解析不动产管理的闭环操作

  ——乐居财经专访世邦魏理仕华西区不动产管理部负责人 王一川

  2020年发生了太多太多，疫情之下全球经济增速放缓，大潮之中的行业变迁每天都在发生，不动产投资与管理的关注度悄然升温。如何在变局中把握资产管理与不动产投资之间微妙关系？商办市场与住宅产品又将如何依托物管服务做到保值增值？日前，乐居财经记者于古城西安专访到了世邦魏理仕华西区不动产管理部负责人 王一川，解析不动产管理的闭环操作！

  资产管理在未来商写市场的解决之道

  在城市规划的进程中，房地产市场的兴起是至关重要的，除了解决城市居民居住条件的改善外，商写市场也将带动片区经济发展，同时也具备资产管理的功能，不动产投资市场也就同步产生了，而随着国内的房地产市场的不断发展，土地资源尤其是适合商写产品的地块快速铺满，而国内商写市场正在从增量市场向存量市场过度，这期间投资者对于商写产品的投资回报率的追求，很大程度上要仰赖不动产管理去实现，而价值的提升是需要一整套完整的系统解决方案来完成的！

  在城市规划的进程中，房地产市场的兴起是至关重要的，除了解决城市居民居住条件的改善外，商写市场也将带动片区经济发展，而随着国内的房地产市场的不断发展，土地资源尤其是适合商写产品的地块被快速铺满，随着时间的推移和有限的商用土地供应所限，可以预计未来的10年内国内一些重点的中心城市的商写市场将从增量市场向存量市场过度，从销售型向全持有型物业形态过度。这个过程中投资者对于商写产品投资回报率的追求，很大程度上要仰赖不动产的资产管理去实现，而价值的提升是需要一整套完整的系统解决方案来完成的！

  “所谓不动产资产管理来提升资产的价值，归结到整个资管的过程就是4个字，投、融、管、退，也就是投资、融资以及管理和资产退出或变现，其实任何一种投资最终投资者都是要考虑到的是如何变现退出，也就是如何兑现投资收益。如何实现在高端商写项目投资和退出这两个端口的衔接，实现资产收益和价值最大化就要非常依靠中间的管理和运营这个端口，管理和运营阶段的专业性、预见性、可持续性发展问题能得到很好的贯彻并执行，那整个不动产投资就具备实现一个完美的闭环……”，王一川对于不动产投资如何依托管理运营实现增值有着非常清晰的逻辑意识。

  对于商写不动产的管理来说，通常是从物业管理和租赁/招商管理及运营管理三个方面出发的，按目前商写市场的管理情况来看，市场上存在着大量独立运营的机构，诸如不动产中介、物业管理公司、商业运营管理公司等等，他们虽然可以承担某一环节的管理，但实际因为从专业服务角度缺乏综合的协同和专业衔接因此并不能最大程度的完成资产管理全链条的服务并提升不动产价值。

  王一川认为“相对国内的房地产资产管理服务机构来说，以世邦魏理仕为代表的国际房地产服务机构是能够提供一套完整的不动产资产管理解决方案的，比如不动产管理端口，我们要考虑的不仅是物业管理，更包含了对产品的可持续化升级和改善，更包括要整合租赁和后期配合退出或资产变现，这些都是要在管理的过程中要考虑的。不动产资产管理将成为未来趋势”。

  不动产管理在高端商写市场的发展趋势

  随着城市发展的进程加快，建筑档次不断提升，与之相对应的针对物管服务水准的要求也水涨船高，而后疫情时代下的物管行业正受到前所未有的高度关注，更是受到资本市场的关注和青睐。2020年将成为物企上市“大年”，截止目前，全国上市物企已达到34家，其今年内上市数量已至10家，已递交招股书尚未上市交易的物企有10家。

  从目前上市物管企业的业务分配情况来看，住宅市场仍是目前主要的服务板块，但商写市场对于高品质的物管服务的需求将成为未来的重要发展方向！王一川同时还表示，除住宅和商写市场外，物业管理将延伸到“城市服务”层面，专业的物管企业将承担城市管理者和服务者的角色。

  “物管企业的根本，其实简单点说分为两个层面，一是对于‘物’的管理，在增量市场转换到存量时代，‘物’的管理就显得尤为重要，这个需要时间验证，物管企业需要制定长期性计划，以达到‘物’的长效使用和保值；其次是针对与‘人’的服务，不管什么样的业态，‘人’都是最最根本的服务单位，高度重视人的感受才是物管企业提供各类服务的核心要素。。。”，王一川认为物管服务其实并不复杂，只要抓住“物”和“人”这两点要素，用专业的手段和用心的付出就能实现有针对性的高质量的服务标准。

  结合世邦魏理仕服务项目的实际案例，王一川提出不动产管理的专业性的表现应该是做到管理的预判行为，也就是说在提供服务之前做好计划性，针对潜在问题的发生要有预判性，而不是单纯的事发后处理的专业能力和效率问题，同时对于一个高端商写项目的资本性支出计划（CAPEX）要提早并持续性的去考虑。“其实我们对于服务的项目从交付的第3年左右就会计划性的做出持续的改善和投入。比如我们在成都服务的某写字楼项目，服务的近9年时间20万方租赁面积实现90%以上出租率，在设备管理和养护上做到历久弥新的同时，透过节能改造、设备升级、物联网的运用，节省大量物业运营成本的支出，为不动产增值作出保证……”，通过沟通了解到，该项目制定了严格的日常费用支出计划和有计划的资本性支出计划，结合采用“酬金制”管理模式，9年的时间将结余的物业费几千万通过反酬的方式退还给业主，真正实现了物管企业在不动产管理上的增值增效的价值！

  四大趋势引领绿色智能建筑受到高度关注

  11月16日，中国智慧楼宇暨成都市双流区产业合作论坛在成都举行，论坛聚焦商业商务楼宇智慧化进程，分享楼宇公共安全经验和案例，同时正式发布了《中国商务楼宇智慧楼宇运营管理等级评价标准》。

  “其实现在国内一二线城市、包括西安，在高端写字楼的硬件配备方面已经比较到位了，超甲级写字楼的数量不断增加，但是除开几个一线城市的商写市场外的其他中心城市的商写市场对于不动产管理的国际化以及与国际接轨的各种权威认证标准的对接稍显滞后”。王一川认为，未来高端商写市场将会呈现出四大趋势，除了增加权威认证外，在智能化、环保及“共享”模式也将呈现明显趋势。

  “首先，未来商写项目的发展趋势将更加重视绿色环保的主题，这点在被称为建筑界的奥斯卡奖的LEED认证中有明确的参考标准，而LEED认证是针对建筑本身最为严谨和权威的认证；其次商写项目更应注重人在建筑中的实际感受和福祉，而这点也有WELL认证体系作为参考，WELL是一套注重建筑环境中人的健康和福祉的系统……”，王一川解释到，LEED认证和WELL认证目前在国内的受重视程度正在不断提高，也是未来城市高端建筑尤其是高端商写项目需要获得的两大最基本的认证体系。

  除此以外，未来高端商写项目将走向智能化，更加高效与节能，同时减少对人工的依赖性。“通过AI及机器人的技术运用，在高端商写项目的公共区域中将会看不到多少服务人员，但又令到服务无处不在，这是未来不动产管理和服务的一个重要方向。”王一川还提到，“‘共享’也将成为未来商写项目的整体趋势，大量的共享空间会留给人与人的交流之用，同时将原有比如长期闲置的大型会议室等空间放弃，公共区域的多功能利用将成为普遍现象。”

  按王一川的理解和判断，未来绿色智能建筑中有极高价值的公共的空间将不断出现，类似会议室的共享空间将利用互联网为载体，通过智能方式进行分配和使用，这将更加高效的完成空间利用与分享。

  结语：

  不动产管理是资产管理的重要环节，而对于“人”和“物”的服务与管理是基本要素，加上城市格局与城市建筑的进化，对于不动产管理的高标准要求将很快到来，完整、专业且有针对性的服务体系正是不动产管理高效运转的必要条件，世邦魏理仕在该领域的先进经验将为整个行业提供参考与借鉴，这将成为优质不动产管理者自我提升的必修课！