展。一味地救助，反而会错失调整的窗口期，可能导致未来出现更大风险要处置。