尹中立

中国社会科学院金融所研究员

房地产金融研究中心主任

荣盛发展首席经济学家

  自然资源部日前提出要进一步加强住宅用地供应分类调控，提出住宅用地信息公开、增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等工作举措。据悉政策文件在春节前已经下发地方，2月24日国土部召开会议解读文件精神。2月23日以来，已有媒体报道了天津、郑州、青岛、苏州、无锡等地出台落地文件。此次土地新政是房地产市场长效机制的组成部分，将改变土地市场交易规则，给全行业带来深远影响。

  对此，贝壳研究院专访了中国社会科学院金融所研究员、房地产金融研究中心主任，荣盛发展首席经济学家尹中立。

  Q：此次住宅用地管理新政主要内容有哪些？

  尹中立：从已披露的公开信息得知，此次新政对地方政府和监管部门主要提出四项要求。一是科学编制实施住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开；三是实行住宅用地集中出让；四是加强监测监管和考核评价。

  针对不同类型城市提出三项具体工作：

  一是全国各城市，要向社会公开年度计划和存量住宅用地信息，相关数据要按季度频率定期更新。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。

  二是城区常住人口100万以上的大城市，要在土地供应计划中单列租赁住宅用地供应计划，占比一般不低于10%。

  三是重点城市，要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。“两集中”指的是，一要集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次；二要集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

  据悉，重点城市共22个，包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

  Q：为什么要出台土地管理制度新规？

  尹中立：最近两年，有关部门一直在致力于建立和完善房地产市场长效机制工作，去年出台由人民银行牵头的“三道红线”等政策也是在这样的背景下产生的。

  该政策出台的直接导火索是近期有些城市房价和地价出现了上涨压力。近日，自然资源部召开的“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”会议指出，近期多个城市房价出现明显上涨。国家统计局数据显示，2021年1月各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大。70个大中城市中有53个城市的二手房价格上涨，较去年12月增加11个。

  土地出让制度改革是土地要素市场化改革的探索。从房地产市场运行的现实情况看，地方政府为了土地财政的需要，试图用各种办法推高土地价格。例如，有些城市按照“先次后好”顺序供地，再通过“饥饿营销”逐步抬高地价；部分热点城市住宅用地供应多年完不成计划，也没有考核审计，供给不足也在一定程度上推升价格。对于房地产开发企业来说，由于不知道未来土地供应的时序、区位等具体情况，只能去“抢”，进而推高地价。

  新政将改变房地产市场原有的运行机制，减少地方政府对土地市场的不规则调控。新政要求全国各城市公开年度土地供应的详细信息，并按季度频次更新并公开存量住宅用地信息，这将显著增加土地市场透明度。虽然地方政府依然垄断土地市场，但交易信息的公开、透明，有利于开发企业对区域土地市场增量空间、市场运行趋势进行客观判断，形成合理预期，引导市场回归理性。新政也有利于住房终端需求形成稳定的心理预期。

  Q：新政对房地产市场将会产生什么影响？

  尹中立：新政规范地方政府土地出让行为，优化土地资源市场化配置，将有利于优化土地竞争格局，倒逼企业增强运营管理能力，促进行业优胜劣汰。

  一是开发企业的运营节奏被迫进行调整，高周转经营模式将进一步面临挑战。集中供地模式打乱了房企拿地节奏。虽然从部分已公布的实施方案看，不同城市之间存在一定的错配的空间，天津集中于3、6、9月发布公告，而济南则是5月上旬、8月下旬、10月下旬。同一城市内住宅用地集中供应，会给企业带来较大压力，竞拍资金要求明显上升，如果主要城市的供地时点接近或重合，开发企业难以在公司内部调剂不同城市和不同项目之间的资金需求，资金周转率下降，加上“三道红线”的压力，高周转模式的难度进一步加剧。

  二是市场格局发生变化。市场普遍认为大房企因为融资能力强而受益，我认为均衡配置土地资源的开发企业可能会更有利。对于那些主要土地储备集中在22个热点城市的房地产企业来说，即使融资成本低、融资能力强，但因为这些城市土地供应时间集中，在财务“三道红线”的约束下，这些企业的优势难以发挥。大多数三四线城市没有纳入集中供地的范围，土地储备均衡配置在不同类型城市的开发企业可以获得一定的资金腾挪空间。

  三是土地市场有望降温，但集中销售加剧价格竞争。新政出台后，土地市场由各区政府的“零售市场”转向市级统一的“批发市场”，叠加大量宅地年内限次集中出让，市场透明度提高减少了信息不对称，受房地产开发企业的资金约束，土地市场的热度降温应该会降低。但土地集中供应会形成后期的集中入市现象（指集中预售、集中开盘），市场竞争激烈可对价格上涨形成抑制。