正值深圳经济特区成立40周年之际，10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称“方案”），将支持深圳在土地管理制度上深化探索。

  其中，方案指出将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

  同时，方案还支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

  针对方案中提出的深圳土地制度改革，中国房地产报对佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策进行了采访。

  中国房地产报：方案发布的背景是什么？当前，深圳市的土地管理制度存在哪些不足？

  刘策：方案发布的背景有两个方面，一方面，深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策发布满一年，推动深圳尽快做出标杆示范；另一方面，今年以来中央先后发布金融支持大湾区、农用地审批权下放到省、完善要素市场配置等系列政策，新政策更需要深圳为全国和大湾区先行先试。

  目前，深圳市的土地制度主要有三点问题。一是总量控制严。新增供应少，大量土地供应依赖城市更新；二是供应节奏慢。城市更新难度大、推进慢，严重影响供地节奏；三是用途管制严格。近年为防范土地住宅化，留足产业发展空间，“工改”项目用途不断收紧，但实际工业用地需求不及预期，在土地利用结构的市场化调节受限的情况下，“工改工”项目利用效率偏低。

  中国房地产报：方案中提出将“农用地转为建设用地审批事项委托给深圳市政府批准”，有市场人士认为深圳农用地极少，因此这条政策对深圳影响不大，你对此怎么看？

  刘策：这条政策对房地产市场的影响可能有限，但对深圳影响并不小。

  一方面，虽然深圳农用地少，但实际上农用地条件更好，区位更优，价值更高，更适合开发建设；另一方面，也要考虑深汕合作区，甚至未来该模式向东莞、惠州等地扩展后的影响，方案里也明确提到“深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。”

  中国房地产报：方案还提到推进二三产业混合用地，盘活存量工业工地以及深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革等，你觉得这些政策，对解决深圳土地市场的问题以及推进当前深圳土地市场的良性发展能起到多大的作用？

  刘策：方案多方努力去解决深圳土地供应紧缺现状，综合效果应该不错。

  一是有利于突破规模上限，为深圳开发率提升做铺垫。今年7月份，住建部座谈时有房企提到，深圳问题实际是土地开发率的问题，深圳开发率为46%左右，对比东京都市圈60%的开发率仍有极大提升空间；二是进一步加快供地节奏，尽快满足项目建设需求。农用地审批权限4月下放到省，10月下放到深圳，根据过往的经验，涉及农用地的建设项目审批至少能快半年；三是放宽用途管制，优化土地利用结构。过去几年“工改工”政策从宽松到不断收紧，实际上弱化了市场对土地利用的调节优化作用。

  中国房地产报：方案的发布，对在深房企而言，有没有一些新的机遇诞生？

  刘策：新机遇谈不上，用适当松绑来形容可能更贴切。2017年底起，深圳“工改工”政策不断收紧，实质压缩了深圳类住宅产品的供应，也给开发企业投资变现和产业运营带来巨大压力。

  方案“二三类用地混合”给深圳工改商、工改居和商改租等带来较好政策预期，适当松绑“工改工”项目限制，提高存量项目投资收益预期，有利于加速项目推进，也将给坚持深耕深圳的本土房企带来切实的经济回报。