2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。2023年楼市怎么走，备受市场关注。

  12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作作出全面部署。

  会议提到：“当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大”，在此背景下，“明年要坚持稳字当头，稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  对于2023年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”，说明投资投机性需求仍是被遏制对象。

  但在这个大前提下，房地产管理基调发生了明显变化，稳定和支持的调性更浓。

  会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求；推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

  12月15日，国务院副总理刘鹤的致辞也传递出管理基调的变化。他表示：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

  支持住房改善

  住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。

  此次会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

  事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年政策支持方向。

  12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，明确提到，坚定实施扩大内需战略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。

  近年来改善性需求一直是购房主力。据克而瑞统计，新建商品住房中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房户型成交套数占比均在55%以上，且比例均较去年有增长趋势。未来，三房户型、四房户型成交比重有望继续提升。

  根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2个，平均每户居住面积达到111.18平方米。

  这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。在高房价背景下，加上疫情冲击，居民收入难以在短时期内提升，新市民为主的刚需需求还很难启动，唯有依赖换房需求、改善需求。他预计，限购政策、二套房贷首付和利率、房屋交易税费等，可能都要调整。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，时隔多年后首次明确提出要支持住房需求，预计明年将有望加大对改善性住房需求的政策支持力度。地方政府也将积极发力，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，推动存量房去库存，支持房地产行业健康发展。

  此次会议还提出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。去年中央经济工作会议上，首次提出“探索房地产业新发展模式”。此次“平稳过渡”的提法，意味着2023年有望出台新发展模式相关重磅政策。

  关于新发展模式，此次中央经济工作会议着墨不多。但在《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中作出详细部署，即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给；因地制宜发展共有产权住房；完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

  防范化解优质头部房企风险

  本次中央经济工作会议再次强调“有效防范化解重大经济金融风险”，这是对二十大精神的进一步贯彻落实。在重大经济金融风险中，房地产风险依然是重点内容之一。

  会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静解读道，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，预计2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，以促进房地产市场预期修复。

  与此同时，本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，说明优质头部房企风险已经得到中央及监管部门的高度重视。

  李宇嘉表示，化解存量已经爆发的风险，是2023年房地产工作重点之一。但到现在，几家头部暴雷企业的风险处置并未完成，在推进资产重组、收并购等方面进展不及预期。2023年风险处置要有明确结果，以消除市场担忧，缓解市场信心和预期每况愈下的状态。留下来的企业，要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，才能实现转型和未来发展。

  值得注意的是，当下，缺钱依然是大多数房企共同痛点之一，尤其是在债务违约风险攀升下，部分房企短期和中长期兑付压力仍在持续。尽管11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等融资支持措施先后落地，但房企资金面依然疲弱。

  国家统计局数据显示，1～11月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月扩大了1个百分点。其中，国内贷款同比下降26.9%，跌幅比1-10月扩大0.3个百分点；自筹资金同比下降17.5%，跌幅扩大了2.7个百分点；定金及预收款同比下降33.6%，个人按揭贷款同比下降26.2%。

  与此同时，房地产市场仍在下滑，距离“平稳发展”目标仍有距离。1-11月份，全国商品房销售面积同比下跌22.3%；销售金额同比下跌26.6%，比1-10月份扩大0.5个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅，意味着新房价格还在下跌。

  市场信心亟待恢复。近日刘鹤副总理强调“房地产是国民经济支柱行业”，“上次房地产行业被称为支柱行业还是在2003年，20年之后又被看作支柱行业，这些毫无疑问对市场有正面作用。虽然市场压力还是特别大，但政策面都在逐步向好，且政策面向好的力度、广度超出了预期和想象。”万科临时股东大会上，万科集团董事会主席郁亮表示。

  房地产业面临的困境是一时的。“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”刘鹤指出。