赶在9月到来前，监管部门集中释放利好楼市消息。

  8月31日晚间，央行和国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将首套房商业贷款最低比例首付调整为20%，二套房商贷首付比例统一为不低于30%；同时二套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率上浮20个基点。

  同时，两部门还联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“《通知》”），存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可以向房贷银行提出申请，以新的房贷来置换原来的房贷，新房贷的利率在贷款市场报价利率上加点幅度。

  “在当前形势下，监管部门对房地产进行一定程度的松绑，会产生积极效应，释放市场需求，并有望形成消费流入市场，促进宏观经济稳定修复。”数位接受采访的人士表示。

  近段时间，利好房地产市场的政策频出，包括认房不认贷、存量房贷利率下降和首付比例降低等。

  广州龙湖御湖境项目的有关人士表示，认房不认贷的新政出台后，咨询的高意向客户量明显上涨，主要为外地户口已有置业房贷未结清客户，或在广州工作的龙湖外地业主咨询量较大。

  “对于这一次的新政，我们还是在等政策的落地，不过，即使是政策落地了可能还要再等一等，因为从目前广州和深圳‘认房不认贷’已经政策落地的整体市场反馈来看，数据并不是特别理想，至少没有我们想象中的爆发增长。所以即便是现在‘金九银十’的时间点已经到了，但我们并不急于做营销等策略上的调整。”一位央企区域营销总监在受访时称。

  信贷调整有两个重点

  此次差别化住房信贷政策调整优化的重点一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。

  具体来说，即不再区分实施“限购”的城市和不实施“限购”的城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

  调整的另一个重点是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

  各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为，对于首套来讲，首付比例降低至两成，这是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度也是算大了。其实，一部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，影响较大的城市为一线城市、强二线，比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低购房门槛。

  易居研究院统计数据显示，目前，在二套房首付比例方面，北京的二套房首付比例最高，为60%～80%，其次是上海，最高为70%，苏州、杭州、郑州、沈阳等城市的首付比例是40%。

  “此次对首付比例进行调整，最受益的就是热点城市，因为这类城市的二套房首付比例更高。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  但是，对于首套刚需来讲，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20～30年每个月房贷还款的费用。张宏伟认为，现在经济与收入预期都不稳定，有可能影响首套购房者还款，进而抑制了首套需求的释放。因此，期望后续有针对首套住房群体的、稳定收入和增加收入的政策措施出台，稳定收入预期，这样也就稳定了首套房的需求。这样首套房需求的首付比例降低至两成才有实际的意义，需求才会真正实现和释放。

  降低存量首套住房贷款利率

  近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

  存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

  7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

  中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，值得关注的是，此次《通知》指出，“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。因此对借款人而言，具体能够降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。

  “下调存量房贷利率还是很有用的，比如2018～2021年利率高位买房的，可以少还月供，现在降一降，每个月能少还不少钱，这样点滴成河，就能给消费腾出空间。”一位南京的购房者称。

  贝壳研究院市场分析师刘丽杰也表示，降低存量房贷利率将有助于减轻存量客户的月供压力。以商贷100万元、年限20年、等额本息的方式计算，假设房贷利率降低15个基点，月供将减少约80元，年度约节省950～1000元，30年累计节省1.9万～2万元。节省的还贷成本有望缓解居民提前还贷的局面，并有望形成消费流入市场，促进宏观经济稳定修复。

  如何申请降低利率？

  此次《通知》指出符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

  在具体申请流程上，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

  调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

  当代置业董事会主席张鹏在受访时称，近期，政策层面颁布了一系列利好消息，包括认房不认贷、个税改革，降低存量房贷利率，降低首付比例，是当前形势下监管部门对房地产一定程度的松绑。

  从短期来看，这一系列政策必定会产生一些积极效应，能够释放一部分市场需求，尤其是一线城市的刚改客群和二、三线城市的刚需客群可能会增加一些置业意愿。但是，短期市场提升的程度取决于大家对未来的预期和对发展的信心。

  “从中期来看，我认为无法改变房地产行业的大趋势，房地产已经抛弃了传统模式并且一去不复返，认知的刷新一定会带来模式的创新，房地产企业也一定要找到全新的发展动能和增长曲线。”张鹏表示。

  他认为，从远期来看，真正能够刺激居民消费的，是社会保障制度体系的逐步完善，需要从根本上解决失业、医疗、生育、教育、养老等维度的各种问题，希望这也是未来房地产行业要去着力赋能或参与的领域和方向。