这两天，楼市利好政策不断释放。

  先是8月25日，住建部等三部门将认房不认贷纳入“一城一策”工具箱。

  随后，8月31日，央行、金监局连发两条政策通知，下调首付比例下线至首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率。

  9月1日，北京、上海两大一线城市官宣跟进“认房不认贷”，超出市场预期。

  至此，认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地。

  随着限购城市首付比例下调空间打开，短时间内，市场信心有所提振，然而对比2014年-2016年救市政策，目前政策仍然比较克制，基于行业供求关系变化，以及居民风险偏好下降、收入和房价增长预期不足，后续政策仍有进一步优化空间。

  8月31日央行、金监局发布的调整优化差别化信贷政策，有两个重要内容。

  一是不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

  该项政策对限购城市购房者来说是一大利好，首套、二套的首付比例下限与之前相比都下调了10个百分点。而不限购城市并未迎来边际放松。

  多数核心一二线城市首套、二套房首付比例都有了下调空间。

  据CRIC不完全统计，目前15个核心城市中，除了上海和北京，其余13城首套房首付比例最低均在30%、二套房最低首付比例为40%，比如杭州、厦门、苏州等二线城市，而合肥、青岛非限购区首套房已执行20%首付比例。

  一线城市普遍较为严格，其中北京和上海首套房最低首付35%，二套（非普）更是高达70%-80%。

  实际上，大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政影响并不大。

  据CRIC不完全统计，2022年以来，包括太原、贵阳、东莞、惠州在内的至少102个城市官宣下调首套房最低首付至20%。

  第二，二套房利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP，即加点收窄40BP。

  按照贷款200万元等额本息30年计算，调整后每月月供少还478元，累计利息总额减少约17万元，购买二套房还贷压力将有所减轻，利于改善性需求释放。

  二线和三四线城市将快速响应，首付比例、二套房贷利率应降尽降至全国下限，一线城市中，市场承压已久的广州、深圳更有调整动力，而具有风向标意义的北京、上海松绑更趋谨慎，“认房不认贷”已是超预期调整。

  2022年下半年起部分购房者开始考虑提前还贷，进入2023年“提前还贷”成为各大社交平台热议话题，不少城市出现了预约办理提前还贷至少排队一个月的现象。市场期待对存量房贷进行优化调整。

  8月31日，指导下调存量首套住房贷款利率的靴子落地。

  即9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

  具体来看，该政策仍有两大约束，一个是首套约束，即二套存量房贷款利率暂时不会有变化。

  另一个是加点调整约束，政策规定在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。以广州为例，比如2021年6月首套房贷款利率为LPR+100BP，彼时广州最低利率为LPR+80BP，也就是说新政后存量房贷利率最多只能下调20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，广州最新房贷利率为LPR+0BP。两者之间仍存在一定利差。

  但这一调整对于已购房人群来说，能够适当减轻居民还款压力，进而提振居民支付能力和消费信心，同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现，进而释放购买力，促进包括住房在内的各类消费。

  9月1日，距离广州、深圳官宣“认房不认贷”仅两天，北京、上海也超预期执行这一政策措施。至此，一线城市全部落实实施“认房不认贷”。

  北京和上海作为楼市风向标，更是搅动着楼市神经。

  据央视财经报道，北京有购房者表示马上就准备签，现在政策出来这么利好，那就不需要犹豫了。政策落地后的第二天，北京东南五环外一售楼处人头攒动，销售负责人表示，其中最活跃的就是在新政后重新被认定为具有首套资格的购房人群。

  上海楼市的反应也是立竿见影。据央视财经报道，上海一些中介公司一夜之间挂牌量就增加1000多套，不少改善型刚需客户纷纷考虑出手。

  随着核心一二线逐步落实“认房不认贷”，预计9月整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限。

  近几天来，一系列信贷政策与2014-2016年救市的节奏很类似：

  2014年9月30日，二套房贷款实行“认贷不认房”；

  2015年3月30日，调降二套房首付比例下限至40%；

  2015年9月30日，不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%；

  2016年2月1日，不限购首套首付比例下限降为20%，二套降为30%。

  轮番政策刺激下，房地产市场轮动复苏。2014年四季度，一线城市房地产市场率先回温，2015年，二线“四小龙”和中西部城市市场渐次回暖，2016年，三四线城市全面转暖。

  当前楼市现状下，能否延续过去回暖路线？答案是很难。

  首先，行业已今非昔比，房地产市场供求关系已发生重大变化，城镇化率减速换挡、住房刚需趋于饱和的情况下，行业也将进入到平稳健康发展阶段。

  另一方面，居民风险偏好下降、收入和房价增长预期羸弱，无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间，还是降利率减轻居民负债，难以从根本上扭转购房者消费预期，只有在稳定的收入增长预期和房价平稳预期下，才能真正转化为有效购房需求。

  政策短期内对楼市信心恢复有一定的积极作用，尤其是风向标城市跟进，对改善市场预期也有一定的促进作用。

  预计9月整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限，各城市热度持续分化，核心一二线城市将释放一些改善型刚需客户，而弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复。

  目前来看，除了信贷政策调整，楼市政策仍有进一优化空间。比如交易税费减免、限价放松甚至取消、限购政策局部调整放松，以提振楼市信心。

  房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，房地产市场很难再现当年的V型反转行情，短期内止跌企稳、中长期稳步修复仍值得期待。