小区停车位、架空层、会所及游泳池等产权到底归谁？住宅小区究竟哪些部位属于业主共有部分产权？

  随着《海南省关于加强住宅小区共有部分产权管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）即将出台，一直困扰小区共有部分产权纠纷难题或将得到明确界定和有效解决。

  中国房地产报记者了解到，海南拟出台的指导意见，将住宅小区9大类共有部分产权进行了明确和细分，其中包括业主普遍关心的小区车位、架空层、会所及游泳池等产权归属问题。

  目前该指导意见正处于初稿征询意见阶段，内容仍有待优化。记者了解到，专门针对住宅小区共有部分产权而出台省级规范性文件在国内并不多见。

  住宅小区共有部分产权问题，是随着我国住房制度改革及城市建筑向高空发展而衍生出的新课题。2007年3月16日我国《物权法》颁布，对于我国建筑物区分所有权制度在立法上具有划时代意义：建筑物区分所有权制度在我国得以正式确立。2021年1月1日，随着我国《民法典》的颁布实施，《物权法》同时废止。

  但相关法律对建筑物区分所有权的规定过于原则，住宅小区的共有部分范围散见于多部法律法规中，但不够明确。对实践中出现的许多纠纷和问题，特别是对共有部分的权属和利用方面，难以有效解决。上述指导意见的出台，或将有效解决住宅小区共有部分产权不明确问题，对其他省市出台类似规范文件也具有参考意义。

  扯皮的共有部分产权

  “设在小区架空层的自动售菜机占用了小区公共资源，菜价怎么比小区菜店的还要贵呢？”今年8月，海口市南海大道南海幸福城小区有业主抱怨，并因此引发了小区业主的争论和声讨。

  该小区业主认为，自动售菜机是一种商业行为，占用了小区业主共有部分产权资源，菜价高并不合理。由于该小区尚未成立业委会，过道及电梯广告收益去向、电费公摊等常常受到业主质疑。但小区物业公司对此并未正面回应。

  因小区架空层等共有部分产权权属不明，小区业主权利被侵害情况时有发生，小区开发商、物业公司和业主因此产生的矛盾纠纷越来越多。

  在海口市12345政府服务便民热线平台，有业主反复投诉海口市丽晶路丽晶海景花园听涛居、逐浪居的架空层相关问题。

  据业主最近一次投诉称，该小区上述架空层原本归全体业主共有，但是开发商却办理了房产证。他们认为，开发商把全体业主的公共部分架空层占为己有，侵害了广大业主利益。“小区架空层被开发商违法售卖，无视业主强烈抗议强制装修。”业主投诉称。

  记者了解到，虽然业主通过海口12345平台多次投诉，有关部门也对此进行了答复，但他们对政府部门的答复仍不满意。同一问题的持续投诉，让有关部门也很无奈。

  记者见到了海口市住建局在10月4日答复该网络投诉件称，经查，海口市遗留办根据当时遗留政策进行受理，并根据办理流程，依次发文给各职能局征询意见；后根据各职能局答复意见，2017年召开联席会议将议定结果函告不动产登记中心。项目已办理产权登记，针对架空部分改变性质问题，规划部门已证实有明确处置意见。

  小区业主对该答复不满意，再次进行了投诉。10月10日，海口市住建局再次重复了上述内容，并表示该项目已办理不动产权证并办理现房销售备案手续，在海口市资规局不动产登记中心未撤销架空层产权证的情况下，市住建局不能认定销售架空层存在违规销售情况。

  10月10日，海口市自然资源和规划局引用了海口市住建局上述答复后称：“我局不动产登记中心是根据（海口市）住建局历史遗留办公室出具的会议纪要（给开发商）办理的不动产权证，我局未收到相关涉及架空层改变用途变更申请。”

  关于小区架空层等产权纠纷的投诉并非个案，反而是各住宅小区的共性问题。针对业主的投诉，政府部门疲于奔命处理协调，但最终处理效果不佳。

  拟出台“住宅小区共有部分产权”新规

  在海口市12345平台，业主对小区架空层产权归属问题的投诉只是一方面，关于小区车位、游泳池及会所等产权归属问题的投诉也不少。随着海南自贸港建设步伐的加快，该省住宅小区越来越多，对建筑物区分所有权是城市居民这一庞大群体最关心的热点和难点问题。

  记者从有关方面获悉，为了明确住宅小区共有部分产权，解决因共有部分产权不清导致的各类纠纷，早在2019年9月，海南省住建厅成立起草小组，着手起草该指导意见。由于当时《海南经济特区物业管理条例》正在修订，关于共有部分产权管理拟通过条例修订一并解决，指导意见的起草工作暂停推进。

  但修订实施的《海南经济特区物业管理条例》对业主共有部分产权规定较为简单。于是，海南省住建厅主导下的起草小组重启起草工作，目前已重新修改完成指导意见（初稿，下同），并在一定范围内向社会有关方面征询意见。

  记者获悉，该指导意见主要包括住宅小区共有部分产权的界定和登记管理等内容。其中，住宅小区业主共有部分的范围主要包括：建筑物的基本结构部分、公共通行部分、附属设施设备部分、服务性结构空间部分，以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、建筑区划内的室外文化活动场所等公共场所和公用设施设备等9个方面。

  在上述9大类住宅小区共有部分产权中，业主最关心的是小区停车位、架空层等产权的明晰界定。

  对于小区车位产权的界定，指导意见表述称，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，属于小区业主共有部分产权范围；“建设单位销售商品房的销售备案价格包含商品房和车位价格的，建筑区划内建设单位所有的车位属于全体业主共有”。

  记者了解，对于小区“架空层”“游泳池”等细分部位，指导意见并没有详细载明。

  关于住宅小区共有部分产权登记管理，指导意见明确海南省住宅小区项目从规划设计开始，到建设单位申请房屋所有权初始登记，要明确属于业主共有部分的位置、面积和功能等。

  该指导意见的出台，对规范该省住宅小区共有部分产权管理、明晰业主共有部分产权归属和登记要求、保障业主及其他权利人的合法权益，起到“度尺”的作用。

  争论焦点：车位会所等产权归谁？

  “实践中，车位还包含人防车位和非人防车位、以及开发商投资建设的立体车库。”中国物业管理协会法律与政策委员会委员、河南千业(海口)律师事务所高级合伙人胡留喜告诉记者，车位、车库分为多种不同的情况，在“建设单位销售商品房的销售备案价格包含商品房和车位价格的，建筑区划内建设单位所有的车位属于全体业主共有”中，将车位、车库直接认定为业主共有部分产权欠妥。

  胡留喜表示，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有，作为人防工程的地下室不计入共有地下面积。因此，人防车位虽然是未登记成为特定业主所有权的客体，但仍无法突破《人民防空法》强制性规定，成为开发商所有或业主共有的部分，只能按照 “谁投资，谁受益”的原则对外出租经营。

  针对饱受争议的住宅小区会所的产权归属，胡留喜认为，住宅小区会所是小区内的一种独立配套公建，其主要功能是给业主提供健身、休闲、娱乐、商务中心等便民服务。但由于法律法规对小区会所的产权归属问题缺乏明确的界定，导致涉及小区会所的矛盾纠纷不断，确定不同类型会所的产权归属，对于定纷止争尤为重要。

  海南部分开发商认为，对于小区共有部分产权界定，应增加“屋顶构筑物”“充电桩”“公共游泳池及其水循环处理用房淋浴间和换衣间、公共厕所、水塔（池）”，以及“架空层”。他们还认为，关于共有部分产权使用管理制度里属于共有部分的范围和不属于共有部分的范围易引起争议，建议将属于和不属于的内容、明细等纳入《商品房买卖合同》中进行明确。

  开发商还建议，关于后续共有部分产权问题若归业主所有，如泳池、架空层和车位等产权归属全体业主共有，后期应明确物业与业主签订相关协议时约定的经营事项。