中房网讯 (记者 曲涛)2014年的房地产市场开局可谓陷入多事之秋，从杭州楼盘降价到兴业银行停办房地产夹层融资业务。随后媒体爆出浙江房企兴润置业资金链断裂，接着是近日传出的北京和长三角部分楼盘接棒降价等消息，不断刺激着开发商们那敏感的神经。一时间，“崩盘说、拐点论、泡沫论”等说法，就像雾霾一样，笼罩着整个房地产市场。

  随着近期多家上市房企再融资获得证监会发审委审核通过后，暂停了已近4年之久的国内房地产再融资已出现松动迹象，这无疑给房地产行业打了一针强心剂。

  再融资开闸  “任志强们”伸手要钱

  A股房地产再融资功能丧失始于2010年。当年4月，国务院下发通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的消息。至此，房企重组和再融资审批暂停至今已近4年。

  进入2014年，房地产再融资初现松动。1月，海印股份发布公告称其非公开发行A股股票的申请获得审核通过，这也被视为自2010年以来首家再融资方案获批的房企。2月25日，外高桥发布再融资公告，将向控股股东上海外高桥集团和上海东兴投资公司发行不超过4 .2亿股股份，将用于购买外高桥集团持有的3家公司的股权，以及东兴投资持有的外联发41.65%的股权。3月4日，万科在一年之前提出的B转H计划正式获得审批通过。而此前万科B转H计划迟迟未获批准，一直被认为是政府对房企融资监管的进一步收紧。随后的3月17日晚间，停牌近9个月的金丰投资宣布，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，成为A股历史上最大规模的借壳方案。至此，市场已经明显感觉到房地产再融资开闸的迹象。

  如果说之前获批的房地产重组和再融资是有条件放开的话，3月19日中茵股份和天保基建定向增发的获批使得市场对于真正意义上的再融资开闸的期待变为现实。

  3月19日晚间，中茵股份和天保基建两家上市房企发布公告称，其非公开发行A股股票获得获得证监会无条件核准。与之前被市场关注再融资方案相比，此次两家上市公司定增定增募集资金均将用于商业地产项目。这与此前案例相比，管理层态度似乎变得开放。

  然而，再融资获批的脚步并未就此停止，并在不断扩大。3月24日，北京城建发布公告称，其再融资39亿方案也获得了证监会的审核通过。无独有偶，就连一向未从资本市场上“要钱”的任志强也打起了再融资的主意。

  在记者印象中，去年任志强曾对媒体表示，三中全会后房企再融资可能会放宽，届时华远地产肯定会有动作。错过了上一轮发展时机的任志强，俨然不想再错过这一轮。如今，这一愿望已经成为现实。

  3月24日，华远地产晚间发布定增预案，拟非公开发行不超过68669万股，募资总额不超过16亿元。扣除发行费用后将全部投入北京门头沟项目、北京大兴项目、北京澜悦项目。据了解，其三个项目功能均为住宅、商业，项目的定位为中档商品住宅，同时附带一部分限价房、自住型商品房以及经济适用房等。

  至此，据中房网粗略测算，截至3月25日，包括华远地产在内的A股，累计约40家左右上市房企发布了再融资预案，拟再融资额度接近1800亿元。

  资金成房企发展瓶颈 风险管理是关键

  再融资功能的解禁，对于谋求规模化发展的中小房企而言，无疑是打了一针强心剂。以华远地产和万科为例，华远地产2013年完成销售签约额56.1亿元，销售签约面积50.8万平方米。在由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心公布的“2014年中国房地产开发企业500强”排名中位列第145位；而万科在“2014年中国房地产开发企业500强”排名中则已连续多年蝉联第一，其2013全年累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。

  不得不承认，华远地产的规模扩张速度相比万科等确实不快。单从销售业绩来看，任志强带领的华远地产已落后当年同为“华润系”的万科太多太多。纠其原因，没有从资本市场上拿钱，确实对华远地产规模化的发展产生瓶颈。

  “万科当年从资本市场拿到了几百亿元的资金，我们没从市场拿一分钱，我们从零开始，但现在我们的总资产已经100多亿元了。”任志强当年如是解释华远与万科之间巨大差距的原因，而这种看似合理的解释中明显带有某种程度的“不服”。

  的确，没有充分利用资本市场的融资功能，其所带来的影响就是，当华远在向百亿元销售额冲击的时候，万科已经开始冲击2000亿元的销售目标了。由此可见，融资功能对于房企发展的重要性。

  《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》的部分结论也证实了这一点。报告称，作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。

  房企加大杠杆加速扩张的同时，必然会带来一定风险。华远地产虽然没有把握住上一轮的快速发展期，但近年来，该公司在稳健经营的同时，一直强调收益率和回报数额。此前任志强曾向媒体透露，华远地产财务综合指标在行业内排名领先，在上市企业里没从市场拿一分钱，但给股东的现金分红是最多的。而在整个房地产行业里，华远地产的收益率水平一直前列。

  由此可见，作为500强开发企业，在未来的发展道路上，是选择快速规模化发展经营，还是走稳健路线，是今后房地产企业不得不探讨的话题。

  行政调控逐渐淡化 房地产再融资开闸意义重大

  对于时隔三年之后房企再融资的开闸，在研究机构看来，可谓意义重大。CRIC研究中心分析认为，今年完成GDP增长目标的压力较大，国务院常务会议上已经提出了一系列稳增长的措施，房地产业作为核心支柱产业，在稳增长的过程中依然是最重要的发展动力。再融资的开闸对企业负债结构的优化以及资金压力的缓解都将起到直接的积极作用，降低企业财务费用，提升上市房企的盈利能力，对企业持续走低的利润率将起到很好的提振作用。

  这个观点也得到了瑞银证券的呼应。瑞银证券的分析报告称，再融资的开放，将明显改善房地产行业的资金面。股权融资能使开发商具有更好的资金状况，净负债率将显著下降。更为重要的是，资金松紧变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明，可以减少资本市场对行业现金流状况的过度悲观猜测。

  不过，CRIC研究中心也提醒，再融资方案获批可能也并非一帆风顺，项目需要符合国家政策，也就是说一级土地开发、棚户区改造、保障房建设、城市基础设施配套等项目更容易获批。资金情况不佳的中小房企在这一轮调整中则会受到更大的压力。由于旧改，保障房等项目对于资金充裕度要求高，中小企业难以承担大额度的投资，这些企业将逐渐边缘化，大型房企能充分发挥企业多元化优势，在融资优势领域募资开发。

  易居中国执行总裁丁祖昱更是表示，中国证券市场最近3年再融资渠道的封闭，已经将很多优秀的企业推向了海外资本市场，让他们发现了境外有更多更便宜的资金。“房地产再融资开闸是好事，但时机已晚，数量也小，杯水车薪。”在他看来，由于时机的问题，再融资放开对房企资金链的帮助有限，而且还存在审批完成后的实施担忧。

  但无论如何，再融资的开闸还是代表了深层次的积极意义。国泰君安则在报告中更是直接指出，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。目前国家对房地产调控的政策思路是一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力，另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。

  正如某业内人士回答中房网采访时所说的，房地产再融资的开闸，表明国家对房地产市场调控政策的转向，已经从控制需求转向增加供给，从行政化手段逐步转换为市场化手段，“房地产再融资的放开，释放了积极的信号，并显示出调控思路的日渐成熟。避免以往一刀切的调控思路，将有助利于房地产市场平稳健康的发展。”