曾被称为掐住房企“七寸”的商品房预售资金强监管，终于迎来松绑。

  11月14日晚间，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“通知”），称商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

  通知要求，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。

  通知明确，通过保函置换的预售监管资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

  “这是比‘金融十六条’更为切实、更能解房企资金‘近渴’的利好政策。”一位房企高层点赞道。

  另一位不愿具名的房企高管则表示，今年上半年监管层就已发文支持“出具保函置换监管额度内资金”，这次其实是再一次强调。保函分两类，一类是银行开具的保函，一类是商业保函。前者，需要企业在该银行有比较大额度的存款作为保障，银行才会开具保函；商业保函的开具则相对容易一些。

  “国企央企、依靠强大实业集团背书的房企，比较容易开出银行保函；但对于大部分民营企业而言则很难。希望在后续落实中商业类保函也能认，也能用来开展置换。”上述不愿具名的房企高层表示。

  受此利好消息，11月15日开盘后，A股、港股房地产板块股票再度上涨，房地产板块已连续5个工作日上涨。

  松绑呼声已久

  预售资金，指购房者按商品房买卖合同支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行贷款和住房公积金贷款等，这些资金全部直接存入监管账户。只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度进行拨付。

  预售资金是房企非常重要的现金流来源。国家统计局数据显示，今年1~10月，房地产开发企业到位资金12.55万亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款1.48万亿元，利用外资62亿元，自筹资金4.49万亿元，定金及预收款4.1万亿元，个人按揭贷款2.02万亿元。

  可以发现，在预售制度下，定金及预收款占房企到位资金的3成之多。

  在房地产行业发展初期，借助预售资金“无息杠杆”撬动，房企只需极少本金便可买地盖楼，实现高杠杆高周转扩张模式。但2021年开始，随着部分房企流动性风险显现，各地政府加强了预售资金监管，预售资金可提取比例降低、提取难度加大，一定程度上挤占了企业有效流动性，令其偿债压力加大。

  克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，碧桂园、万科、恒大、保利等预售监管资金均达到数百亿元；碧桂园、华夏幸福、蓝光发展的流动性挤占率（预售监管资金/货币资金）均超过30%，万科、恒大、保利、华侨城也均超过20%。

  在恒大2022年保交楼新年开工动员大会上，恒大董事局主席许家印曾透露，恒大的预售监管资金已有500多亿元。

  “截至2月初，我们可用资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。目前仍然没有好转。”今年2月份，正荣地产方面在投资者电话会议上也表示。去年6月末，正荣地产货币资金中受限比例仅21.26%。

  今年9月份，旭辉董事局主席林中在对内发布公开信时亦提到，尽管公司账面上仍有逾300亿元现金，但可以提取的非常少，主要就是因为预售资金监管。

  松绑商品房预售资金监管成为房企们强烈呼声，也是缓解当前房企短期资金压力的必要之举。

  2022年以来，多个城市出现了放宽预售资金监管迹象，但大多只是对此前过严监管的微调，叠加房企风险出清未完成、银行风险偏好等因素影响，对于缓解房企资金紧张效果有限。

  银行保函开具是难点

  以更大力度支持房企融资，成为必要之举。

  11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等方面发布16项举措，被业内称为“金融16条”。

  此次，银保监会、住建部、央行联合发文，从国家层面对预售资金监管进行松绑。通知称，监管账户内资金达到住建部规定监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

  “从‘金融16条’到预售资金松绑，政策导向给大家的预期是向好的，就是要增强企业流动性。经济要想稳，势必要让房地产行业稳，怎么稳？除保项目外，还要保住企业端稳定，尤其是大型上市房企，如果企业端不稳，项目端就难稳，整个行业也就难稳。从经济到地产行业，从行业到大型企业主体，从企业主体再到具体项目，把整个链条全部拉通，这个逻辑很重要。”前述房企高层表示。

  通知要求，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。

  为何是30%？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，此举可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，从而起到资金循环目的；另一方面，也不能动太多，因为要考虑既有债权人（保交楼之前的债权人，包括银行、信托、施工单位、供应商）的权益和顾虑。动用30%，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发部分动起来、循环起来，源头活水能“四两拨千斤”，从而实现整个项目的循环。

  对于银行保函的申请资格，通知要求：商业银行在出具保函时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房企信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房企开展保函置换预售监管资金业务。

  对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函；对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，以银行保函置换预售资金，需要银行在授信额度内首先审查相关房企资信情况，这意味着房企必须有履约能力并有授信额度。就逻辑上而言，房企确实只需要付出开具银行保函的费用和利息，就可以用保函来置换资金用于自身周转。

  “但政策层强调市场化、法制化原则，以及让各家银行自主决策，意味着银行需要自己承担置换资金的风险，因此，银行会综合评估房企风险，那些出险房企履约能力存疑，银行未必会同意开出保函。目前没有违约的民营房企已是少数，所以政策能够覆盖的房企数量极其有限。”柏文喜说。

  某房企高管亦表示，政策层面让我们看到了希望，但从以往经验来看，只有资质好、信用高的企业才能拿到银行保函，银行对大部分民营房企是不可能全“兜底”的，希望在后续落实方面能有一些让步。