近期，央行、银保监会、住建部三部委表态松绑居民购房按揭。

  央行和银保监会允许各地下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，同日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。

  早在2022年9月，央行和银保监就发布了允许阶段性调整房贷利率下限的政策，但该政策对市场预期的调节作用和成交的拉动效果都不明显，

  此次，房贷政策再升级，2023年部分城市首付和利率或将突破下限。

  2023年元旦刚过没几天，1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  具体来看，主要有以下三点：

  1、房价连续3个月下跌。

  2、仅限首套房贷款利率下限调整。

  3、若房价连续3个月上涨即恢复全国统一利率下限。

  此次政策实际上是对2022年房贷利率政策的延续。

  2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

  从2022年全年LPR走势来看，8月，5年期及以上LPR降至4.3，首套住房房贷利率最低可做到4.1%。

  此后，2022年9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

  据统计，在当时，70个大中城市中符合条件的城市至少有23个，包含天津等8个二线城市和温州、岳阳等15个三四线城市。

  政策出台后，多地积极响应，例如济宁、黄冈、清远等将首套房贷利率下限调整为LPR减60个基点至LPR减35个基点，江门、湛江等甚至取消了利率下限。

  但929新政对市场预期的调节作用和成交的拉动效果都不明显，例如统计局公布的济宁、湛江新房房价继续负增，CRIC数据显示清远四季度商品住宅成交面积同、环比分别跌63%和20%。

  此次央行和银保监会发布的政策，是在929政策上的进一步升级，其中最大的不同共有两点，第一是929政策仅有3个月试行期，而此次新政暂未设定截止时限。第二，此次新政设立了房价三连涨即恢复全国统一利率下限的退出机制。

  据统计，目前70个大中城市中符合条件的城市有38个。

  从此次新政来看，2023年信贷政策继续宽松信号明显，尤其是对刚需购房者而言，将进行进一步的保护和支持。

  需要注意的是，此次新政设立的房价三连涨即恢复统一利率的“退出机制”，意在表面目前政策主基调仍是求稳定而不求非理性上涨。

  在央行和银保监会允许各地下调或取消首套房贷利率下限的同一天，住建部部长倪虹在接受媒体采访时提及了对三类住房需求的政策，强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。

  对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。

  对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

  对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

  其中，在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向，这是决策层近年来首次关于限贷政策有如此明确直白的表态，有着很强的指导意义。

  从目前来看，2022年全国至少113个市县松绑限贷，5-8月是政策密集出台期，太原、长春等81城下调首套房贷款利率至2成起，南京、厦门等55城下调二套房首付比例，兰州、郑州等57城明确取消“认房又认贷”。

  2023年开年住建部对精准施策的表态，在一定程度上意味着2023年各地首付或将进一步放松。

  具体来看，我们认为接下来，首先是各地首付比例有望迎来全面下调，即非限购城市降至最低20%起，限购城市最低30%起。

  二套方面，首付比例或将分类调降，更多三四线和压力二线城市将落地二套房最低首付30%、实行认贷不认房，核心城市适度下调高企的二套房首付比例和房贷利率加点，给予置换、多孩等家庭一定政策倾斜。

  值得一提的是，采访中，倪虹部长还提出了2023房地产工作“九字诀”——增信心、防风险、促转型，部署了保交楼、化解房企风险、提品质等五项重点工作，并表达了对2023年房地产市场企稳回升的信心。

  从三部委同一日政策松绑来看，2023年居民信贷政策将是地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。

  首先是，房贷利率方面，降LPR、降加点、降下限。房贷利率锚5年期以上LPR在2022年累计下调了35BP，2023年稳增长、稳地产目标驱动下，LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行。

  其次是，首付比例方面，首套普降、二套分类降。各地首套房首付比例有望迎来全面下调，即非限购城市降至最低20%起，限购城市最低30%起。更多三四线和压力二线城市将落地最低30%的二套房首付比例，京沪深杭蓉等重点城市二套房首付比例也有下调可能。

  最后，贷款套数认定规则也将持续优化。例如取消认房又认贷，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。又比如对多孩、投亲养老等家庭，以及住房用于保障性租赁住房等用途的，在贷款套数认定时核减一套。

  预判政策效果，我们认为，在现有政策落地见效或者有加码政策发布的情况下，2023年房地产市场有望企稳回升。