“我们更希望在城市更新过程中除了锦上添花外，还要雪中送炭。”在独立经济学家、中国城市和小城镇改革发展中心原主任、理事长、首席经济学家李铁看来，城市更新除了要改善城市面貌，提高人们生活水平外，还要更多地关注人的问题。

  作为中国城市和小城镇改革发展中心原主任、理事长，李铁一直关注城市发展问题，以及城市更新中的经济学问题，并多次公开发言表示，城市更新是一个市场过程，要从城市化长期发展角度来认识城市更新市场问题。

  中国房地产报：今年“城市更新”首次写入政府工作报告。你认为，城市更新对于推动城市高质量发展有哪些意义？

  李铁：城市更新有四个本质意义：一是要解决大量危旧房改造问题，包括旧城区改造，通过城市更新来提高居民生活质量和改善他们生活环境；二是提升和改造基础设施、公共服务设施，这也是城市目前存在的短板；三是贯彻低碳绿色理念，比如，在城市更新过程中如何将生态、碳中和等理念贯彻进去；四是解决人的问题，包括就业问题，要更多地关注中低收入人口。

  中国房地产报：在你看来，在城市更新过程中应该注意哪些问题？

  李铁：要注意避免“一刀切”。不是说政府出台城市更新政策后，全部的城市都要做这件事，城市应针对自身发展、可变现资源及城市形态和景观等因素综合考虑是否进行城市更新。

  城市更新是一个市场过程，我们要从城市化长期发展的角度来认识城市更新市场问题。在城市更新过程中，除了要借鉴国际经验外，还要有中国自己的特色，要根据城市发展特点来解决城市更新问题。城市更新不是一件急功近利的事情，我们要稳步推进、循序渐进。

  中国房地产报：随着城市更新成为我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径，房企该如何利用自身优势更好地参与其中？

  李铁：城市更新存在着巨大潜力和空间，包括危旧房改造，在这个过程中怎么样处理好搬迁户的关系、怎么利用好这个资源和开发什么样的项目等内容，可能都是企业要思考的问题，包括经济成本和社会成本问题。

  城市更新不仅要实现城市要宜居，还要改善我们的城市面貌。从这两方面而言，未来怎么发展，怎么去抓住这个机会，取决于两点：一是对于空间的选择，在哪里重点进行城市更新；二是采取什么样的方式。是以拆迁补偿的方式，还是以合作开发的方式。不同选择有不同模式，这些问题可能都需要企业去解决。

  中国房地产报：哪些城市在城市更新实践中还存在问题？

  李铁：现在普遍存在一个问题是，很多城市商业街拆除重新修建后，没有人流量。

  这是因为有些城市在城市更新过程中过于追求高标准，导致成本大幅度提高，最后嫁接到消费者身上，消费成本大幅度提高。原来，可能人们住的房子破一点，卖的东西很便宜。但城市更新后，商铺租金变贵了，那么商家就只能提高物价。可是城市里还存在着大量的中低收入人口，在城市更新过程中我们怎么样既能让外来人口以一个低消费、低成本方式来实现他们在城镇化进程中的过渡，以及如何通过长时期的一个规划和战略来逐步、有效地解决这些问题，是我们在城市更新实践中需要思考的问题。

  在面对这个问题时，我们要有针对性地解决，而不能说一个标准，一个目标，“一刀切”。否则这样就会导致城市成本越来越高，城市包容性越来越差，这也是我们目前在城市更新过程中面临的最大问题。