楼市，又等来了新的利好政策。

  8月25日，住建部、央行、金融监管总局三部门发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，推进“认房不认贷”落地，并将该项政策纳入“一城一策”工具箱。

  这意味着，无论购房者是否有贷款记录，只要家庭成员在当地名下无成套住房，就可以按照首套房贷款标准按揭买房。政策落地后，改善置换和异地购房者将率先受益，首付筹资压力和按揭成本都将大幅降低。

  据CRIC不完全统计，2022年至今，全国至少有65城优化了认房认贷政策，但北上广深等14个核心城市仍在执行较为严格的“认房又认贷”政策。

  未来重点城市有望跟进调整，但一线城市尤其是北京和上海，全面实施“认房不认贷”的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。

  7月24日中央政治局会议提出要适时调整优化房地产政策以来，中央层面就房地产政策表述颇多。

  紧接着7月28日，住建部重磅发声，落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

  8月20日央行、证监会、金监局召开联合电话会议，指出要调整优化房地产信贷政策。

  一个月后的8月25日，靴子落地。

  住建部、央行、金监局等三部委联合发文明确申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  此外，通知明确该政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。这也意味着地方拥有更多自主权，“认房不认贷”也将在地方加速落地。

  实际上，“认房又认贷”是房地产市场过热时期，出台的典型的限制性交易政策，当前房地产市场供求关系发生重大变化，部分限制性政策应适度优化甚至退出，支持和鼓励合理购房需求有序释放。

  2022年以来，各地因城施策，政策内容包括下调房贷利率、优化调整二套房认定标准、适度松绑限购政策等。

  据CRIC不完全统计，截止8月25日，全国超65个城市发文调整认房认贷政策，其中不乏杭州、天津此类重点城市。

  从政策内容来看，主要包含两方面：一类“认房不认贷”，另一类是“认贷不认房”。

  目前天津、杭州等城市实行“认房不认贷”政策。以杭州为例，去年11月开始，杭州开始执行“认房不认贷”政策，结束了自2017年3月开始实施的“认房又认贷”政策，按照最新规定，在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为30%）。

  此外，部分城市实行“认贷不认房”。典型如贵阳，有一套房但贷款已结清的，购买二套房可执行最低首付20%和利率下限的优惠政策。

  认房不认贷政策落地后，也意味着首付压力以及信贷成本都将随之降低，购房成本下降，置换客群和异地购房者将从中受益。对于改善置换人群而言，卖一套后再买一套，可享受首套房首付比例和房贷利率，置换成本大幅减少。

  聚焦核心城市，目前至少有14个城市仍在执行严格的“认房又认贷”政策，包括北上广深四个一线城市，以及西安、长沙等10个重点二三线城市。

  随着三部委发文，尚未取消“认房又认贷”的城市，有望跟进调整现有信贷政策。

  一线城市作为楼市风向标，出台强刺激政策的可能性不大。

  目前，北上广深仍执行较为严格的限制性政策，比如北京，二套商业贷款最低首付普宅60%，非普通住房为80%，房贷利率5.25%。如果改为“认房不用认贷”，换房家庭首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

  上海当前同样也执行认房又认贷政策。目前，上海二套首付比例高达70%、房贷利率5.25%。若 “认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。

  事实上，一线城市若能实行认房不认贷政策，将大幅缩减购房成本。以上海为例，首付款由70%降至35%，购房成本将减少一半。与此同时，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.25%降至4.55%，贷款利率降低70BP，按照500万贷款等额本息30年计算，累计利息总额可以节约将近80万。

  但从目前来看，我们对核心一二线城市出台强刺激政策还持相对保守态度，尤其是北京和上海全面实施“认房不认贷”的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。

  实际上，此次三部门推进“认房不认贷”政策落地，也从侧面可以看出中央层面仍然保持战略定力，类似“930”、“330”全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。

  即便有政策出台，也将配套相应的监测、预警、退出机制，类似房贷利率动态调整制度，政策将根据市场冷热情况及时调整或退出。

  行业政策拐点已至，宽松将成为接下来楼市调控主旋律。

  从2023年上半年至今，地方政策持续放松的同时，松绑主力军也由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。政策聚焦点主要集中在限购的松绑甚至取消、下调商贷首付比例以及取消认房又认贷、引导落实存量房贷降息、适当放松限价、减税降费、调降住房交易成本等方面。

  目前来看，优化调整政策从中央发声到地方落实尚需时日，若一线城市能稳步落实适度放开“四限”，将进一步提振楼市信心。