华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康表示，中国现代化的发展也是弥合二元经济成长过程，房地产业重要性既表现在支撑全局，也表现在牵动人心、积累矛盾、引发争议，形成了如何打造其健康发展长效机制上多年成为热点与难点的挑战。

  中心区域的地皮和上面的建筑物，谁占到了，谁就自然垄断。张三占了，李四就没有办法占。自然垄断了以后，中心区域，从物理的角度来说，一定是有限的供应总体来说跟不上需求方不断增长的。总体来说带来了卖方市场的趋势特征。

  以下为现场演讲实录：

  大家好！很高兴再次来到博鳌·21世纪房地产论坛，而且这一次是第20届年会。应咱们主办方出的题目的角度，房地产业在国民经济中究竟扮演什么角色？谈谈自己作为研究者的看法。

  首先说一下概念和形态的观察。实际生活中看，房地产现实形态大体可以分为四类。

  房地产业，一般认为归属于第三产业。概念上又称为不动产业。房地产业在一般情况下主要指有市场主体介入的房地产事务所形成的业界。改革开放初期的时候，中国的房地产业跟着城镇化相对应的在整个经济中的比重是相当低的，而这些年城镇化水平一路上升。中国的城镇化还有一个相当长期的快速发展的空间，真实城镇化水平不是常住人口城镇化率表现的60%。

  按照国际上面总结的一般经验而言。我们改革开放初期的城镇化率只有10%出头，后来走到30%，进入加速期。走到中间这个位置，转入减速期，但是加速期、减速期合在一起。到了真实城镇化率70%左右，才会转入后面稳定发展阶段。这是一般的经验表明的大致曲线。

  中国现代化的发展也是弥合二元经济成长过程，房地产业重要性既表现在支撑全局，也表现在牵动人心、积累矛盾、引发争议，形成了如何打造其健康发展长效机制上多年成为热点与难点的挑战。

  中心区域的地皮和上面的建筑物，谁占到了，谁就自然垄断。张三占了，李四就没有办法占。自然垄断了以后，中心区域，从物理的角度来说，一定是有限的供应总体来说跟不上需求方不断增长的。总体来说带来了卖方市场的趋势特征。

  房地产在现实经济生活中间，也属于实体经济。虚拟经济主要从咱们金融的票据、金融形态的方面来说，和实体经济相区别的，虚拟资产、虚拟经济概念。我们房地产并不属于虚拟经济。但是无可否认，往往被赋予比较强的金融属性。有时候人们狭义的谈实体经济，谈制造业的时候，是把房地产排除在外的。我们是可以区分广义的实体经济和狭义的实体经济，跟一般人所说的制造业的实体经济，房地产业确实有它的不同之处。

  房地产业相关的风险其实也来自于有一部分，我说托底的“住有所居”的部分。你说按照公共产品的定义，住房当然在使用价值和价值形态上，跟私人产品是高度一致的，效用是可分割的，受益是有竞争性的。但为什么对接到公共产品来说？就是再穷的人、没有收入的人也得住有所居，变成了一个和公共产品概念打通的，过去学术上面没有刻画清楚的类型。义务教育也属于这样一种概念。就是再穷的人、毫无收入的人，弱势群体也必须要有地方住，不能让他们流落街头。同时还要让市场能够健康发展。所以“双轨统筹”的复杂性，行政手段与经济手段、治标与治本如何结合好。

  和它相关的“基础性制度建设”，涉及到相关改革啃硬骨头的艰巨性。什么是基础性制度建设？学者们有探讨。我们不要忘了这个指导思想是高屋建瓴的。在深水区“冲破利益固化的藩篱”，是对全民的考验。房地产业既是支柱产业，又是敏感领域和矛盾集中领域。

  下面做几点分析。

  ①怎样看“土地财政”。放眼看全世界，地方政府“靠山吃山、靠水吃水”，培养财源是有共性的。怎样才能不使地方政府行为短期化。短期行为对于全社会来说不是健康的因素，恰恰是不健康的因素。怎么使地方政府行为短期化得到改变？这是很深刻的问题。

  ②地价决定房价还是房价决定地价？说到房，特别是住房，最终用途就是用来住，房住不炒说的就是这个事情。假定有公平竞争价格形成机制，开发商预期的，把成品卖出去的可能的房价决定“招拍挂”环节的地价。住房最终用途，开发商拿来以后就是要把这个变成市场上面面对社会成员的成品卖出去，开发商挂出来的价位一定是在商言商，做了大量的市场调研，按照自己竞争的实力，愿意出这个价。但最后谁拿到呢？当然可以探索。比如说政府种种压力下，这一次地皮拍卖封死了，但是你这个开发商进来，最后出手的时候房价是什么水平。

  我们可以设想，有人如果说我们控制了地价，有人说政府管住地价就解决问题了，这只能用行政手段，要让市场起作用，政府在这方面管不了。市场轨上面的交易结果，地价被政府摁住了，开发商拿到的地皮，开发出的成品还是随行就市。

  ③房价上涨就是因为货币投放过多吗？货币供应量是总量上面影响全局的机理。中国的中心区的房地产主要特征是卖方市场，必然表现为中长期房地产成交均价是上扬曲线。这样一个曲线，我认为没有什么力量能够把它根本改变，我们要求的健康长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭，特别是不那么容易大起大落。

  房地产在很多人看来是有稳步升值前景的对象，买来以后自住或者以后有机会出手、投资，觉得比别的投资更安全，很多人愿意把支付能力放在房地产对象上。不能简单的说我们把货币供应量控制住了，房地产市场的价格问题就跟着解决了，不是这样的关系。

  许多具体门类物品的价格涨落，更多是由供需关系和结构因素决定，而非货币供应量直接决定的。

  ④房地产税到底是想实现什么目标？列了四条：1.有利于房地产业发展沉稳、健康。2.收入再分化，并促使财产配置优化。3.分税制在省以下落地所需的地方税体系建设与地方政府职能合理化的内洽。4.从社区、基层促进“公众参与”的法治化、民主化制度发育。这四条哪一条是推进目标？都是，一个都不能少，是综合在一起的。

  ⑤房地产业扮演重要正面角色的客观可能性，相关于人们制度建设主观作为的可塑性，即我们认知规律、顺应规律、有担当、做实事的水平如何。