为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会印发关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）要求，进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，我局起草了《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《实施细则》）。

  一、起草依据

  （一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

  （二）《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”

  （三）《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会印发关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）

  （四）《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）

  （五）《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）

  （六）湖北省住房和城乡建设厅 中国人民银行武汉分行

  中国银行保险监督管理委员会湖北监管局《关于转发<住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见>的通知》（〔2022〕428号）

  二、起草过程

  2023年3月，我局组织开展《实施细则》修订工作。起草过程中，积极争取人行武汉分行、省银监局等部门指导支持，针对预售资金监管突出问题，抓牢资金进账、拨付使用、监管标准和监督执法等关键环节，制定针对性政策措施，广泛学习借鉴长沙、杭州、南京等地经验做法，组织召开座谈会，征求各区房管、税务、金融管理、开发企业、商业银行等部门意见，共计收到反馈意见31条，采纳或部分采纳24条，未采纳7条，并在此基础上形成了《实施细则（征求意见稿）》。3月23日至4月23日，在门户网站发布公示，向全社会征求意见，收到意见建议50条，采纳或部分采纳28条，未采纳22条。 6月2日，根据《武汉市人民政府重大行政决策程序规定》有关要求，组织专家论证，专家认为细则指导思想明确，思路清晰，并已在前期广泛征求了社会各界意见，内容具有较强的针对性、业务指导性和可操作性。在专家论证基础上，形成《实施细则》的送审稿。

  三、主要内容说明

  （一）明确职责分工，强化合作银行职责。在第二条中强化了主管部门、监管机构、合作银行、监管银行的职责分工，进一步明晰监管边界，如监管机构负责监管额度内预售资金的使用审批，监管银行负责监管额度外预售资金的使用办理。强调合作银行的管理责任，负责预售资金监管的协调统筹、指导工作，包括数据共享、业务指导、监管银行管理，承担全行违规违约责任等。

  （二）合理确定监管额度，采取信用分级监管。在第四条中，将预售资金的监管标准由原来的“比例法”改为“成本法”，根据项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及企业信用确定监管额度。监管额度等于监管标准*建筑面积*信用系数。其中毛坯房屋成本由市造价协会测算全市统一标准，并按照用途、层数等分类设计，其中住宅9层（含）以下3500元、9-33层（含）4700元、33层以上5400元（详见附件）。

  （三）加强信息共享，实现政银数据互通。

  在第十五条中，明确加强商品房网签备案系统、商业银行业务管理系统与监管系统的数据对接，实现实时共享商品房网签备案、开发贷款、按揭贷款、监管账户余额、账务明细、冻结扣划、开发企业信用等数据，解决当前监管部门和商业银行间信息不畅问题。监管系统升级后，开发企业申请使用资金可全程网上办。

  （四）加大信息公开力度，保障购房人知情权。

  《细则实施》进一步加大对预售资金监管的信息公开力度，保护购房人知情权并督促监督开发企业。在第五条中，明确监管账户在商品房预售许可证、商品房买卖合同中载明，并在商品房销售现场以及主管部门门户网站进行公示，在第六条中，将三方协议作为购房合同的附件对外公示，在第七条中，明确购房人可通过“武汉住保房管”微信公众号打印定金交款通知书和房价款交款通知书，查询房价款入账情况。在第十六条中，对于存在预售资金监管违法违规行为的企业，其不良行为将信用扣分并记入房地产开发企业信用档案公示。

  （五）加强资金入账管理，规范按揭贷款入账要求。在第七条中，要求开发企业不得使用非监管账户收取购房款，购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。购房人通过按揭贷款方式买房的、按揭银行应确认首付款已足额交存至监管账户后，再将按揭贷款直接发放至监管账户，严格预售资金入账管理。同时，对购房人通过网银等方式转账至监管账户的资金，监管银行负责做到人、房、钱对应，确保购房款能够按要求归集。

  （六）提高资金使用效率，合理支持项目建设。在第八条中，将监管额度内资金使用节点从4个增加到7个，并明确开发企业垫付的总包费用可相应节点的等额监管资金支付至开发企业账户，项目竣工验收后，账户内剩余监管额度内资金可用于本项目其他楼栋的建设，以减轻开发企业垫资建设、分期开发导致的资金压力。在第九条中，明确了使用监管额度内预售资金的其他情形，一是对工程进度未达拨付节点，但开发企业确需提前支取监管额度内资金支付农民工工资的，经辖区政府申请，可提前支取，缓解企业资金压力，维护社会稳定。二是明确开发企业可使用见索即付性现金保函等额替换监管额度内资金，替换金额最高为剩余监管额度内预售资金的30%。

  （七）加大违规行为惩处，明确各方监管责任。在第十六条中，将监管额度内资金被开发企业的集团公司抽调、被监管银行擅自扣划等情形纳入违规行为。集团公司抽调监管额度内资金的，将责令整改，逾期不改的，将按规定予以处理。同时，增加对违规企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人信用管理内容；明确施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等相关单位出具虚假资料协助开发企业拖欠监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。对监管银行未及时将按揭贷款发放至监管账户的、未及时拨付资金的、擅自扣划监管账户内资金的，要追回款项，无法追回的依法承担经济、法律责任；主管部门视情况暂停、取消监管银行新增监管账户开户权限，将其从监管银行名录库中删除。

市住房保障和房屋管理局

2023年7月7日