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     部分热点城市

     放开限购

          2022年至今，整体房地产市场承压，各地政府出台一系列稳地产政策。

          扬子晚报消息称9月8日宁波出台的楼市新政方案中，限购被全面取消，不过买房人仍需申请购房证明，但不做审核。取消限购的举措并没有“官宣”，而是直接于9月8日起执行，目前已经有多家楼盘接到了通知。

  02

  市场普遍面临

       较大下行压力

       当下济南、青岛和宁波等二线城市房地产市场普遍面临较大的下行压力。

       具体来看，2022年8月苏州房地产市场未见好转迹象，成交面积同、环比双跌。8月内共6个项目开盘，平均去化率约40%，环比增加8个百分点。仅平江新城的天地源平江观棠雅苑去化表现尚可，其余项目去化依旧困难。

  青岛方面，8月得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中主城区月均到访800-100组。渠道依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体依旧维持在较低水平。

  由此看来，政策力度放松加码的初衷主要还是希望提振市场信心，逐步扭转市场下行预期。据不完全统计，2022年至今，已有约60个城市放松限购，主要以三四线城市为主。

  苏州、青岛放松限购“一日游”，联系到近期住建部表示：坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。

  我们认为目前的政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，应当避免热点城市过度宣传，“房住不炒”仍是政策主基调。

  03

  未来稳地产政策

  将持续发力

  展望未来，我们认为稳地产政策将持续发力，中央纾困政策力度有限，地方救市政策还将继续加码，主要涉及以下三方面政策内容：

  其一，多措并举保交楼，并从局部城市试点向全面执行过渡。截至目前，保交楼政策措施包括设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款、派遣工作组、返还土地款和适度放松预售资金监管等。例如郑州，多项保交楼政策措施正有序开展，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元；拟对全市95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计，严令在10月6日前实现全市所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。可以期许的是，在严守保交楼政策底线的情况下，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，全面实现问题项目有序复工，保证停工项目都能顺利交付。

  其二，房企融资边际改善，央国企及优质民企更为受益。近期，在中债增对房企发债提供全额担保的助力下，龙湖、碧桂园、新城等首批试点民企均顺利发行了中期票据。而在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下，未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善，并在企业乃至项目层面做好类别区分，央国企及优质民企或将明显受益，问题房企仍需将负债率逐步调降至相对合理的水平。长此以往，问题房企或将有序出清，央国企及优质民企则将收获销售业绩份额持续提升的良机。

  其三，地方需求端政策力度有望继续加码，直至二线及三四线城市全面取消“四限”。随着苏州、厦门、福州等放松限贷，青岛、济南、宁波等放松限购，预计新一轮地方救市政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度。可以期许的是，除了一线城市调控政策仍需从紧执行之外，杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策，弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，压力城市更将落地购房补贴、税费减免等刺激性政策。

  需要注意的是，政策量变到市场全面回稳仍需时间，政策只能改变斜率但不改趋势。

  一方面，行业大周期拐点已到来，受限于市场需求及购买力明显透支，行业规模已然见顶，未来大概率将转入下降通道。

  另一方面，市场信心缺失，受限于房企暴雷、项目停工等行业风险不断发酵，市场信心再度受挫，体现于央国企、准现房逆市热销。基于“买涨不买跌”的心理，房价预期转跌进一步加剧市场观望情绪。

  同时，未来城市分化也将不断加剧。