2018年8月28日-29日，由中国房地产业协会主办的“第十届中国房地产科学发展论坛”在辽宁省大连市召开。

  党的十九大提出了新时期我国房地产面临的新矛盾和新任务，本次论坛以“美好居住生活”为主题，就是为适应新时代要求，推进建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，逐步化解住房发展不平衡不充分的矛盾，促进房地产高质量发展，实现人民群众美好居住生活目标。

  论坛吸引了来自全国的房地产开发企业、金融企业、建筑部品企业、设计施工单位、科研机构，以及部分互联网企业的代表参会。

  与会嘉宾主要围绕如何推动房地产特别是住宅的高质量发展，如何实现人民群众对美好生活日益增长的需要，如何在城市协调发展中找到房地产业的新定位，以及国内外宏观经济形势和金融问题等几个方面，发表了精彩的演讲。

  黄奇帆以其丰富的阅历和城市管理的实践，就新时代形势下房地产发展的六大趋势和需要摒弃的八大运行模式作了深刻剖析，对房地产行业如何适应新时代的要求和企业转型升级提出了重要的思想。

  刘志峰早在上世纪九十年代就参与了我国住房、土地、养老、医保等方面的改革工作，面对新时代新要求，刘志峰会长就为什么要推动房地产高质量发展、什么是房地产高质量发展、如何推进高质量发展作了新的阐述，对行业把握发展的新方法、高质量发展具有重要启示。

  李铁是城镇化专家，他充分借鉴国内外都市圈发展下的城镇化经验，从我国城镇化的角度对房地产业发展的美好前景，市场分化下热点城市破解房价过快增长、落实房住不炒、全体居民住有所居等提出了重要的思路和政策选择。

  任泽平长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。他此前提出了“新5%比旧8%好”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断，是国内宏观分析方面具影响力和号召力的经济学家。

  与会嘉宾的思路和角度各有不同，但他们观点值得我们深入思考。

  今天，小编放一些演讲干货出来，供行业人士共同研究学习。

  【黄奇帆：房地产业发展的六种趋势及开发企业要摒弃的八种运行方式】

　　新时代房地产业如何发展，有些什么趋势性特征？房地产企业该如何运行、如何与时俱进适应新时代要求，摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式，重庆市人民政府原市长、第十二届全国人大财经委员会副主任委员黄奇帆作了一些思考：

  新时代房地产业发展的六个趋势性特征

  新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下，房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。

  第一，每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会有一定年份的负增长。

  第二，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。

  第三，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。

  第四，房地产企业负债率将逐步降低。

  第五，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。

  第六，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。

  房地产开发企业要摒弃八种运行方式

  一是，避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。

  二是，避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。

  三是，避免四面出击搞长周期的开发。

  四是，避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。

  五是，避免高资产负债率的搞开发。

  六是，避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。

  七是，避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。

  八是，避免售后服务简单化，不重视物业管理。

  黄奇帆表示，新时代房地产业有六个趋势性的特征，房地产开发商要积极主动适应时代需求，加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式，努力实现长周期、可持续、高质量的发展，不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。

  【刘志峰：推进高质量发展，营造美好居住生活】

　　今年是经济高质量发展的启动之年，也是房地产业形成共识、推进高质量发展的开篇之年。中国房地产业协会刘志峰会长就“为什么要推进房地产高质量发展”、“什么是房地产的高质量发展”、“如何推进高质量发展”三个方面谈了他的几点看法：

  为什么要推进高质量发展

  一、供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为，供应不足与需求不足同时存在。

  二、租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家，城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。

  三、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性，但核心价值是居住属性。

  四、行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下，经济对房地产过度依赖。

  五、杠杆率过高。房地产企业杠杆率过高，在宽松的货币政策下，一部分房地产企业采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略。

  六、品质提升缓慢。过去五年，我国城镇住房质量稳步提高，但也暴露了一些问题：一是工业化建造水平低，施工现场湿作业占比较大；二是住房建造精度低，各空间尺度误差较大；三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差；四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。

  七、企业发展持续性差。在行业集中度提高的同时，一些龙头企业采取了“高杠杆、高周转、高回报率”和“快开工、快销售、快回款”。刘志峰认为，过于追求速度，既埋下了工程质量隐患，也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益，但长期不可持续，也与高质量发展背道而驰。

  八、资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中，资源能源浪费比较严重。

  什么是房地产的高质量发展

  刘志峰会长认为，房地产高质量发展的目标应当是：住房数量增长适当快于人口增长；房价上涨慢于收入增长；使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。

  具体可以分为以下几个方面：

  一、供需基本平衡，既不短缺，也不过剩。

  二、杠杆基本合理，风险可控。

  三、供应结构基本合理。

  四、价格相对稳定，与居民支付能力相适应。

  五、需求管理到位，优先保障居民家庭住房权利。

  六、提高房地产供给的效率效能。

  七、提供高质量的产品。

  如何推进房地产高质量发展

  刘志峰会长就提供高质量产品谈了几点看法：

  一、要推进绿色健康住房的发展。

  二、要依靠数字化改善生产。

  三、要依靠工业化提高精度。

  四、要依靠信息化、智能化做好服务。

  五、要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。

  刘志峰会长将高质量发展比喻成是一场比意志、比耐力的长跑。他认为，创建美好居住生活也需要一步一个脚印走出来的。

  【李铁：从城镇化的视角来看，未来房地产还有非常大的空间】

　　中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁谈到在城镇化大趋势的情况下，对于房地产应该要有怎么样的思路？

  第一，中国房地产是否饱和？我们的城镇化潜力还没有被完全释放，全国的居民人均居住面积是40.8平方米，可是如果细算的话城镇是50.9平方米，农村是33.9平方米，这个是城镇提高了，农村压低了。

  第二，未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。房地产不是到头了，还远远没有到头，还有巨大的潜力没有发挥。

  第三，消费升级对住房需求的影响。虽然城市人均住房面积增加了，但是根据国际上城市化发展的规律，我们城市核心住房改造的能力在减少。在都市圈城市中心地区的核心区二套房是改善住房的刚性需求，这一点是经过长期调查得出的结论，而不是凭空想象的。

  第四，住房的投资属性在强化。现在宏观政策上是在限制房地产，但老百姓有闲钱还是不愿意放在银行和股市，还是愿意放在购买住房上。

  第五，买房置地是中国长期的历史传统。在城镇化加速的前提下，在城市需要更新改造的前提下，住房市场还有非常大的发展空间，说房地产市场衰落，在李铁看来，这个判断是不成立的，只是暂时遇到了困难。

  对房产地，李铁有一个空间的判断，就是冰火两重天。但现在往往关注了火而忽视了冰。

  首先，一线城市和部分二线城市房价高速上涨的原因是什么？不是房产商提高价格，而是这个城市的公共资源抬高了这个价格。

  第二，在房价上涨地区人口调控政策导致住房供给不足。

  第三，三四线城市房地产积压明显，这和90年代的家电积压是一个问题。

  第四，住房的郊区化也是一个大的趋势。李铁特别说明，现在的政策出了问题都是关注主城区的价格。在全世界的城市，随着从主城区到郊区房价是逐渐下跌的。

  李铁进一步判断，房地产是空间不平衡的问题，政府和市场双重推动放大了房地产的供需波动。一些地方政府受财政利益的制约，放大了房地产空间结构的不平衡，导致需求不明显的地方供给严重过剩。一线城市行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低手术的人口对高价住房的过渡关注。房地产供给在局部地区的过渡放大，导致了消化周期加长，影响到地方政策面临着财政和增长的巨大压力。

  在李铁看来，未来房地产有非常大的空间，空间的变化大家千万不要悲观。

  【任泽平：我国宏观经济形势与房地产】

　　恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平对经济金融和房地产长效机制的几点判断：

  对当前经济金融形势的判断

  “未来新的增长是多少呢？我们正好处在爬坡的一个阶段，从高速增长转向高质量发展的一个阶段。”

  “2015年中央会议提出改革的任务，去库存去杠杆，现在来看去库存去产能基本完成，现在转到去杠杆的阶段，我认为对去杠杆我们的企业不能抱有侥幸心理，可以参考去产能和库存。”

  “中国这一轮的金融周期是比较清楚的，未来是去杠杆的过程。这一次金融去杠杆除了房地产调控和长效机制，还有国企的债务、去通道、去杠杆链条、对银行的治理。”

  “房地产这几年的去库存任务是完成的非常好的，这意味去库存任务基本完成，未来会降低货币化的补贴。棚改货币化安置政策福利窗户已经关闭了，这对很多三线房地产市场，我认为产生至少三年五年以上的深远影响。你要留意过去没有产业和人口流入的三四线城市。”

  “最近有通货膨胀的压力，我认为未来的通胀压力是不大的，最近的这些压力都是短期的，包括房租，不具备持续上涨的条件。”

  关于中美贸易战

  “关于认怂论，今天的中美经贸关系，绝对不是过去的40年的经贸关系，如果要类比也是日美的贸易关系，因为中国已经走到了这一步，是中国发展到这个阶段必然面对的挑战。我们来看认怂行不行呢？当年日本认怂了，美国一直追着日本打，日方节节退让，美方步步紧逼，所以日本金融战败落后失去了20年，再也没有能力挑战美国新霸权，日美贸易才结束。”

  “关于强硬论。这个观点是看热闹不嫌事大，我们在经济上追赶，但在科技上在军事上两国差距是巨大的。”

  “所以相对认怂和强硬论都是被牵着走，我们要采取无视论，做好自己的改革开放，做好民生保障，我们有很多自己要做的事情。”

  对房地产的短期调控和长效机制的一些研究

  1、未来中国以六大改革为突破口。

  第一：鼓励地方试点，调动地方在新一轮的改革开放中的积极性。第二：坚定不移的推动国企改革。第三：大力度大规模的放活服务业。第四：降低企业的成本。第五：防范化解金融风险。第六：房地产的长效机制。

  2、对房地产怎么判断？

  十年的房地产研究结论归给一句话：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

  “长期来说，人口才是房地产的根本，所以人口的需求统计的是供给，金融是杠杆，所以房地产的平衡发展简单来讲就是供求平衡，以及需求的平稳释放。”

  “我国东部地区过去人口的流动和土地的供应是不匹配的。所以导致了我们的人地分离供应错配，导致一二线城市房价过高，三四线的库存过高。”

  “长效机制就是人地挂钩，供求平衡以及我们的金融货币政策的稳定。”

  【陈道富：金融面临的主要问题与对策】

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长陈道富分享了对金融问题和对策的一些看法：

  金融问题

  中国现在的金融体系面临的问题非常繁杂，陈道富把它归为三类：

  第一个是功能上的问题；第二个是金融发展的表外化，影子化和自我循环；第三个是金融体系用了非常多的方法来加杠杆，使得杠杆放大。

  陈道富认为整个金融体系面临转型的挑战，当经济增长要转向内需和创新为主的时候，我们的经济体系不适应。再加上现在的互联网发展，以及和国际的联系，整个金融体系在功能上出现了不适应。

  风险防范的几个方面

  各负其责，各个层面的主体来承担它该有的责任，同时加快多层次的合力。

  通过转型去杠杆、稳货币来提供一个动力和环境。

  市场秩序方面通过整顿，使得金融风险是可见的可控的体系。

  最后梳堵结合，保持稳定，守住底线的思路。

  从现在角度来看，陈道富认为整个的金融环境在未来相当长的一个时期内都处在一个比较紧的状态下，即使货币政策略有放松，这个行为的调整仍然是作为防风险的重点，不会轻易的逆转。这种有一定紧张度的金融环境仍然将在相当长时间里面持续，在这样一个环境下怎么样管好自己的流动性怎么样做好现金流的匹配是一个核心。这个环境短期内可能没有特别大的一个调整的变化，唯一的变化就是在边界上使过渡更加顺滑，回到金融转型的实体上面。

  【丁祖昱：房地产业仍将是中国经济“压舱石”】

　　易居企业集团CEO丁祖昱博士对于房地产，有以下几点判断：

  1、未来三四季度房地产行业税收压力或加大

  未来中国的房地产市场趋于稳定，会保持高位运行。一手房市场规模每年大概在13万亿至14万亿左右，不会发生大的变化。而未来三四季度，房地产行业税收压力或将有所加大，房企应该提前做好相关准备。

  2、房地产政策调控将常态化

  全国性的调控政策已经很久没有发布了，地方调控都是由各地，特别是一些二线城市自己发布一些政策，来做一些相关的补充。另外，目前政府对自住型购房的支持不够，特别是对首套购房支持率不够，按揭利率要1.1—1.2倍，首付要求越来越高。

  关于房地产税，丁祖昱认为不会全国联网征收房地产税，因为房地产税是地税，中央出原则性的政策，地方上出实施性政策，联网没有意义。另外，税率很低，基本参照千分之五上下，不可能超过1%，甚至不可能超过0.8%。看其看来，这是一个长效机制，房地产越火爆的地方出台政策的力度越大，但部分地方又用人才引进政策等做了对冲。因此，丁祖昱预计未来调控政策主基调不变，就是要“稳地价、稳房价、稳杠杆”，而房地产政策调控将长期化和常态化。

  3、各地楼市行情将独立运行

  丁祖昱称今天再想用同一种方式看待房产市场是错误的，甚至在一个城市当中行情也是不一样的。目前是一线城市新房行情各自独立，即：北京量跌价升、上海量跌价稳，广州量平价稳、深圳量稳价跌；二线城市规模相对稳定，三四线城市销售占比快速上升，热点城市高度聚集于长三角和珠三角。

  4、中期商品房市场仍将高位运行

  目前来看，我国刚需和改善性需求很稳定。除了刚需和改善需求之外，三四线城市的棚改货币化安置激活市场，产品升级和自身吸附力提高。市场启动后内生型改善需求、返乡置业和外溢投资需求也相继加入，带来市场短期内量价齐升，继而恐慌需求接力，在持续宽松信贷政策、低首付的助力下，三四线城市市场持续火热。数据表明，过往3年中，棚改工程的年均开工量均在600万套以上，18-20年仍将处于高位。因此，虽然当前“房住不炒”的定位不会动摇，但中期来看，商品房市场仍将高位运行。

  【朱旭：新时代万科的战略选择】

　　万科企业股份有限公司副总裁、董事会秘书朱旭认为，没有成功的企业，只有时代的企业。据统计，从1955年到2015年大概60年间，美国的500强企业只有不到3%常在榜单。那么，常在榜单的奥秘是什么呢？

  第一点，把握时代趋势，顺势而为。

  第二点，回归原点，以客户为中心，以员工为中心激发他们的创造力。

  第三点，保持长期稳定的增长。

  党的十九大提出了要建设中国特色的社会主义时代，新时代房地产行业要面对两个重要变化，住房告别短缺时代，不动产加服务的模式，还有不动产加科技的模式。

  经过几年的努力，万科搭建的美好生活场景已经有了一个雏形。万科不仅仅是一个开发商，还有租赁业务，还有商业开发物流仓促，教育、养老、度假、停车场，是全场景的服务提供者。

  【孙英：新时代高质量的绿色建筑】  

　　中国建设科技集团副总裁孙英认为，当前我国建筑发展面临双重问题，高环境负荷下的低质量供给，建筑品质不高。在国家绿色高质量发展的大背景下，要提高供给质量水平，降低环境符合为指标，推动绿色建筑高质量发展。

  在孙英看来，推动绿色建筑就是要以生态建筑为指引，以人为本，着力解决我国建筑业高资源消耗高环境负荷和低质量供给两大问题。充分体现人与自然和谐共生的理念，传承中国特色建筑文化。相比于第一代绿色建筑，新时代高质量的绿色建筑摆在更加重要的位置，强调建筑寿命是绿色，提高建筑品质，从以房子为本向以人为本转变。

  孙英归纳总结提炼出新时代高质量绿色建筑的理念框架，即：人性化、本土化、低碳化、长寿化、智慧化。

  第一是人性化，就是指要更加注重真正从人的需要出发，创造出安全健康舒适自然优美的室内外环境，使人有更多的获得感，真正的以人为本，不是以房子为本。

  第二是本土化，所谓本土化要更加注重发挥建筑设计的重要作用，赋予天然绿色的基因和体现低于、文化特征，应该倡导因地制宜。

  第三是低碳化。强调两个更加注重，一是更加注重建筑全生命期，二是更加注重全面降低节能。核心理念内涵也是围绕这“两个全”。

  第四是长寿化。要更加注重延长建筑寿命，这是节约能源资源降低能源负荷的最有效的方法。

  最后是智慧化，我们已经迎来了数字话和互联网时代，在这个时代很多都应该被改变，更加注重以信息技术为支撑，最终目的为使用者的工作和生活提供便利。

  【李明：健康住宅先进理念与落地】

　　中国房地产业协会副会长、远洋集团董事局主席李明称一直在思考两方面问题：

  一方面，作为远洋自身企业发展，应当找到怎样的可持续的基因。另一方面，如何向客户提供更健康的生活。

  在李明看来，过去我们关心的房地产是以房屋的经济价值为核心，现在已经转向以居住和生命价值为核心。他在思考行业和思考产品的时候已经发现了这个改变，几年前看到这个问题对他本人来说是有触动和思考的，实际上是人们对健康产生了新的认识。

  远洋研究健康体系所借鉴的思路：

  第一个，坚持的方法就是以人为本，就是从人的角度出发来考虑建筑的设计施工建造和使用的问题。第二个，要做到有据可查，另外就是行之有效。

  李明表示，健康是国家的战略，也是人民群众美好生活的需要，也是远洋产品的理念。

  【孙聚贤：承担国有大行责任，加快发展住房租赁】

　　中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理孙聚贤表示，截至2018年7月末，建设银行已经在全国280多个地级市及以上行政区为企业、个人搭建了住房租赁交易服务系统；住房租赁平台已累计上线房源超110万套，出租近20万套，储备房源30多万套。

  近些年房地产业保持了较高收益；各类企业与个人都纷纷投入到房地产市场，对其他产业的发展形成了很大的挤出效益。建行介入租赁市场的首要原因在于积极贯彻落实国家战略部署，满足居民美好生活需求。

  建行正在探索住房租赁新经济模式，其中包括建立线上线下有机融合的产业生态系统、建设智慧社区，结合金融科技、大数据分析等手段，在消费升级的大背景下，充分满足人民群众对美好生活的需要。

  为了解决租赁市场痛点，建行致力于从技术平台、金融服务、品牌输出等几个方面提供综合服务解决方案。

  自2017年公司住房租赁贷款累计发放87.49亿元，以非常少的资金激活整个住房租赁市场。孙聚贤表示，建行还推出个人住房租赁贷款，通过利率打折，租金折扣，平抑租金价格。创造了由短租变长租的新模式，进一步稳定租赁关系。