作为房地产融资重要渠道之一，私募基金投资不动产试点开启，且可投资地产范围比过去更广。

  2月20日，证监会发布公告称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，促进房地产市场盘活存量，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。

  按照要求，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

  证监会还表示，鼓励境外投资者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。

  当日晚些时候，中国证券投资基金业协会在证监会指导下起草《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》并正式发布，进一步明确了不动产投资范围、管理人试点要求等。

  国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事、BOMA中国研究委员会主席张平表示，近3年由于疫情影响、经济挑战、市场波动，出现了不少房企因资金链断裂而暴雷，金融机构被迫债转股持有资产但缺乏主动管理能力而遇到处置瓶颈，因此出现了很多折价收购困境资产的特殊机会和逆周期的结构性机会。

  “去年全国大宗交易市场投资额约2200亿元，预期今年不动产投资交易活跃度和大宗交易投资额会显著上升，不动产投资市场将非常活跃。”张平表示。

  “利用私募基金盘活经营性不动产，将是房地产新发展模式重要方向。投资者也可通过房地产基金来配置房地产。”一位私募基金人士称，不动产私募投资基金发展机遇来了。

  私募基金投资不动产试点开启

  截至2022年末，中国证券投资基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元；存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

  这些产品在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

  但由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化监管政策。

  证监会明确，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

  按照要求，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近3年未发生重大违法违规行为等。

  证监会认为，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。

  对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的，可限比例引入少部分超高净值自然人投资者，防范涉众风险。自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。

  不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募；同时，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

  为加强不动产投资领域的风险防控，政策还明确不动产私募投资基金应强制托管，严禁管理人使用基金财产投向其实际控制人控制的企业或项目等。

  证监会表示，符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向中基协报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。不参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，在积极推进不动产私募股权基金试点扩大范围到特定商品房，促进房地产融资和推动房地产行业复苏与市场回暖的同时，为稳妥推进不动产私募股权投资基金试点而采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业指导等审慎措施，可见证监会积极推进与谨慎为之、严格监管并举的审慎态度。

  盘活房企存量资产 保交楼

  过去，私募基金也可以投资住宅市场，且一度充当了房企投融资金的重要来源。但在2017年中国证券投资基金业协会出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场投资方面基本已被限制。

  去年11月，证监会主席易会满在金融街论坛年会上，表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度。

  当时，证监会新闻发言人在答记者问时表示，在支持房地产企业股权融资方面，将积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

  党的二十大报告亦明确表示：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

  现在，不动产私募投资基金应运而生。除可以投资基础设施之外，还可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房等。

  一位地产证券人士表示，允许符合条件的私募机构设立不动产私募投资基金，一方面是解决“保交楼”资金来源问题，通过一部分高信用级别资金，撬动社会资金参与；另一方面也可以为当前住宅与商业地产引入新资金，盘活房企存量经营性不动产，缓解房企资金压力。

  对于私募机构及境内外机构投资者而言，或意味着房地产“抄底”机会来临。

  从国际经验来看，一些大型且较为成功的私募机构往往有相当比例的不动产投资项目，是其利润的重要来源。数据显示，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。

  张平表示，不动产私募投资基金的投资策略大都取决于机构性基石财务投资人（LP）的投资偏好，其资金的来源、性质、期限、收益与风险的平衡等综合决定了其投资偏好。

  她举例道，险资由于资金体量大、有资金投放及配置需求往往是私募不动产基金的主要基石LP，但险资不能投放到存量商品住宅领域，预计以保障性住房、市场化租赁住房及基础设施项目为底层资产且能产生稳定现金流的pre-REITs（公募REITs前端环节）不动产私募投资基金会优先受到险资青睐。

  证监会还明确“鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金”，在张平看来，这指明了境外机构投资者的投资标的范围及通道，有助于增强境外LP的信心。