从“因城施策”到“一城一策”，高层对于刚性和改善性住房需求的支持力度再度加大。

  8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，在落实稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间。

  会议指出，“当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固”，所以要“及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未来”。

  其中最受业内关注的一项重磅政策是：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

  这样的定调，较7月28日中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”要求更进一步，各地在信贷政策工具箱使用上有了更大自主权。这也是继8月政策性降息落地、贷款市场报价利率（LPR）下调后，新一轮稳增长政策的继续加码。

  “政策主要目的是为稳定地产预期，恢复购房者信心。从政策指向来看，预计年内房贷利率还有60个基点左右下调空间，这将显著降低购房者还贷压力。”一位金融市场人士称。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，对于三四线城市，房贷首付比例大概率会下调，但对于一线城市仍是比较谨慎。需要指出的是，即便下调首付比例和房贷利率，也并不会带来楼市迅速反弹，原因是当下楼市供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等都已今非昔比。

  “一城一策”旨在稳地产稳经济

  时隔两个多月，李克强总理再度主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。

  这19项接续政策措施，覆盖金融、房地产、税费、物流等多领域多方面，打出了一套强劲的“组合拳”。

  一是在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目基础上，再增加3000亿元以上额度。

  根据要求，金融工具用于补充包括新型基础设施在内的重大项目资本金、但不超过全部资本金的50%，或为专项债项目资本金搭桥。据预测，若按照项目20%资本金要求，总规模6000亿元的金融工具将能撬动3万亿元资金规模，从而进一步支持基建投资发挥托底作用。

  二是依法用好5000多亿元专项债地方结存限额，10月底前发行完毕。这既可增加有效投资带消费，又有利于应对贷款需求不足。

  2021年末，地方政府专项债务余额约为16.7万亿元，当年限额是18.2万亿元，意味着地方政府有约1.5万亿元存量专项债额度。受房地产市场下行影响，各地政府土地出让收入均受到不同程度冲击，“用好限额”能够适当缓解部分地区财政压力。

  中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，目前地方政府还有1.5万亿元限额空间，其中发达地区剩余空间更大，如北京、上海、江苏、山东、福建、浙江等地占全部剩余额度的41.3%。此次之所以没有足额使用，既有政策留力、防止债务风险考虑，也有注重有效性、避免“萝卜快了不洗泥”的考虑。

  三是出台措施支持民营企业发展和投资，促进平台经济健康持续发展。

  四是允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

  7月28日中央政治局会议的相关表述是，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。王静文认为，“因城施策”虽然意味着房地产调控基调的放松，但仍然具有中央定调、自上而下的含义，按大类切分之后，地方政府的腾挪空间仍然受限；“一城一策”则赋予地方政府更大调控自主权，同时由地方政策承担调控责任。

  巨丰投顾高级投资顾问谢后勤认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策支持刚性和改善性需求，主要目的是为了稳定地产预期，稳住地产是稳住经济非常关键的一环。从实际出发，给楼市松绑是一方面，更重要的是如何激活楼市需求，经过前期地产一系列偏负面消息的不断爆出，百姓对购房已偏向于谨慎态度，恢复购房者信心也需要有相应的针对性措施激发。

  此次会议还强调：“各部门要迅即出台政策细则，各地要出台配套政策。国务院即时派出稳住经济大盘督导和服务工作组，由国务院组成部门主要负责同志带队，赴若干经济大省联合办公，用‘放管服’改革等办法提高审批效率，压实地方责任，加快政策举措落实。”

  更多城市有望继续放松限购限贷政策

  稳经济增长保民生，这是当前重要任务。房地产业作为影响内需的重要一环，稳地产则成为下半年政策重心之一。

  8月18日，李克强总理在深圳主持召开经济大省政府主要负责人座谈会上指出，“当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础”，“需求不振是经济运行的突出矛盾。经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。”

  8月22日，央行宣布将1年期LPR下降5个基点至3.65%，5年期以上LPR则继5月后再次下降15个基点至4.3%。这种长端降幅大于短端降幅的“非对称下降”，将有助于降低购房成本、拉动按揭贷需求，进而支持购房需求入市。

  就在LPR下调当日，央行组织召开了部分金融机构座谈会，再次强调“要保障房地产合理融资需求”。

  红塔证券分析师殷越认为，目前地产依旧处于信用风险之中，金融机构对房企的规避情绪仍较浓厚。房地产销售下行亦使得房企资金回款受阻，外部融资收紧叠加内部资金周转不畅均对房企加快施工和顺利拿地形成制约。长期来看，地产还会影响到建筑、建材等产业链，也会对居民消费能力造成影响，所以后续政策急需加码帮扶力度，助力房地产行业企稳。

  据不完全统计，今年以来已有80多个城市相继放松限贷。其中，兰州、贵阳、南通等57个城市已将首套房首付比例下调至20%；郑州、宜昌和肇庆等44个城市实行“认房不认贷”；41个城市下调了二套房贷首付比例。

  李宇嘉认为，在此前住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策底线下（比如首套房首付比例不低于25%，非限购城市不低于25%；首套房利率不低于相应期限LPR等），由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此作用空间不大。

  现在，允许地方政府“一城一策”运用信贷等政策，意味着“在地方政府对本地房地产稳定负主要责任前提下，信贷政策、税收政策、土地政策等都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而尽快将房地产从下坠态势中拉回来。这并非指各地要大幅松绑首付、降低利率，是真正做到信贷政策与地方政府‘一城一策’大框架一致，同频共振。”李宇嘉说。

  王静文预计，在这一导向之下，除个别关键城市之外，其他城市的限购、限贷等政策将会继续放松，叠加近期5年期LPR下调和首套房认定标准放松，居民购房成本将会明显下降。与此同时，各地还应在供给端加大支持力度，加大流动性注入，力促保交楼、稳民生。

  “房贷政策将迎来更为全面和更多创新空间，尤其是在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面会有各类创新工具。各地也会基于楼市情况和信贷资源情况，继续优化房贷政策，以更好稳定房地产市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计。