2023年只剩下最后三个月，行业进入了全面冲刺阶段。

  前三季度，行业经历了2-3月的点状复苏，4-6月再度回落，7-8月各项数据仍在不断下探。从7月末政治局会议定调行业新形势以来，政策端积极信号不断释放，随后住建部明确政策优化方向：降首付、降利率、认房不认贷，至9月末，四大一线城市纷纷落地“认房不认贷”、重点一二线城市限购松绑大幕已拉开。

  整体来看，在行业销售仍然不畅、融资尚未明朗的大环境下，房企仍面临较大的挑战与压力。

  基于此，后续支持刚需改善的地方放松政策仍将持续。经济复苏强度是信心修复的关键，预计2023年行业弱复苏、周转放缓仍是主旋律。

  2023年仅剩下最后三个月，企业能否在冲刺阶段顺利突出重围，将成为四季度乃至2023年全年的关键课题。

  无论如何，2023年都将是行业的“突围之战”。

  本期国庆特别策划，将从政策、行业、业绩、城市、融资、土地等多个内容，全面复盘三季度房地产市场之变，以期预判2023年全年房地产市场走向。

  7月24日，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，成为今年以来政策分水岭，中央政策力度逐渐由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。

  盘点中央政策内容，主要涉及金融支持政策：居民信贷端以及房企融资迎来利好。

  居民信贷端支持持续加码，具体包括五大内容：

  1、落地“认房不认贷”，支持合理住房需求。8月25日，三部门联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，30日，广州、深圳率先宣布落地，9月1日，上海、北京跟进执行，而后包括武汉、成都、长沙等超40个城市官宣跟进。

  2、调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间。8月31日，两部门调降住房商贷的最低首付比例为20%，二套最低30%。核心一二线城市首付比例都有了下调空间，但对大部分弱二线、三四线城市影响不大。

  3、动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限。3月两部门发布首套房贷利率动态调节机制以来，全国至少87个城市下调了首套房贷利率下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR 60BP调整为LPR 20BP。

  4、落实存量房贷降息，减轻居民负债压力。9月以来，多地公布历史LPR加点下限，多家商业银行发布操作细则，并于9月25日完成存量房贷利息调整。

  5、降准降息稳经济，房地产供需两端同步受益。8月15日，央行开展逆回购操作和中期借贷便利操作，操作利率分别下调10BP和15BP，21日，LPR报价非对称调整，1年期LPR下调10BP，5年期以上LPR按兵不动出乎市场预料。9月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5000亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。

  政策仍需要时间传导，8月居民信贷数据改善有限。7月住户中长期贷款减少672亿元，同时存款规模亦显著回落，表明居民按揭贷款意愿弱、提前还贷意愿强，8月新增中长期贷款1602亿元，不过同比仍少增1056亿元，占比境内新增贷款比重仅为12.3%。

  再来看房企融资端。

  7月，央行延期“金融16条”适用期限，发布民营经济31条，8月，证监会收紧再融资，但明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

  不过房企融资规模仍处在近年来低位，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%。 

  地方政策松绑加力提速，三季度频次更是较二季度翻倍。据CRIC不完全统计，三季度有133个省市218次放松房地产政策，力度明显增强。

  进入9月，核心城市迎来双限解禁潮。目前，包括南京、大连、济南、青岛、兰州、福州、郑州、合肥、武汉在内的10个城市全面取消限购，广州、厦门、苏州、西安、天津、长沙、成都等城市限购缩围。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

  政策内容覆盖“四限”、公积金和财税托市六个方面。具体来看，有21城放松限购，一线城市广州也加入其中；53城放松限贷，北京、上海等近40城落地认房不认贷；成都、合肥4城放松限价；厦门、福州等14城放松限售；100省市放松公积金贷款，就连上海也调整了公积金购买存量住房最长贷款期限；广州、重庆等52省市财税托市，比如重庆无户籍、无企业、无工作人员购买首套普通住房免征房产税等。

  政策力度与楼市复苏正向关联。

  中央层面，加大企业融资支持、下调购房税费仍是可选项。

  若需求端市场复苏情况不及预期，或许还会有更大力度的举措出台，例如统一执行认贷不认房，已拥有一套房且结清贷款的，再购房可以执行首套贷款政策。另一方面，下调房地产交易税费，比如减免征收首套二套住房契税，缩短个人转让住房增值税、个税的免征年限等。

  积极推进各项金融支持政策落地，给予民企更多的资金支持，尽快恢复房企经营“造血”功能，逐步化解行业风险。

  另外，地方“四限”仍有优化空间，一线局部调整、二线应放尽放。

  9月以来已有十余个核心城市取消限购，剩余尚未发布新政的二线城市如杭州等，未来均有望继续放宽。北上深等一线城市或将紧随广州调整限购，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部调整，比如远郊区域购房社保年限要求、非户籍单身购房限制等。限贷政策进一步宽松，套数认定等方面政策尤有余量。取消限价，让价格回归市场化。财税刺激加码，购房补贴、税费减免等。

  目前来看，需求端和房企融资端政策效果并不明显，诸多支持政策还需要时间传导。

  四季度中央政策有望在供给和需求两端持续发力，需求端或将加码信贷支持、下调交易税费等，供给端推进金融支持政策落地，给予民企更多的资金支持，逐步化解行业风险，促进房地产市场平稳运行。地方政策仍有进一步优化调整空间。

  当前的房地产市场仍需政策的保驾护航，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。